Il problema sollevato dalle Agenzie lombarde a mio parere riguarda però il diritto che ha, il proprietario sul cielo di un sua area esclusiva che ha acquisito scoperta.
Deve acquisire un titolo di proprietà esclusiva chi edifica un balcone in aggetto e soprastante un area di altra proprietà?? Ovvio che un lastrico solare deve averlo, ma un balcone con quelle caratteristiche? Non è così evidente e solleva a me moti dubbi, tanto che non scarto a priori quanto sostiene il catasto di Brescia e MIlano. Occorrerebbero soluzioni a situazioni del tutto simili già avvenute che sinceramente io non trovo, anche indipendentemente da come lo interpreta l'Agenzia interessata in sede di accatastamento.

Saluti.

esatto e' "solo" questo che in qualche modo viene contestato...pero' mi sembra che le sentenze allegate possano minare il loro castello, vediamo, grazie a tutti al momento.

saluti

Salute.

se vediamo la cosa semplicemente per una nuova costruzione, sappiamo benissimo che per tutti, dopo il 1968, c'è stata l'emanazione della Legge Ponte con tutto quello che ne consegue, in particolar modo la costruzione a distanze con limiti ben canonizzati.

e qui ci sta tutta l'interpretazione data dalle AdT di BS e MI, i quali si preoccupano del diritto a edificare sul suolo pubblico sia pure se per un balcone, ma sono casi rari come le mosche bianche!

per quanto riguarda le costruzioni antecedenti a questa data invece vige tuttora la normativa che vi ho citato: Istruzione di servizio 1970 tav IX-7
che essendo emanata da un ministero per forza di cose è stata approvata ed entrata in vigore come legge dello stato.

confermo quindi il mio pensiero, ma se qualcuno ha argomenti che mi possono convincere del contrario, sono sempre ben disposto a rivedere la mia posizione.

Bioffa69, che ne ha la possibilità saprà riferirci in merito alla spiegazione della posizione della propria AdT.

cordialità

carissimo, penso che l'Istruzione di servizio 1970 tav IX-7, riguarda la rappresentazione in mappa, ma non mi definisce la proprieta'.

Per cui, fermo restando che non chiedono di inserire i balconi in mappa, ma anche se fosse diciamo che riuscirei a rappresentarli, il problema e' che al momento loro li considerano di prop. del soggetto del terreno sottostante....


..tu qua dici:

"...e qui ci sta tutta l'interpretazione data dalle AdT di BS e MI, i quali si preoccupano del diritto a edificare sul suolo pubblico sia pure se per un balcone, ma sono casi rari come le mosche bianche!..."

ma l'Agenzia applica detta procedura solo se il balcone insiste su prop. privata o comune ai prop. del fabbricato, mentre se il balcone insiste su prop. pubblica (il marciapiede e' l'esempio che hanno fatto), la presunzione e' che su detto marciapiede il comune non edifichera' mai, per cui (assurdita') si puo' procedere al docfa per ampliamento del balcone, senza costituirlo in cat. f/5 con conseguente rogito....

....comunque ti e vi tengo aggiornati.....Saluti

..si mi segnala il virus!!! poi congelato!!!

Ho provveduto ad eliminare il Link incriminato.
Jema Emanuele, poichè è ancora possibile il collegamento dal tuo Post, ti è possibile cancellarlo a tua volta ???
Grazie mille, ciao e buon lavoro.

Tranquillo Claudio: la mia è "solamente" un'immagine e non permette il collegamento alla pagina incriminata.

Grazie per la collaborazione e... buon divertimento! :lol:

Caro Fabio,
certamente stiamo parlando di "finezze" ed, in quanto tali, è bene essere aggiornati!

ed altrettanto "ovviamente" sono casi che si possone riscontrare in realtà molto grandi quali è Milano ecc...., dove può accadere che ..."inavvertitamente"... qualcuno potrà costruire un balcone aggettante su spazio privato di altra ditta confinante!

cosa che ritengo molto improbabile! perchè non è credibile che uno possa .."inavvertitamente".. costruire all'insaputa del vicino in aggetto sulla di lui proprietà ..... !!!

mentre invece potrebbe meglio, sempre .... "inavvertitamente"..., farlo su suolo pubblico!

e, ritengo giusto, che le locali AdT provvedano a pensare anche a questi casi sia pure improbabili....

comunque, gradisco l'informazione dettagliata, poi vedremo di farne una FAQ dedicata, per evitare possibili confusioni di interpretazione.

cordialità

Caro Gianni,
intervengo per porre, se possibile, dei paletti alla discussione, oltre alla precisazione già fatta da Federica123, in modo da discutere solo su di una possibilità, tra l'altro possibile e più frequente nel contesto delle città:

1º approvazione assemblea condominiale
2º pratica edilizia assentita
3º balcone costruito su suolo comune condominiale

La serie di sentenze che si possono trovare, ed utilizzare al meglio, sono infatti relative a quest'ultima situazione, certamente ben presente vista la inesauribile propensione alla litigiosità italiana, da una parte, ed alla altrettanta propensione a "fregarcene" delle leggi, dall'altra.

La nostra discussione deve risolvere solo la questione "catastale" e cioè quale sia la proprietà del balcone.

Tra l'altro, mi sembra, che in questo senso è la richiesta di Exanatra70.

Ciao, buon lavoro a tutti.

Premesso che avevo "perso" questo interessantissimo post.

Provo a ragionare a voce alta, riservandomi comunque di acquisire ulteriori informazioni, sperando di inquadrare nel suo completo l'argomento.

riassumo il quesito: trattasi di ampliamento ex novo di balcone in aggetto da proprieta' privata in un condominio costituito da piu' proprietari.

1°) ASPETTO URBANISTICO: essendo una modifica prospettica occorre il consenso scritto di tutti i proprietari (trattandosi di proprieta' immobiliare necessita, oltre alla delibera condominiale, anche di un atto notarile), in quanto c'e' una modifica di diritti acquisiti che vanno dalla luce, alla veduta (inteso come codice civile), una limitazione del ricambio dell'aria (inquadrando il concetto del C.C. della distanza minima dei 3 mt tra le abitazioni questo non influisce per gli interrati-tranne se diversamente disposto dai regolamenti comunali-) e anche una visione del paesaggio.

Essendo una superficie conteggiabile per il calcolo della superficie utile limita e "danneggia" gli altri proprietari intendendola come la possibilita' di usufruire anche loro della superficie per costruire balconi erigendi.

2°) QUESTIONE DI DIRITTO: Il balcone si puo' inquadrare sotto tre aspetti a seconda della "facciata" che si tratta.

Il balcone e' il proseguo ideale del solaio, inteso come l'elemento fisico dividente le due proprieta'.

la porzione dell'intradosso e' di proprieta' del sottostante, mentre l'estradosso e' di proprieta' di chi lo calpesta. Il frontalino e' inteso comune perche' e' l'elemento che, in assenza del balcone, farebbe parte della facciata condominiale.

3°) PROPRIETA' DI BALCONE EX NOVO: Tornando al post originale, considerando quanto detto, essendo una modifica urbanistica e di diritto dell'immobile su cui si erge, bisogna trattarlo mediante due passaggi distinti:
a_ identificazione dei diritti e relative quote: percio' non dei proprietari su cui e' in aggetto (proiezione del terreno) ma rispetto ai proprietari del fabbricato da cui si erge.

Mi spiego meglio: puo' essere un' area cortiliva comune a due o piu' fabbricati oppure al singolo condominio. Nel primo caso la proprieta' non puo' essere ripartita su due immobili in quanto il condominio "A" non interferisce con "B" (le parti comuni riguardano il singolo immobile non i limitrofi in quanto si esprime come comune il concetto d'utilizzo del bene; percio' il condominio "A" non andra' mai a godere, ad esempio delle scale del condominio "B"). Nel secondo caso la proprieta' della sottostante area coincide con i millesimi dei proprietari dell'edificio.

Non si puo' parlare di intestazione dei proprietari dell'area sottostante ma occorre riferirsi alle quote millesimali dei proprietari del fabbricato eretto rispetto al erigendo balcone.

Detto cio' bisogna impostare il rogito di rinuncia ai diritti immobiliari che sono imputabili all'erigendo balcone mediante la costituzione di porzione immobiliare censita nella partita speciale "F/3" perche' questo deve ancora essere eseguita ed intestarlo in quote millesimali di proprieta' dell'edificio eretto.

b_Successivamente si puo' parlare di accorpamento dell'eretto balcone nell'U.I.U. da cui si accede.

Fatto questo sorge un ulteriore sfaccettatura del problema. Riagganciandosi al concetto del diritto poch'innanzi enunciato sorge l'aspetto di chi "gode" dell'intradosso in quanto e' stato comprato e realizzato solo dal proprietario da cui si accede al balcone (per intenderci quello che usa l'estradosso). La manutenzione e' a carico di chi l'ha costruito e pagato oppure anche del sottostante che "gode" di una protezione dagli eventi atmosferici?

L'eventuale "chiodo" piantato nel intradosso del balcone puo' essere fatto dal sottostante proprietario oppure no essendo di proprieta' esclusiva?

Come vedete se non viene regolamentato anche l'uso futuro, non solo quello erigendo, sara' momento d'imbarazzo per il professionista che ha eseguito un "semplice" balcone.

Tutto questo vale per gli erigendi balconi, da non confondersi con i balconi gia' costruiti ma casomai non accatastati correttamente. In questo caso bisogna parlare, eventualmente, di usucapione.

aspetto commenti e suggerimenti su quanto scritto.

saluti

Caro Gianni,
mi permetto di dissentire!

Direi, infatti, che l'ipotesi del balcone NON è assimilabile al concetto di fabbricato poiché è configurabile con l'esempio rappresentato in figura 87/a della tav. IX - 6, anziché con quello delle figure 88/b e 89/b della tav. IX - 7 e, secondo la normativa citata, non deve essere rappresentato in mappa.


Cosa dici Gianni, concordiamo? :lol: :lol: :lol:

Cordialmente

Premetto che non ho ancora avuto modo di parlare con i tecnici dell'Agenzia in quanto (fortuna/sfortuna) lavoro telematicamente.

Volevo solo rispondere a quanto citato da Utente sul fatto che il proprietario del piano sottostante al balcone gode di una superficie coperta data dalla presenza del balcone stesso. Allora mi sorge spontanea questa domanda : dovrei costituire una u.i.u. al piano sottostante come c/7?? Perchè di fatto al piano sottostante ho una tettoia aperta! P.S. Attendo illuminazioni su quanto ho appena detto perchè è solo una mia deduzione (giusta o sbagliata non lo so!)
Saluti

No Federica. Capisco che si possono aprire scenari apocalittici su questa questione, ma un balcone in aggetto, la cui rappresentazione in mappa non è richiesta, sporge di circa un metro dal fabbricato e la sua superficie e forma non può considerarsi una copertura dello spazio sottostante. Altrimenti cominciamo a parlare di lastrico solare.

Vorrei però aggiungere una riflessione sul fatto che gli ampliamenti dei fabbricati quali, per esempio, balconi ma anche recupero di sottotetti, siano, almeno per quanto mi riguarda, oggetto, ultimamente, di controllo e verifica del possesso del titolo di proprietà del denunciante la variazione da parte dei Tecnici d'ufficio dell'Agenzia. Il mio caso è l'ampliamento di una unità immobiliare, porzione di fabbricato con più UI di altre ditte, per recupero del sottotetto soprastante, la cui superficie non è indicata nella planimetria antecedente la variazione. Ora, il richiedente non ha nel proprio titolo di proprietà e in particolare nella descrizione del suo immobile il sottotetto in questione, quindi come possiamo dimostrarne il diritto di proprietà che il Tecnico AdT mi ha invece richiesto? L'AdT si toglie la responsabilità richiedendomi di fare una mia dichiarazione in relazione tecnica. Ma quali pezze di appoggio abbiamo noi per fare questa dichiarazione? Si fa riferimento alle norme del C.C.? A titolo informativo, l'esito della mia pratica è stato positivo anche in assenza della dichiarazione in relazione tecnica dopo aver convinto il solerte Tecnico del catasto che a sua volta ha ottenuto il consenso del dirigente.

Secondo me il funzionario catastale ha letto preventivamente questa discussione! Tanto per dire quanto siano importanti i nostri interventi e come forse possano cambiare certi atteggiamenti delle Agenzie.

Saluti.

E' sempre stato un enigma definire la titolarità in questi casi, ma d'altra parte è l'art. 1117 del Codice Civile che ci viene in aiuto, oltre a diverse Sentenze in materia, chiarendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo".


Ecco una breve disamina sulla questione:

studiolegale.longhitano.it/index.php?opt...

Saluti :wink:

Bene, nel caso del sottotetto da C.C. la proprietà è di quello dell'ultimo piano salvo diversa disposizione dal titolo.
Ma la questione che ponevo è anche un altra. Può l'AdT rifiutare una variazione in ampliamento sollevando il problema della proprietà del richiedente, il quale già dichiara unilateralmente nel DOCFA che è sua propria, senza intaccare le responsabilità del catasto su questo aspetto? Quando il funzionario catastale mi ha prospettato che non avrebbe accettato la pratica senza la mia dichiarazione sulla proprietà e non avesse poi avuto l'esito positivo, io avevo già pensato di farmelo mettere per iscritto dall'Ufficio la causa della respinta del DOCFA. Se io amplio un immobile su area non mia esclusiva ledo il diritto di un altro soggetto e quest'ultimo dovrà procedere contro chi si è appropriato indebitamente della cosa, mica contro il catasto che ha accettato la variazione? Il quale catasto, tra l'altro, inserendo in atti l'ampliamento, mica definisce la proprietà e non è probatorio.

Probabilmente nell'atteggiamento del catasto c'è qualcosa che mi sfugge.

Saluti.