Ciao, stiamo acquistando un terreno edificabile con un errore di confinamento nel senso che in origine era un lotto di terreno unico diviso poi in 4. Le due parti verso la strada dovevano essere uguali invece un proprietario ha "sconfinato" con la costruzione sull'altro terreno. Per intenderci erano circa circa 40m di fronte e un proprietario ha 22m circa, l'altro 18m. Il problema è che le mappe catastali sono diverse dalla situazione reale, al catasto i terreni sono 20m e 20m. Come si può fare per sanare la situazione? bisogna frazionare il terreno di 18m e "cedere" al vicino i 2m? È necessario un atto notarile o si può fare solo catasto?

grazie!!

Ciao michelab,

da quello che scrivi, le mappe catastali non centrano nulla, il confine che devi ricostruire e' quello generato da quell'atto di confinazione che ha suddiviso il lotto di terreno originario in 4 lotti.

Fatto questo verifichi se la situazione dei confini in loco corrisponde a quella del documento di confinazione oppure e diversa, questo e' l'elemento che fara' stabilire se, per sistemar le cose secondo la volonta' delle parti, e' necessario un frazionamento e relativo atto notarile o se e' sufficiente ripristinare il confine secondo le misure riportate nel documento di confinazione.

Auguri di Buone Feste, sese67

per sese67:

forse ti è sfuggito che michelab ha detto che invece un proprietario ha "sconfinato" con la costruzione sull'altro terreno.

si il proprietario quando ha costruito si è affidato ad un tecnico che non ha verificato o rispettato i confini esistenti e si è "preso" circa 2m in più rispetto a quello che era il suo confine. Adesso noi dobbiamo acquistare il terreno che sulla mappa catastale è 20m di larghezza mentre in realtà è circa 18m. Mi chiedo quindi se quei 2 metri che sarebbero legalmente nostri ma sono del vicino (che tra l'altro in questo spazio ha fatto un via letto carrabile) Come devono essere sistemati??? Se noi accettiamo lo stato di fatto (come vorrebbe il geometra che ha fatto la mediazione) dovremo pagarci anche le relative tasse (imu, tasi ecc...) su un terreno che non potremo mai utilizzare.

Come fare??

Ciao, in effetti, leggendo da telefono durante gli spostamenti, non avevo capito che il vicino ha edificato su quella porzione, quindi dato per scontato che il confine originario non corrisponde alla situazione di fatto, non ti rimane che pretendere dall'attuale proprietario che sistemi la situazione con frazionamento e stralcio della porzione invasa dal vicino, in modo tale da poter acquisire nell'atto una proprietà' con confini certi.

Per intenderci io non accetterei di acquistare un bene identificato in modo errato.

saluti sese67

Quindi è per forza necessario un frazionamento? Avevo letto da qualche parte che se la superficie nominale e reale non corrispondono ma la differenza è uguale o inferiore a 1/20 si potrebbe fare una sorta di correzione dei confini?

altrimenti sapete dirmi più o meno quanto può costare un frazionamento? Solo l'atto notarile senza l'onorario del tecnico.

grazie!

come fa un tecnico a dire di accettare lo stato di fatto, che qua, visto che quello si è impossessato di 2 mt, non corrispondono con lo stato di diritto? secondo me quello sta a pensare di concludere allo scopo della mediazione, fregandosene di sistemare le cose per pervenire ad un atto notarile ben fatto.

cerchiamo di fare il punto.

hai gia fatto compromesso? caparra?

relativamente ai 2 mt, quanti metri sono stati occupati dalla costruzione e quanti dal vialetto?

tra i due stati di fatto, il vicino ha fatto una solida recinzione?

p.s.: secondo me dovresti cercarti un bravo tecnico locale che ti dia il giusto supporto. magari lo paghi detraendo la spesetta per questo tecnico dalla mediazione. anzi, io a quello non darei alcuna mediazione, ma lo citerei per negligenza.

se quei due metri è impossibile recuperarli prima dell'atto, dalla situazione descritta appare sia necessario un frazionamento prima di fare atto. il tecnico locale ti serve per vedere anche se deve farsi prima questo frazionamento per stralciare quei due metri che non saranno mai tuoi. ti farai l'atto senza quei due metri.

La situazione è delicata soprattutto per l'aspetto urbanistico.

Ci dici che il vicino ha sconfinato con la costruzione sul terreno (poi dici che si tratta di una stradella - c'è differenza tra le due).

Comunque ad ogni modo, la prima verifica che dovrai fare è se lo stato di fatto attuale consente ancora una costruzione sul terreno che stai per acquistare. Dopodichè deciderai, visto che per adesso non sei ancora proprietaria di nulla.

Ho fatto il compromesso, la caparra ammonta a un po meno del 20% del totale. Nei 2 metri ci sta la recinzione fatta con muretto e inferriata e dal via letto carrabile. La costruzione dista circa 7-8m dalla recinzione.

noi abbiamo sempre saputo che c'era questo problema delle misure ma avevamo capito che si poteva fare l'atto con lo stato di fatto.

i 2 metri non sono recuperabili quindi dobbiamo per forza frazionare x essere nel giusto?

No non c'è strada tra i due terreni, sono confinanti. Il fronte è sulla stessa strada.

lo stato di fatto permette comunque di costruire ma come è possibile acquistare e sopratutto pagare tasse su un pezzo di terreno non nostro?

michela, abbiamo capito il problema, ma con il forum non risolvi bene.

se ti cerchi un buon tecnico molto probabilmente potrete parlare insieme con il vicino, il quale se è coscienzioso, rilascerà i 2 mt (visto che non c'è costruzione).

se accetti fino alla recinzione, per avere un atto "pulito", si deve frazionare (e acquisti solo la particella con il fronte con i 18 mt).

secondo il regolamento del tuo comune, e per quel lotto, a quanti metri dal confine puoi costruire? (visto che ti serve un buon tecnico?).

hai fatto il compromesso per acquistare a corpo o a misura?

il lotto è rettangolare? se è rettangolare, quanto misura l'altro lato?

Il vicino non può lasciare quei 2 m altrimenti non passerebbe più con le macchine. Tra l'altro il vialetto serve anche un'altra abitazione che non ha affaccio su strada. Nel comune si può costruire a 5m dal confine ma abbiamo fatto una convenzione con il vicino per poter costruire a 3m. al compromesso è stata allegata una piantina con le misure effettive, non quelle catastali. Il terreno è circa 18x60m

Finalmente le informazioni che servono.

Se ciò che compri è un terreno 18x60, devi far frazionare per ottenere la particella che comprerai. TINA. Ogni altra soluzione è un paciugo che nel 2015 non ha senso portare aventi.

Consiglio: pretendi il frazionamento.

PS: Mi sembra evidente che l'attuale proprietario voglia sbarazzarsi di una parte di terreno che altrimenti gli resterebbe sul groppone, per scaricare su di te il fastidio. Perchè il vicino, stanne certa non lo farà l'errore di riceverla neppure in donazione. Sta a te scegliere se fare questa opera di bene. io non lo consiglierei. Di questi tempi è la "domanda" che comanda, quindi di fronte alla minaccia di restituzione di caparra doppia dovrebbe accettare il frazionamento.

A questo punto sei tu che devi decidere in base a quanto desideri quella posizione.

Perché dici che non la vorrà neppure in donazione?

avevo chiesto se la vendita era a corpo o a misura. siccome al compromesso avete allegato la planimetria quotata, la vendita è a misura.

da un punto di vista della procedura, per pervenire a un atto giusto occorre frazionare. tu compri lo stato di fatto, ma al tuo stato di fatto occorre togliere (stralciare con frazionamento) la striscia (particella futura) larga 2 mt.

questo significa anche che "rinunciando" a quei due metri, perderai il volume edificabile derivante da 120 mq (2x60=120 mq). occorrerebbe valutare bene se ti conviene o no "rinuanciare" a quei due metri (ti ci vuole un tecnico locale con cui discuterla con calma...).

il fatto che avete messo a punto una scrittura per costruire a distanza ridota di 3 mt anziché 5 dal confine, al Comune lo accettano, te lo approvano un progetto così, con quella scrittura a distanza di 3 metri? tieni conto che gli edifici devono distare tra loro almeno 10 metri, e lì mi pare che tu li abbia questi 10 metri (hai detto che il vicino è a 7 o 8 mt).

per transitare un'auto quella stradella è maggiore di 2 mt; 2 mt sono della particella del terreno accaparrato e altri 2 metri saranno del terreno del vicino.

siccome è il compratore che sceglie il notaio, allora, se ti viene "difficile" impegnarti ora con un tecnico, scegli un notaio che possa consigliarti al meglio circa la necessità del frazionamento, che in genere dovrebbe pagare chi vende (il frazionamento è necessario se "rinunci" a quella striscia).