Carlo.

Voglio dire che sovente l'aspetto cartografico rappresentativo anche sulla mappa wegis prevale sotto l'aspetto contrattuale giuridico rispetto addirittura lo stato di fatto e della mera volontà delle parti che magari si sono accordate in maniera difforme dalla rappresentazione rilevata dal frazionamento redatto e allegato all'atto di provenienza. Questo dal punto di vista tecnico e formale crea imbarazzo. Ma dobbiamo adattarci.

Considerato l'ultimo intervento,

"""
Voglio dire che sovente l'aspetto cartografico rappresentativo anche sulla mappa wegis prevale sotto l'aspetto contrattuale giuridico rispetto addirittura lo stato di fatto e della mera volontà delle parti che magari si sono accordate in maniera difforme dalla rappresentazione rilevata dal frazionamento redatto e allegato all'atto di provenienza.

Questo dal punto di vista tecnico e formale crea imbarazzo. Ma dobbiamo adattarci. ""


a me sembra che non è solo un grido!

E' un allarme vero e proprio fatto con la tromba!

Carlo,.... ne hai di carne da rosolare!!!!

buone ferie

Perdonami, Antonio, ma non riesco a focalizzare un caso in cui "l'aspetto cartografico rappresentativo anche sulla mappa wegis prevale sotto l'aspetto contrattuale giuridico rispetto addirittura lo stato di fatto e della mera volontà delle parti che magari si sono accordate in maniera difforme dalla rappresentazione rilevata dal frazionamento redatto e allegato all'atto di provenienza."

Siccome dici che capita sovente, forse non ho ben compreso quanto scrivi, oppure preferirei studiare un caso mediante un estratto, un rilievo e i relativi accordi.

A me per far prevalere la rappresentazione di mappa su tutto il resto viene in mente solo l'ipotesi in cui le Parti hanno specificamente dichiarato nel rogito di riferirsi alla rappresentazione grafica catastale; ma anche questa ipotesi, invero piuttosto insolita, vedrebbe sempre l'atto al centro dell'interesse giuridico.

Cosa non ho capito?

Leonardo

Nei contratti aventi per oggetto il trasferimento di terreni agricoli o non edificati, nella descrizione si indicano gli identificativi catastali e sovente si allega l'estratto di mappa con evidenziato in colore rosso il perimetro dell'area trasferita. A livello giuridico è proprio quello rappresentato dalla mappa che si trasferisce. Non viene fatta alcuna verifica di coincidenza o conformità dello stato di fatto con quanto rappresentato in mappa perchè occorrerebbe fare operazioni topografiche ritenute costose e non utili dalle parti acquirente e venditrice. Questa prassi crea successive problematiche in sede di verifica dei confini acquisiti dall'atto di compravendita. Nel momento in cui nell"atto si sostiene che quella particella trasferita è censita e rappresentata se pur catastalmente nel foglio di mappa io in futuro dovrò consultare quella mappa che giuridicamente mi indica la consistenza e forma di quei terreni che ho acquisito. Siamo tutti d'accordo che se devo riconfinare devo verificare elementi probatori che nella mappa non si trovano o non coincidono ma in qualità di tecnico si spiegano male all'acquirente che vuol capire cosa ha comprato esattamente. Se nel leggere queste mie considerazioni trovate spunti di interesse se ne può approfondire anche con dei casi reali. Nei trasferimenti di terreni specie quellu con tante particelle difficilmente esiste una conformità di confine tra lo stato reale con quello catastale. Questa cosa non è comprensibile per chi non è un tecnico.
Nei contratti poi la legge parla di nullità dei trasferimenti nel caso di costruzioni abusive ed in contrasto con la norma urbanistica, ma nei terreni non c'è una regolamentazione in tal senso se non nella probatorierà dei frazionamenti allegati.


Spero si capisca cosa voglio dire.

Non è un grido di allarme, ma è un aspetto della questione che secondo me va approfondito e può essere spunto di riflessione.



Se dico bischerate non c'è problema. Dite pure le vostre considerazioni.

Ottimo, Antonio!
Allora non avevo frainteso i casi a cui ti riferisci: trasferimenti in base ai soli identificativi. Direi che si possono considerare anche quelli di terreni edificati.

Ma non credo affatto che in tali casi, pur senza allegare o richiamare i frazionamenti, la rappresentazione grafica possa prevalere, giuridicamente, sugli altri elementi probatori e addirittura sulla "mera volontà delle parti"! Non mi risulta alcuna dottrina o giurisprudenza che lo stabilisca e neppure lo avvalori in qualche misura.

Diverso è se consideriamo la "percezione" dei contraenti che, quando l'atto fa riferimento alla sola mappa allegandone l'estratto variopinto, potrebbero cercare in seguito di dare interpretazioni a proprio vantaggio. Ma è solo una percezione; un fatto che complica seriamente il compito di chi dovrà spiegar loro la differenza che Carlo ha qui esposto e che mi fa propendere per chiarire bene a priori(1) il problema alle parti. Infatti se glielo si dice prima, saranno più favorevoli a includere nell'atto gli elementi informativi necessari all'individuazione dei confini, dalle descrizioni dei manufatti all'elencazione dei documenti. Due righe di relazione tecnica, insomma.

Ma anche quando questa parte, nell'atto, è trascurata (ossia sovente, come ben hai detto) vedo spazio solo per appigli pretestuosi da parte del confinante che spera di trarne qualche vantaggio (o vuole rompere le scatole al vicino, divenutogli antipatico). Seccature, quindi, ma non elementi sufficienti a far prevalere la rappresentazione grafica.

Leonardo

(1) l'informazione a priori credo che sia indiscutibilmente vantaggiosa; ma il dubbio che mi era sorto e che ponevo riguarda il caso in cui il Tecnico interviene in una riconfinazione (a posteriori della nascita del confine, quindi) in cui la controparte, in buoni rapporti, non nomina un proprio tecnico. Nel caso che mi si è presentato la recinzione costruita dal vicino lasciava un passaggio all'esterno, di cui però non aveva specificato le dimensioni. Il suo precedente Tecnico aveva giustamente scritto che si trattava di confini catastali, ma che effetto avrebbe potuto avere ora "sconvolgere" le convinzioni del Cliente?
Non so se quel Tecnico avesse seguito la condotta che dice Carlo; se l'ha fatto, è tutto facile, ma se no?

Ma mi rendo conto che è questione marginale e non certo tecnica.

Leonardo e Carlo, grazie di avermi prestato attenzione.

Esprimo l'ultima mia opinione e poi lascio il passo ad alte opinioni, non voglio catalizzare la discussione sul mio pensiero.

Oggi, a mio parere non possiamo più limitarci, nei trasferimenti , semplicemente a individuare il bene in maniera superficiale e a occhio distinguendo la parte fiscale dalla situazione della realtá dei fatti. Se una antico muro non coincide con la linea catastale, in qualsiasi modo e in qualsiasi supporto grafico essa venga rappresentata, dobbiamo intervenire sulla difformità per non avere conseguenze anche gravi successive all'atto. Il problema è che noi tecnici non abbiamo strumenti idonei.



Saluti.

Tutto ciò che facciamo deve tener conto anche degli aspetti normativi.

Con il DPR 650 del 1972 il Tipo di Frazionamento veniva investito di una qualità che non aveva in precedenza; quella di espressione unica della volontà delle parti.

Nessun altro disegno allegato all'atto poteva avere misure difformi dal Frazionamento stesso.

Dove vengono trasferite intere particelle formatesi all'impianto o con atti di aggiornamento anteriori al DPR 650 del 1972 e più in generale in epoca molto anterirore alla data del trasferimento nessuno ci vieta, qualora ce ne sia la volontà da parte del venditore e anche dell'acquirente, di fare una ricognizione dello stato dei luoghi confrontandolo alla rappresentazione cartografica e quindi allo "stato di diritto catastale".

Per stato di diritto catastale non intendo la mappa wegis ma una ricostruzione fedele del Sistema Mappa o come è stato nominato negli standard di qualità, del Modello del Confine di Diritto.

Verificato ciò porteremo a conoscenza le parti di eventuali discrasie oltre la tolleranza di cui abbiamo ben trattato in un recente post aperto da Leo.

Se queste manifesteranno interesse e volontà a mettere a posto le cose con i vicini allora si può, con l'aiuto di un notaio, provare ad affrontare la problematica.

Chiudo dicendo che in un Forum, vista la sua funzione educativa e formativa, bisogna riportare informazioni corrette su come le cose andrebbero fatte e non su come, a volte e "obtorto collo" da parte di alcuni, vengono fatte.

Cordialmente

Carlo Cinelli

La verità è, che io vi invidio. Siete fortunati. Avete dei clienti illuminati, che hanno la capacità di capire come il buon tecnico deve operare. Io è da trent'anni che quando per la riconfinazione propongo al cliente nel preventivo metodo ed adempimenti corretti, e che si ripercuotono inevitabilmente sull'importo del preventivo, questo scappa. Scoprendo che mi hanno preferito al collega che opera con il "wegis", ma costa poco.

Buon pomeriggio

max

Può darsi, Max.
Infatti a ben guardare le differenze fra mappa d'impianto e numerizzata sono spesso piuttosto contenute; per una serie di motivi. Secondo me non sono comunque mai trascurabili, ma è probabile che in una buona percentuale di casi non portino conseguenze a breve termine.

Ma è sufficienete che una volta, anche una soltanto in qualche caso, il vicino di chi ha riconfinato Wegis voglia verderci chiaro e trovi una di quelle differenze che contenute non sono, per far vacillare le certezze di quell'esercito di faciloni.

Diversi anni fa (mi pare di averlo già raccontato) un Collega di altre zone che passava dalle mie parti per chiedermi alcune collaborazioni, mi raccomandò con calore di piazzare una stazione GPS permanente sul tetto dello studio: è comodissima - disse - perché per riconfinare mi basta caricare le coordinate dei confini sul rover!
Dopo un paio di mesi lo incontrai di nuovo e mi confessò, con fare guardingo: devo vendere il GPS prima che si accorgano che non è preciso come dicono.
Che avesse trovato un CT di controparte che non aveva bevuto le panzane sulle "coordinate" della mappa "numerica"? Non so. Io, comunque, continuo a spiegare ai Committenti come stanno le cose.

Sono d'accordo che la situazione è molto preoccupante, soprattutto per chi, giovane, non ha sempre la possibilità di aspettare che la mentalità della clientela maturi. Ma proprio per questo mi sembra che il buon Carlo, ormai un po' vecchio anche lui, abbia indicato una via molto buona: spiegare che se vogliono una riconfinazione sono necessarie certe operazioni, mentre per una linea catastale ne bastano altre.

Leonardo

Leo, come non essere daccordo con quanto hai detto.

Però anche noi tecnici dovremmo "maturare".

Perchè io continuo a spiegare al cliente tutto quello che occorre per fare il lavoro.

Il collega si prende il lavoro, senza spiegare nulla, tanto il rischio non è immediato ed una scusa si trova.

O no?



max

Sì, verissimo! Il rischio non è immediato.
Perché le prestazioni libero professionali normalmente non sono valutabili dal Committente se non in minima parte. Questo accade anche per le confinazioni, nonostante si sia imposto un percorso preconfezionato con appoggio ad almeno tre PF... Ma è solo un esempio.
Il CNG ha cercato di mettere una pezza con gli standard, ma poi bisogna vedere se quegli standard hanno sufficiente diffusione presso i Committenti.

I tecnici dovrebbero maturare. Sì. Dovrebbero; condizionale. A quali condizioni?
Sarebbe necessario un elenco articolato, foriero di scontri pesantissimi, indubbiamente un po' eccessivi per questa sede; anche perché dovrebbe necessariamente coinvolgere gli "organi di categoria". Categoria. Chi era costei?

Personalmente penso che il controllo sulla qualità professionale degli iscritti dovrebbe essere l'unico compito dei Collegi/Ordini. E che la "formazione continua obbligatoria" non sia affatto il mezzo più efficace. Anzi! In quest'altra discussione, www.geolive.org/forum/altro/etica-e-deon...
si era ventilata l'ipotesi di un'evoluzione della formazione verso verifiche di adeguatezza. Anche quella potrebbe essere un'opzione; inoltre darebbe una certa credibilità a strutture (Ordini e Collegi) oggettivamente poco "sentite" tanto dal pubblico quanto, purtroppo ma ragionevolmente, dagli Iscritti stessi.

Il pessimismo è lecito e giustificato. Gettare la spugna credo lo sia meno.

Leonardo

Caro Max

Per questo sono stati relaizzati gli standard di qualità.

Per ridefinire un rapporto tra Committente e Tecnico libero Professionista.

E' vero quello che tu dici: "non è facile".

Ma oggi abbiamo questo importante strumento a disposizione.

Al Committente va assolutamente chiarito che la prestazione che tu gli proponi è coerente con gli standard.

Che vuol dire una prestazione che, qualora svolta correttamente, lo metterà al riparo da sorprese.

Fa altrettanto l'altro tecnico proponente?

L'alternativa a questo comportamento è:

1) Fare prestazioni professionali complete sottopagate per fare concorrenza a colleghi sleali;

2) Fare quello che fa il collega.

Io personalmente non me la sento né per il punto 1) e né per il 2).

Ciao

Carlo

P.S. Con questo intervento simile a quello di Leo voglio rafforzare questi che dovrebbero essere dei punti fermi nello svolgimento della nostra professione.

Non sono d'accordo. La buona prestazione professionale del topografo non può gravare sulle tasche del committente. Altrimenti è partita persa. Da che mondo è mondo tutte le iniziative tese a migliorare indirettamente la qualità dell'attivitå professionale come strumentale a conseguire determinati fini ha necessitato di norme impositive che toccano le tasche degli interessati solo nel trasgredirle. Esempi sono la legge sul condono edilizio dell'85, ma anche quella sull'obbligatorietà degli APE.

Come categoria dobbiamo proporre una legge catastale che metta al centro la particella catastale come unità di misura che deve essere rappresentata sulla mappa come la scienza topografica comanda. I tipi di frazionamento e i mappali devono avere la stessa importanza. E il topografo deve essere il soggetto profesionale che con le sue indiscutibili conoscenze deve essere chiamato a intervenire. Le linee nere nel wegis si devono poter spostare quando questo seeve a riportare la mappa ad una precisione almeno accettabile anche dal punto di vista giuridico. Al Notaio chiamato a correggere certe situazioni di difformità dei confini con la wegis non gli interessa dell'aspetto topografico e sovente fa dei contratti di scambi di stracci di terreno larghe 50 cm che andrebbero evitate perchè fanno ridere e si basano sul wegis!!

Antonio

Carlo siamo in sintonia, purtroppo il primo contatto tra cliente e professionista è solo economico. Stai li a spiegare, a mettere per iscritto il lavoro che si deve fare, ma alla fine chiedi di più rispetto al collega che non sa degli standard o che non gliene frega niente.

Alla fine il lavoro non lo fai. Quindi niente punto 1 e niente punto 2 anche per me.

Quali standard qualitativi applicano professionisti che per una certificazione energetica prendono da € 50,00 ad €150,00? Cambiano solo il nome, trasmissione file e via. Niente sopralluogo, rilievo, progettazione, calcolo.

Lo stesso per CSP e CSE, tanto sono sempre uguali. O no?

Una volta qualcuno mi ha detto: "collega è grasso che cola".

Risposta mia: "collega fallo pure tu"

Ciao



max

Fortuna che questo doveva essere un topic in cui si parlava di aspetti tecnici ...

Finora registro invece una grande discussione di carattere economico.

Io non faccio il libero professionista ma l'imprenditore per cui vorrei darvi la mia visione da "esterno".

Sbaglio o le tariffe professionali sono state abrogate?

Ergo, un geometra al giorno d'oggi è anche lui un imprenditore come me. Imprenditore di sé stesso ma comunque un imprenditore.

E un imprenditore vive di mercato.

Se un geometra riconfinatore (che bello se esistesse questo "sotto-Albo") è in grado di spiegare al committente la qualità richiesta dall'incarico ricevuto e farsi pagare di conseguenza .... buon per lui.

Se invece non è in grado di dare tali spiegazioni, oppure lo è ma al committente non gliene frega niente e sceglie un collega che, senza dargli le stesse garanzie di qualità, gli propone un prezzo minore .... male per lui.

Voi liberi professionisti vi state accorgendo solo in questi ultimi anni di cosa vuol dire "vivere di mercato", io invece lo so da circa 30 anni.

La frase classica commutata da un famosissimo film è:

È IL MERCATO BELLEZZA, E TU NON CI PUOI FARE NIENTE.
NIENTE.

Buone riflessioni ferragostane.

Gianni Rossi