Salve a tutti. vi chiedo consiglio perché mi trovo "bloccato" tra due fuochi: notaio e tecnico del catasto, nessuno dei quali vuole retrocedere dalle sue posizioni.

Il mio cliente deve effettuare la compravendita di un immobile, regolarmente costruito e accatastato. L'appartamento è all'ultimo piano e nell'atto di compravendita è specificata la proprietà anche del "sovrastante sottotetto". Lo stesso, non essendo accessibile (manca qualsiasi forma di collegamento, non è presente neanche la botola per la manutenzione) non è presente nella planimetria al 200. Il notaio richiede che venga inserito in planimetria perché altrimenti non può effettuare la compravendita. Il Catasto mi dice che essendo inaccessibile e non producendo reddito non può essere inserito. Ho bisogno di sapere i riferimenti normativi (circolari, dlgs, ecc.) di supporto alla tesi del catasto (non inserimento in planimetria) e eventualmente anche quelli a supporto del notaio (inserimento in planimetria), che sostiene debbano essere accatastati per una "novità della legge" (non mi ha saputo dire quale).

Vi ringarazio

In questo momento non so essere più preciso, ma non avrai difficoltà a ricercare gli estremi di legge e prassi appropriati su questo forum una volta detto che nel 2010 una legge dello stato impose la rispondenza del bene compravenduto alla sua descrizione catastale. Seguì una circolare esplicativa che confermò che questa corrispondenza doveva esistere secondo le regole della normativa catastale.

Ora siccome il sottotetto non è accessibile e non hai diretto i lavori di costruzione per cui non sei in grado di conoscerne la dimensione, risulta evidente ad ogni persono di buon senso che non lo puoi rappresentare. Inoltre, come detto dal tecnico catastale trattandosi di un locale non accessibile non produce reddito e quindi la sua presenza non modifica la rendita catastale per cui non vige l'obbligo di variazione catastale. Più che impossibile presentare la variazione direi che non è obbligatorio presentarla.

Penso che il notaio possa e debba trovare una formula che dichiari l'esistenza di uno spazio sottotetto non accessibile di esclusiva proprietà dell'ultimo piano che viene trasferito ecc. ecc.

Quello non è un sottotetto, ma solo una intercapedine di aria tra il controsoffitto e la copertura, pertanto è impossibile accatastarlo e pure trasferirlo come un sottotetto che non è. A nulla vale cosa ci sia scritto nel titolo di provenienza perchè si descrive una cosa che non c'è.

Se un domani il legittimo proprietario lo vuole utilizzare deve costruire ex novo il locale sottotetto utilizzando la zona sovrastante e creando un solaio praticabile con aumento della superficie accessoria oppure abitabile dell'abitazione sotto con relativa scala di collegamento interna. Seguirà poi, a lavori terminati, l'accatastamento obbligatorio.

Al momento non si accatasta un controsoffitto.

Saluti.

Mi è capitato un paio di anni fa un caso simile per la divisione di due appartamenti sovrapposti ai piani terra e primo con sottotetto non accessibile. Al Notaio ho fatto dichiarare che l'appartamento a piano primo comprendeva anche il sottotetto non praticabile ovvero non accessibile e che detto sottotetto non poteva essere riportato in planimetria in quanto non previsto dalla norma catastale.

Circolare n° 134 del 6 luglio 1941
98. Soffitta - Solaio.
Il cosidetto solaio o soffitta., cioè il locale sottotetto, è escluso da dichiarazione e dal computo della consistenza, quando non è praticabile.

Che la soffitta in questo caso non concorra al calcolo della consistenza, mi sembra chiarito, nulla comunque ti vieta di rappresentare lo stesso nella scheda con la scritta, soffitta non accessibile.

Dai un'occhiata alle circolari 2 e 3 del 2010 (obbligo conformità della planimetria).



Saluti

Se non è accessibile l'intercapedine non è stata rilevata per cui la sua rappresentazione grafica non ha nessuna validità, anzi rende ancora più complicato certificarne la conformità catastale e urbanistica, generando confusione sull'utilizzo, consistenza e destinazione di tutto l'immobile dotato di un'accessorio che non esiste erroneamente identificato come un locale sottotetto se pur (o addirittura) non accessibile.

E' anche compromessa la continuità delle trascrizioni sull'inesistente sottotetto che non è trascritto nel titolo precedente non avendo identificativi catastali e non essendo mai stato denunciato. Per questo ora il Notaio vorrebbe inserirlo per forza nella planimetria. Lo renderebbe accessorio trasferibile. Ma adesso non lo è (il sottotetto intendo).

Ma io non vedo tutto questo problema.

I sottotetti per anni sono stati descritti negli atti e quasi mai rappresentati nelle planimetrie.

Come in questo caso esiste la descrizione nell'atto che attribuisce all'uiu la proprietà del sottotetto.

L'atto è probatorio il catatso no, per cui a mio avviso prevale l'atto e di conseguenza il notaio attuale vuole che ciò che è compravenduto sia rappresentato.

Non conosciamo la situazione in loco ma suppongo che la consistenza sia la stessa dell'abitazione sottostante, per cui facilmente rappresentabile, essendo non accessibile , non vengono indicate le altezze, ed il tutto non si tratta con i poligoni o viene poligonato con G.

Il sottotetto indicato nell'atto precedente è parte integrante dell'uiu per cui non deve essere identificato con un suo fg. map. e sub.

La destinazione sottotetto non accessibile è corretta, essendo lo stato di fatto quello, ed un sottotetto non accessibile è trasferibile, tanto è vero che è già stato trasferito, manca solo la sua rappresentazione nella scheda, ma ripeto per anni i sottotetti non sono stati rappresentati, ma questo non significa che si debba continuare in questo modo.

Io la vedo in questo modo.



Saluti

Se il punto 98 della Circolare del 1941 dice che i sottotetti non praticabili sono anche esclusi dalla dichiarazione credo che voglia intendere che non devono essere rappresentati nelle planimetrie. Per cui non rappresentarli non incide sulla conformità planimetrica di cui alle Circolari del 2010. Poi se non posso misurare un locale mica posso inventarmi le misure interne, spessori muri ecc.? La norma prevede che solo gli spessori muri con altre unità confinanti possono essere riportate in planimetria solo stimandone lo spessore e dichiarando detta circostanza in relazione. Poi se uno vuole riportare il sottotetto non praticabile a prescindere e il relativo Docfa gli viene approvato, ben venga.

Vi ringrazio tutti per le risposte;

Personalmente ho detto al cliente per due volte che per quanto ne sapessi non era necessario accatastarlo. Poi vista l'insistenza del notaio e conseguentemente del cliente e dato il momento economico non proprio roseo rifiutare ulteriormente il lavoro mi sembrava quantomeno autolesionista. Ho già provato a reinviare, correggendo qualche altro piccolo errore formale. In realtà la consistenza del sottotetto la conosco perchè posseggo sia il progetto originario delledificio, in cui il sottotetto è rappresentato, sia perchè il cliente aveva chiesto ad altro tecnico, in concomitanza ai lavori di rifacimento del tetto, di accedervi e fare un rilievo per vedre se potesse realizzarvi qualcosa. Siccome progetto e rilievo coincidono ho ritenuto di riportare sulla planimetria i dati così ottenuti. In caso di respingimento proverò ad utilizzare la grafica suggerita da Bioffa69.

in ogni caso, per conoscenza, ho inviato la stessa domanda al catasto che mi ha così risposto:

in linea generale, come stabilito dal decreto ministeriale n. 28/1998, costituiscono oggetto dell'inventario tutte le unità immobiliari, ossia la porzione di fabbricato, un fabbricato o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trovano e secondo l’uso locale presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.[/size]

L’art. 3 dello stesso decreto stabilisce inoltre che “Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell'articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, i seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa
dell'accentuato livello di degrado;
c) lastrici solari;
d) aree urbane.
3. A meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non
costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 m(elevato a)2;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo
naturale;
c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza
utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 m(elevato
a)3;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.
4. Le opere di cui al comma 3, lettere a) ed e), nonché quelle di cui alla
lettera c) rivestite con paramento murario, qualora accessori a servizio di
una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggetto di iscrizione in catasto
contestualmente alle predette unità

Ciò premesso, per avere informazioni e chiarimenti in merito al caso specifico, è possibile rivolgersi alla Direzione regionale cui fa capo l’Ufficio provinciale – Territorio competente.

Grazie ancora

Quoto Fabio!

Mi meraviglia però il notaio che avrebbe potuto bypassare descrivendo nell'allto il diritto di sopraelevazione a favore del proprietario del piano sottostante, così come anche previsto dal Diritto.

Che ne dite?

Saluti

Gianni non poteva il notaio scrivere e trasferire il diritto alla sopraelevazione, salvo il caso che ci fosse già un progetto comunale che attestava questo.

Per geopapu, il catasto ti ha risposto in modo cautelativo, come più di una volta fanno.

Tienici informati sull'esito della tua pratica.

Saluti riposanti

Stefano,

mi dispiace rilevare questo tuo piccolo errore di valutazione, ma in merito voglio farti presente alcune mie ricerche in archivio, che avrei voluto inserire nelle GUIDE, ma per ora dobbiamo solo attendere la nuova veste di GeoLIVE.org ( ancora in gestazione !):

Il Diritto a sopraelevare

Tesi cercata e trovata nel web al seguente link che ritengo interessante ed utile a tutti:

www.anaci.piemonte.it/argomenti/lettere-...

Con l’atto di trasferimento di un’unità all’ultimo piano o di un lastrico solare, automaticamente, si ha anche il trasferimento del diritto di sopraelevazione, ma questo non significa che non sia possibile dissociare tale diritto da quello di proprietà cui è solitamente connesso.

Si è, infatti, appena sopra, accennato che il diritto di sopraelevazione può essere ceduto dal suo titolare, cioè dal proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare o dal costruttore che se lo era riservato, anche separatamente da ogni proprietà, e ciò può avvenire a vantaggio anche di chi non sia già condomino dell’edificio.
Altra possibilità in cui il diritto di sopraelevazione si separa dal diritto di proprietà sull’ultimo piano o lastrico solare è quella in cui il titolare si riservi il diritto di sopraelevazione e trasferisca la proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare.
La cessione del diritto di sopraelevazione, autonomamente rispetto ad un immobile, potendosi considerare, come già precisato in precedenza, al pari della costituzione di un diritto di superficie, richiede la forma scritta, come per ogni atto relativo ai diritti reali. Infatti, nella maggior parte dei casi la disposizione del diritto di sopraelevazione, che regoli la materia in modo difforme dall’art. 1127 c.c., si verifica in concomitanza del trasferimento dell’unità all’ultimo piano o dell’accettazione del regolamento di condominio predisposto dal costruttore, atti per i quali è già necessaria la forma scritta.
La cessione del diritto di sopraelevazione comporta per il nuovo titolare la possibilità di edificare una nuova costruzione e di diventarne proprietario.
Il titolare dell’ultimo piano o del lastrico solare può voler cedere tale il suo diritto di sopraelevazione in qualunque momento; se ciò avviene quando ancora non è stata eseguita alcuna sopraelevazione si ha, con la sua rinuncia all’accessione, la costituzione di un diritto di superficie.

Se, invece, la rinuncia all’operare dell’accessione da parte del titolare avviene dopo che è già stata effettuata la sopraelevazione, allora, salva espressa indicazione in senso contrario da parte del rinunciante, la costruzione sopraelevata deve considerarsi di proprietà del costruttore della stessa.
Dalla cessione del diritto di sopraelevazione si distingue la cessione della proprietà separata, in quanto con l'acquisizione di questa il titolare non ha la possibilità di innalzare ulteriori piani, né di riedificare l'unità di sua proprietà nel caso andasse distrutta.

Inoltre, il titolare di proprietà separata è soggetto anche alla possibilità che chi si è mantenuto il diritto di sopraelevazione decida di costruire ulteriormente sopra all’unità precedentemente ceduta.

Mi permetto di ricordare che URBANISTICA e CATASTO e CODICE CIVILE sono tre sfere completamente diverse, che comunque vanno tenute in debita considerazione

Fuori da ogni dubbio, infatti nel CODICE CIVILE:
L'art. 1117. Parti comuni dell'edificio cita:
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari ...

Ma io mi spingerei ancora oltre:
la considerazione che si da ai fini urbanistici di un lastrico solare...in cui la superficie, anche per i calcoli planovolumetrici, è rappresentata dalla proiezione in verticale del sottostante fabbricato, considerazione, secondo il mio parere, che non deve essere neppure presa in considerazione e scartata immediatamente nel nostro caso.

Ora, una definizione di Lastrico solare (Codice civile ed edilizia) può essere:
lastrico solare = struttura piana di copertura dell'edificio a protezione dello stesso dalle intemperie.
In questo caso il lastrico solare ed il tetto (Codice civile) hanno la stessa funzione, seppure con forme differenti.
Ebbene, se il tetto di solito è munito di gronde sporgenti dal filo verticale delle pareti esterne e nessuno si sognerebbe di affermare che queste ultime non fanno parte del tetto, parimenti, se il lastrico solare ha delle parti sporgenti, queste sono parte integrante dello stesso:

infatti, nel caso di spese di manutenzione vorrei vedere chi osa mettere in dubbio le spese relative a queste strutture.
Fin qui il Codice Civile.

Invece il Catasto ha introdotto la Categoria Lastrico solare per permetterne il trasferimento o l'identificazione nel caso di BCNC (parti comuni) dimenticandosi, a ragione, della definizione del Codice Civile.

Nella Circolare nº 9/2001 si legge:
Unità da ascrivere a categorie fittizie
Come è noto, sono indicate come categorie fittizie ( F5 = lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, .... ) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.
La presentazione delle planimetrie non è mai prevista per le unità ascrivibili in queste categorie.
Si precisa che tali unità possono anche essere dichiarate come beni comuni censibili (BCC, ex partita speciale 0).

Infatti l'unico modo per permettere la sopraelevazione di un'unità ad un diverso soggetto rispetto al proprietario del piano sottostante, non può che avvenire in questo modo.
Ora vi è da fare immediatamente una distinzione nel definire il contorno del Lastrico:
se l'unità in sopraelevazione prosegue sul filo verticale delle pareti sottostanti e la gronda sporgente continua a conservare la propria funzione di protezione, il contorno non può essere che sul filo delle pareti.
Ma, se le gronde esistenti saranno utilizzate, in qualsiasi modo, dalla nuova unità immobiliare, completamente o parzialmente, il contorno del Lastrico non può che seguire e comprendere queste superfici che saranno utilizzate (anche come semplice balcone, in questo caso) dalla nuova unità in sopraelevazione.

Ritornando al Codice Civile ed alle spese condominiali per la manutenzione delle parti comuni, il metodo da me indicato è applicabile nell'uno o nell'altro dei casi: infatti nel momento in cui io non acquisto la parte sporgente (perchè esclusa dal contorno) e la trasformo poi in balcone, quella superficie di chi , chi ne sopporta le spese ?

Inoltre:
Cass. civ., 26 marzo 1976, n. 1084.
In un edificio condominiale, il proprietario dell'ultimo piano, od il proprietario esclusivo del lastrico solare, il quale legittimamente effettui una sopraelevazione, non può esimersi dall'obbligo di pagare agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 quarto comma c.c., per il solo fatto di aver acquistato (o di essersi riservato, nell'ipotesi di originaria proprietà dell'intero stabile) il diritto di sopraelevare: tale diritto, infatti, salvo che il titolo espressamente lo preveda, non conferisce la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante l'edificio, concepita come proiezione verso l'alto dell'area sulla quale sorge il fabbricato ed in relazione alla cui occupazione si pone l'esigenza dell'indennità medesima.

Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1997, n. 926.
La "colonna d'aria" sovrastante l'edificio condominiale appartiene in proprietà a tutti i condomini, in quanto comproprietari del suolo su cui l'edificio sorge, ed è perciò che nel momento in cui essi ne vengano in parte privati, a seguito di sopraelevazione dello stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo dell'ultimo piano o del lastrico solare - sorge in loro favore il diritto ad essere indennizzati della perdita ai sensi dell'art. 1127 c.c..

Spero che quanto sopra possa essere di utilità.

Cordialità

Buongiorno Gianni

Quello che scrivi è tutto corretto, salvo che il mio discorso era riferito all'aspetto urbanistico e non a quello del diritto.

Esempio, se quel sottotetto fosse in centro storico senza alcuna possibilità di aumento di volume (e quindi privo di sopraelevazione), come poteva il notaio scrivere e trasferire il diritto alla sopraelevazione?

Spero di essermi chiarito.

Speriamo anche che il terremoto dalle tue parti si calmi.



Saluti cordiali

Stefano,

sono abituato in linea di massima a rispondere alle domande di chi propone il questo, quando non lo rimprovero perchè ha aperto una nuova discussione, mentre invece avrebbe potuto accodarsi ad una delle innumerevoli già aperte!

Nel quesito originario ( fra l'altro ) si legge:

""" .... Il notaio richiede che venga inserito in planimetria perché altrimenti non può effettuare la compravendita.

Il Catasto mi dice che essendo inaccessibile e non producendo reddito non può essere inserito.

Ho bisogno di sapere i riferimenti normativi (circolari, dlgs, ecc.) di supporto alla tesi del catasto ..."""

Penso di avergli dato qualcosa di utile che ha chiesto!

O.T.: Per il terremoto, non mi preoccupo più di tanto, anche ieri sera c'è stat una scossa del 4° e oltre a pochissimi chilometri da me....

Saluti

Salve a tutti, volefo farvi sapere com'era finita.

alla fine, su suggerimento dei tecnici del catasto, ho accatastato il sottotetto come un nuovo sub di categoria f05 (lastrico solare).

al catasto è andato bene e al notaio pure.

Ringrazio nuovamente tutti per le risposte

alla prossima