Buongiorno,

ho il seguente problema che vi espongo.

Il mio cliente (soggetto A) deve vendere (a soggetto B) un terreno sul quale insiste un piccolo fabbricato.

In mappa però il fabbricato insiste su un terreno confinante di un altro proprietario (soggetto C).

Volevo chiedere come approcciarmi a tale problematica dato che è la prima volta che mi capita e non ho molta esperienza al riguardo.

Grazie in anticipo.

Pablo.

semplice....

il (soggetto C) vende al (soggetto B)

Oppure, ancora più semplice, C vende ad A che rivende a B.

Saluti

Grazie per le risposte,

quindi dal punto di vista del catasto devo aspettare che i soggetti interessati si rechino dal notaio e poi successivamente si rettificano le mappe?

Grazie.

Ciao , se hai questi dubbi (elementari) ti consiglio di appoggiarti per le prime pratiche ad un collega esperto altrimenti rischi di fare solo danni .

Si, è quello che farò.

Concordo.

Risposte come queste sono ritenute offensive dal saccente di professioni, ma solo se l'autore sono io !

Sta comunque all'intelligenza del collega cogliere il suggerimento senza offendersi. Io ho avuto la sfortuna di rispondere a colleghi moolto più saccenti del saccente.

Saluti



Leggo ora l'ultimo intervento. Sei forte Pablo96. Complimenti. Hai la mia stima. Se hai pazienza e voglia di imparare senza paura, diventerai un ottimo professionista.




Dunque, meriti una risposta seria anche se non risolutiva:

Il fabbricato, a meno che non ci siano diversi diritti reali tipo il diritto di superficie sulla particella, appartiene in piena proprietà al proprietario del terreno su cui insiste.

E' un problema soggettivo, non oggettivo. Quindi si fa la compravendita del fabbricato insieme al terreno di sedime.

Se tu ritieni, invece che il fabbricato è palesemente rappresentato in mappa in altra posizione devi dimostrarlo con i numeri (e con gli atti di proprietà), andare in catasto, far presente la cosa e fare istanza correggendo la causa dell'errore.



Risaluti

Una volta mi capitò che con modello 26, con allegata dimostrazione grafica firmata da un tecnico (per fortuna non un geometra), hanno dichiarato due corpi di fabbricato rurale, con corte annessa, su una particella della stessa Ditta ma che si trovava al lato opposto della strada provinciale.

Solo che invece dei fabbricati rurali sulla particella "accatastata" per errore vi insisteva (tuttora) un bel vigneto.

Dovendo redigere la denuncia di successione non solo ho dovuto accatastare all'urbano i fabbricati suddetti e nella reale particella ivi ricadenti ma ho dovuto presentare due modelli 26, uno per demolizione totale dei fabbricati rurali medesimi, un altro per variazione di coltura da area di fabbricato rurale demolito a vigneto.

Il tecnico redattore (ora deceduto) a suo tempo si rifiutò di riparare all'errore perché disse che ormai era intervenuta la prescrizione decennale (essendo stato presentato il modello 26 nel 1986).

Circa la richiesta di pablo96 è necessario sapere anche se il soggetto C è a conoscenza della problematica oppure no.

Se il soggetto C ha buoni rapporti con il soggetto A allora è necessario loro esporre tutte le problematiche del caso e vedere di rimediare.

Nel senso che, anche se con i pochi elementi che ci hai dato, con tutta probabilità vi è stato uno scambio di particelle.

Ovvero ad esempio la particella 100 intestata a C sulla quale vi insiste il fabbricato è di fatto posseduta da A, quella 200 intestata ad A di fatto è posseduta da C.

Ma il fabbricato quando è stato costruito, con quale titolo a costruire e rilasciato a nome di chi?

Ti consiglio di esaminare bene gli atti, mappe anche storiche, pratiche edilizie, eventuali frazionamenti, visure storiche, ecc. perché non poche volte mi è capitato che, ad esempio a seguito di frazionamento, sono stati invertiti sulla mappa i numeri di particelle nonostante il frazionamento fosse stato redatto correttamente.

Condivido alcuni passaggi di Totonno e Ealfin, ma invito a non confondere lo stato di diritto con lo stato catastale.

Il catasto non è probatorio delle proprietà.

Cordialmente

Carlo Cinelli

E' vero.

Ma se A deve vendere, la rilevante difformità catastale non probatoria riscontrata deve essere sistemata. Dipende dagli atti di provenienza e da che cosa c'è scritto.



Saluti

Sinceramente totonno ed Ealfin questa volta avete dato delle risposte un pò troppo frettolose.

Condivido invece il pensiero di Carlo.... il catasto non è probatorio e non bisogna confondere lo stato di diritto con lo stato catastale.

Se io fossi il "soggetto C" e non sono il "proprietario di diritto" perchè devo andare dal notaio a fare un atto di compravendita di un qualcosa che non è mio, intascando anche del denaro che poi dovrei dare al soggetto B?

Come lo giustifico al fisco?

Ritengo che forse il "soggetto C" non abbia mai versato le imposte su questo immobile, dato che di diritto non lo considerava suo sapendo che di fatto era posseduto dal "soggetto B".

Se la situazione catastale è errata occorre sistemarla, se invece questa è corretta occorre approfondire perchè il "soggetto B" dice di essere proprietario del fabbricato censito sulla particella del "soggetto C".

Se ricorrono gli estremi per l'usucapione il "soggetto B" potrà invocare questo diritto a nulla valendo la situazione catastale.

Saluti.

Caro EFFEGI.

Allora... la domanda è molto semplicistica e poco dettagliata quindi si può dare solo una risposta generica e poco approfondita. Va verificato tutta la situazione.

Quello che è vero è che se io costruisco un fabbricato su un terreno di proprietà altrui intestatario di quel bene identificato catastalmente con specifica particella come specificato in atto di provenienza, non c'è versi, il fabbricato nel censirlo deve essere intestato al proprietario delll'area, ameno che non ci sia acquistato un diritto di superficie. Vale così sempre. Poi sarebbe da vedere e verificare i documenti in possesso delle parti per consentirci una disamina più corretta e accurata della situazione, ci potrebbero essere degli errori negli atti di proprietà o una costituzione di diritti che noi non possiamo sapere.

Quello che sappiamo è che tra lo stato dei luoghi e il catasto c'è qualcosa che non torna, potrebbero, le parti, essersi trasferiti un bene i cui dati identificativi catastali sono errati e son dolori. In un atto traslativo il bene oggetto di trasferimento deve essere identificato correttamente in catasto oltre che nella descrizione.

Sull'usucapione ne abbiamo ampliamente discusso in altro trend. C'è da formalizzarlo e ci vuole molto tempo e denaro, oltre a dover preliminarmente verificare cosa sia successo che ha generato l'incongruenza grave che, se rilevata, va corretta.



Saluti

Se eravamo su facebook ti avrei messo un "like" a questa tua risposta, ma essendo su geolive ti dico che condivido quanto affermato con questa tua esaustiva risposta, a differenza della prima.

Saluti cordiali

P.S. ultimamente stai diventanto troppo buono

Antonio alias Totonno

Si possono fare tutte le supposizioni possibili e tutte potrebbero essere corrispondenti al vero.

Quello che non si può dire, per amor di correttezza, è quanto avete scritto tu e Cesko nei due primi interventi.

Ricordiamoci sempre che queste discussioni vengono lette da migliaia di colleghi e vengono prese a spunto per affrontare casistiche di lavoro.

Da quanto scrive pablo96 l'unica cosa certa è che lo stato di diritto e lo stato catastale divergono.

E prima di fare qualsiasi altro passaggio traslativo sarebbe opportuno riportarli in coincidenza.

Ovviamente facendo convergere lo stato catastale sullo stato di diritto e non viceversa.

Cordialmente

Carlo Cinelli

P.S. L'avete mai trovato voi un buontempone che va a costruire sul terreno altrui senza detenerlo e possederlo da illo tempore fino a considerarlo proprio? Io mai.

Io sinceramente mai... anzi.

Soprattutto in fase di costruzione il confinante è il primo a verificare se quanto si sta costruendo violi qualche suo diritto sia esso proprietà o di distanza legale.

Saluti