Mia moglie e suocera hanno avuto avviso di accertamento di vari anni per imu non versata per terreno edificabile che in catasto terreni è accastato con foglio e particella diverso dalla casa (che ha stesso foglio ma diversa particella) ma in realta' annesso alla casa (ci sono piante e siepi nel terreno e non ci sono recinti che lo separano dalla casa insomma è un giardino da sempre). Guardando la visura sul terreno c'è scritto sotto "mappale fabbricato correlato..." che riguarda proprio la casa, equivale alla graffatura di cui ho letto in giro ma da ignorante in materia, per cui insomma il terreno è di pertinenza della casa per cui non si paga l'imu che già paghiamo per la casa? Grazie a tutti.

Salve

L'ufficio tributi del Comune guarda come sono censiti i beni oggetto di accertamento.

Cordiali saluti

Per fare codesta verifica non devi guardare solo le visure catastali ma anche e soprattutto il Piano Regolatore/Regolamento Urbanistico del tuo comune.

Se sul terreno adiacente, oggi pertinenza dell'altra abitazione, è stato costituito un lotto edificabile questo è il motivo per cui ti vengono richieste le imposte.

Se invece fosse terreno edificabile ma di completamento non avrebbero titolo a chiederti niente.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Dunque in pratica il comune dice che c'è un lotto iscritto al catasto con superficie edificabile di 1500mq (foglio 27 particella 923). L'ufficio valuta detta area in base a delibera comunale del 2013 euro 550/mq in quanto ricadente in zona 5 con indice di utilizzazione fondiaria 1mq/mq. Quindi avviso di accertamento dal 2012 a oggi.
Ora guarda il terreno 923 foglio 27 (tratto da ufficio comunale di ottobre 2011) vedi che non c'è traccia di casa che è la 273 che vedi in vecchia mappa. Il terreno edificabile è quaindi il 923 che era piu' grande una volta poi nel tra il 2000 e il 2010 sono state costruite due case e quindi si e' ridotto (in pratica era un grande giardino che contornava la casa in questione, ma c'è sempre stata la bifamiliare dagli anni 70 su quel terreno.
Ora io ho trovato questo:
"Sull’argomento è intervenuta la Cassazione che se pur modificando più volte il proprio orientamento, ha affermato tuttavia che l’accatastamento separato dei due immobili non è d’impedimento all’inclusione degli immobili come pertinenza del fabbricato. Con la sentenza n.8367/2016 i supremi giudici non hanno imposto l’accatastamento unitario tra area e fabbricato ma hanno precisato che tra i due immobili deve sussistere “un vincolo d’asservimento durevole, funzionale o ornamentale delle aree al fabbricato, con il fine di migliorarne le condizioni d’uso, la funzionalità e il valore” e la prova di asservimento spetta al contribuente.
In una più datata sentenza la Cassazione (5755/2005) aveva dichiarato che per assimilazione di un immobile come pertinenza di un fabbricato non contano le risultanze catastali ma l’effettiva destinazione. L’area che costituisce di fatto, pertinenza di un fabbricato non è soggetta a imposta, come area edificabile, anche se iscritta autonomamente al catasto. "

Guarda anche qui:

www.upel.va.it/wp-content/uploads/L-area...

http://www.risarcitidallostato.it/2017/07/12/esenzione-imu-terreni-destinazione/

Insomma cosa ne pensi??

Ecco foto giusto per capire, la casa è un bifamilaire con due appartamenti unao sopra al'altro, l'area verde è evidente...
www.dropbox.com/s/gei8uz4nx7m4yc6/IMG_00...
https://www.dropbox.com/s/qazosv41vzopxvq/IMG_0065.jpg?dl=0
https://www.dropbox.com/s/kftfp8yp37l61qg/terreno.jpg?dl=0
https://www.dropbox.com/s/ix1880jjewr6m21/terreno2.jpg?dl=0

Non ho ben capito, scusa, mi puoi spiegare. Grazie.

ps

hai visto quanto ho messo sotto?

Salve

Domani mi spiego meglio cosa volevo dirti, ora sono a letto col telefonino.

Cordiali saluti

€. 550 al mq?

Dov'è? Forte dei Marmi o Cortina?

Tieni conto che qui da noi ai fini imu siamo sui 40 €. al mq. Ma tant'è.

Sono d'accordissimo con la sentenza del 2005 e ritengo in generale che tu debba chiarire con l'Ufficio Tributi del tuo Comune come si sono succedute le cose.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Ritengo che si debba eseguire preventivamente un controllo presso l'Ufficio Tecnico Comuale - sportello Ediliza - per accertare se l'attuale particella oggetto di accertamento IMU (o l'originaria da cui deriva) sia stata, al tempo dell'edificazione del fabbricato, o successivamente, impegnata ai fini dell'edificazione stessa.

A tal fine in passato era necessario stipulare atto di asservimento dell'area alle costruzioni da realizzare (atto registrato anche in conservatoria ma del quale vi sarebbe traccia all'U.T.C). Se è così occorre verificare quanto della potenzialità edificatoria espressa dal terreno è stata realmente impegnata dalla costruzione. La superficie di terreno non impegnata potrebbe costituire base imponibile ai fini IMU.

Se non vi è alcun legame edilizio-urbanistico tra la particella in questione ed il fabbricato significherebbe che si ha un LOTTO LIBERO che, se risulta edificabile, è soggetto ad ICI/IMU. (Se si configura come lotto libero ne consegue che il suo valore reale e le sue possibilità sono diverse da un lotto già impegnato).

Prima di sentire l'Ufficio Tributi, sarebbe opportuno richiedere all' Ufficio Tecnico uno specifico Certificato di Destinazione Urbanistica del lotto oggetto di accertamento, contenente la precisa indicazione di quanto risulta già sfruttato ai fini edilizi e le potenzialità residue.

Salve

secondo me il problema si pone in questi termini, considerando quanto dicono anche gli altri colleghi, se il lotto in questione oggetto di accertamento, pur non comparendo in visura in modo chiaro graffato al lotto del fabbricato, è a servizio del fabbricato stesso, io mostrerei le sentenze che ci hai allegato all'ufficio tributi comunale.

Sentenze che sembrerebbe siano a tuo favore.

Il principio di residuo di potenzialità edificatoria (rimasta ancora da utilizzare), a mio avviso si deve considerare ai fini dell'accertamento solo nel caso di un lotto che sia staccato dall'abitazione e autonomo, cioè che non abbia alcun legame con il fabbricato.

Se dovessimo fare accertamenti di IMU/ICI considerando il residuo edificatorio su lotti già edificati e di pertinenza di u.i., ci sarebbero da accertare il 99,00% di fabbricati in circolazione.

Io punterei le sentenze direttamente nella faccia del funzionario dell'ufficio tributo, che ovviamente tira acqua nel mulino dalla sua parte (logico NO).

cordiali saluti

Io sono sempre quello che arriccia il naso in questi casi e sono quindi molto perplesso sulle presunte ragioni del contribuente IMU.

Questo bel giardino o, meglio parco, che ha una enorme potenzialità edificatoria di 1500 mq. di edificabile, con un indice di 1mq/mq (eccezionale direi !!) al catasto urbano è rappresentato assieme al "castello" ? Oppure è censito solo al catasto dei terreni.

Al Comune devi smentire questa situazione che devi provare completamente surreale, altrimenti mi sà che...

il fatto della graffatura o correlazione che pure non è graficizzata in mappa, ma solo come annotazione in visura al terreni, mi sembra un po' pochino.... Un parco, edificabile per 1500 mq, che sia un semplice accessorio di una casetta bifamiliare mi sembra esagerato e non tanto credibile.

A meno che in catasto non manchino dei passaggi fondamentali che stravolgano la mappatura del piano urbanistico del comune.

Di urgente a mio parere c'è che dovresti rivolgerti a un tecnico competente in materia.



Saluti

Oggi sono andato in catasto per far inserire il fabbricato nel contesto dell'area 923 che dal catasto terreni che ho messo del 2011 sembra vuota... Io non ho un castello come vedi dalle foto dei link che ho messo, è un bifamiliare del 1967 ..ci abitava miao suocero, ora sopra ci sono io sotto mia suocera.

Se tu vedi in una mappa dei terreni l'area 923 appunto di ottobre 2011 sembra vuota (nei terreni vicini ci sono le case al loro interno...):

www.dropbox.com/s/kftfp8yp37l61qg/terren...

Mentre in questa dei fabbricati, in realtà c'è il bifamiliare 273 (che è all'interno del 923)

https://www.dropbox.com/s/ix1880jjewr6m21/terreno2.jpg?dl=0

(il 219 è un ex parco di contorno su cui è stato costruito per cui nell'altra mappa non c'è perchè di sono due costruzioni, o meglio nell'altra mappa terreni l'hanno messo dove c'era prima il 268, un casino...)
In foto vedi che questo parco esclusivamente di piante e siepi e' sempre stato annesso al fabbricato, il problema per me è che non è stata considerata la presenza della casa che non è a se stante, il parco è di pertinenza, hai visto bene le foto? E' evidente che la particella 273 e sul 923 mi pare lampante o no per te?

Scusa ma aprendo questa:

https://www.dropbox.com/s/ix1880jjewr6m21/terreno2.jpg?dl=0

non vedi il segno della graffatura del fabbricato 273 con la parte verde? io lo vedo, è una specie di S non è quella ad indicare la correlazione o pertinenza che sia?

Da solo non ce la puoi fare. Ti suggerisco di andare subito con urgenza da un tecnico esperto in materia che ti aggiorni la situazione catastale che secondo me non è quella attuale. Avresti dovuto farlo molto tempo prima dell'accertamento del comune.



Saluti

A seguito di accertamento ICI di alcun anni fa un mio cliente aveva inoltrato ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale, trattandosi di due piccole particelle di terreno accertate come edificabili, pur se da sempre adibite a pertinenza del fabbricato identificato con mappale autonomo, però l'ha perso detto ricorso (il mio cliente).

Preciso che il ricorso riguardava anche altre argomentazioni per cui il mio cliente ha vinto su tutte le argomentazioni tranne per quella delle particelle edficabili di pertinenza del fabbricato.

Preciso che non sono mai entrato in possesso del dispositivo di sentenza per cui non saprei per quale motivo la Commissione non ha ritenuto di pertinenza le particelle oggetto di ricorso.

Intendo precisare quanto segue:

- il fabbricato era stato dichiarato come rurale ma il Catasto lo aveva riconosciuto come tale solo parzialmente e, d'ufficio, ha costituito un fabbricato promiscuo, una porzione rurale di fabbricato promiscuo sub 2 e un'anomala porzione rurale sub 1 corte comune (partita 2) al sub 2 ed alla porzione urbana;

- della porzione urbana non vi era traccia al C.F., ovviamente;

- ricordo che secondo la normativa catastale un fabbricato promiscuo deve (anzi doveva) avere mappale autonomo rispetto ad eventuali aree scoperte annesse al medesimo, per cui è facile comprendere l'anomalia del lotto come costituita d'ufficio dal Catasto;

- le due particelle censite al C.T. con mappali autonomi erano senza ombra di dubbio di pertinenza del fabbricato perché per accedere a parte di detto fabbricato, ovvero soprattutto alla rimessa a piano sottostrada, non vi era altra via se non attraversare dette particelle, oltre ad altre motivazioni che non sto qui a spiegare;

- immediatamente dopo la perdita del ricorso è arrivato MONTI che ha imposto di censire al C.F. i fabbricati rurali entro il 30/11/2012;

- a ottobre 2012 con T.M. ho variato da F.P. a E.U. la particella del fabbricato, sopprimendo i sub 1 e 2;

- con lo stesso T.M. il Pregeo mi diceva che non potevo fondere all'ex F.P. altre particelle separate;

- pertanto ho costituito per fusione (delle due particelle libere del C.T.) un altro ente urbano a mappale diverso, spiegando il tutto nella relazione di Pregeo (circa il fatto dei doppi mappali);

- il primo Docfa mi viene respinto perchè mi venne chiesto come mai aveva dato un numero diverso di mappale all'area scoperta derivata dalle ex particelle del C.T. sopra dette;

- risposi con allegato al Docfa dicendo di andarsi a guardare la relazione Pregeo e che comunque non era colpa mia se il programma non mi ha permesso la fusione;

- quindi al secondo tentativo il Docfa fu approvato e l'area ente urbano con particella autonoma (rispetto all'edificio) fu censita come B.C.N.C. corte comune a tutti i sub del fabbricato avente diversa particella.

Pertanto dalla data di accatastamento in poi il cliente non ha più pagato l'.I.M.U. per le particelle oggetto di ricorso anni prima.

Anche altri casi assimilabili mi sono capitati.

Purtroppo, poiché a volte la spesa non vale l'impresa circa un eventuale ricorso, l'unica alternativa per non pagare l'Imu sulle aree di pertinenza è quella di annetterle con Pregeo al lotto ente urbano, di censire con Docfa dei B.C.N.C. ovvero delle corti comuni, oppure delle corti esclusive di abitazioni, il tutto anche per ampliamento di corti.

Naturalmente 1500 mq. mi sembrano un pò eccessive come aree di pertinenza del fabbricato.

Naturalmente la pertinenza deve essere reale, per intenderci non è che un uliveto lo dichiari di pertinenza solo per non pagare l'I.M.U.

P.S. 550 Euro a mq. come da Delibera Comunale mi sembrano troppi, salvo se nel lotto vi sia una "miniera d'oro"