Ringrazio tutti i colleghi per le risposte

Voglio tornare sull'argomento.

Come noto per le particelle inferiori a 2000 mq. , sia originarie che derivate, il tecnico è tenuto a misurare tutti i contorni e qualora non lo faccia, per le motivazioni previste dalla norma, dovrà dichiarare le motivazioni per cui non ha misurato il contorno delle particelle interessate.

Pertanto il tecnico è tenuto ad un adempimento maggiore (misurazione totale) nel caso di particelle di modeste superfici e non certo può affermare, in tali casi, che non ha visto il manufatto ivi ricadente oppure che non è tenuto ad accatastare il manufatto ivi ricadente.

Inoltre mi risulta che la scelta della tipologia per un atto di aggiornamento è demandato al tecnico redattore (geometra libero professionista, ecc.) e quindi una tipologia frazionamento contrasta con quella mappale + frazionamento qualora sulla particella interessata vi ricada un edificio che abbia l'obbligo di essere denunciato in Catasto.

Pertanto poiché, almeno in passato, si potevano annullare atti di aggiornamento passati in approvazione automatica solo perché si era scelta una tipologia errata la quale richiedeva l'approvazione manuale, non vedo perché il Catasto non possa annullare il tipo di frazionamento per errata tipologia Pregeo, naturalmente dopo aver accertato la presenza di fabbricati non accatastati.

Ma al di là se il tecnico è obbligato o non obbligato ad accatastare, oppure al di là se incorra o meno nelle sanzioni, la realtà di fatto è che la Nota del 14 dicembre 2016 fa espressamente riferimento (o non li distingue separatamente) a tutti gli atti di aggiornamento, quindi non solo ai tipi mappali.

Se ad esempio io mi impunto che non sono obbligato ad adottare la tipologia tipo mappale e frazionamento ed adotto solo la tipologia frazionamento, ignorando l'edificio ivi ricadente nella particella frazionata, può comunque succedere che il Catasto rilevi il fabbricato dalle foto aeree ed esegua il sopralluogo e, nei casi più sfavorevoli, annulli o minacci di annullare il tipo (come è successo al collega che è intervenuto nel post iniziale di cui trattasi).

Nei casi più favorevoli invita le parti interessate ad accatastare l'edificio.

Anche nei casi più favorevoli siete sicuri che il cliente riconosca il doppio lavoro o meglio una doppia spesa per poter accatastare l'edificio in una seconda pratica?

Anche nei casi di rilievo dell'edificio ma di non inclusione dell'accatastamento nell'atto aggiornamento (frazionamento), comunque il lavoro a tavolino per un eventuale successivo accatastamento sarà lo stesso e quindi il cliente dovrà pagare sempre una somma aggiuntiva la quale, sommata alla prima somma pagata per il solo frazionamento, risulterà di sicuro maggiore rispetto ad un onorario e spese riferito ad un unico atto di aggiornamento frazionamento terreno ed accatastamento del fabbricato.

Inoltre io che lavoro soprattutto in Comuni di piccole dimensioni, dove tutti conoscono tutti, non ci vuole molto ad avere una pessima reputazione qualora il cliente subisca un'accertamento conseguente al frazionamento e che lo obbligherebbe a rimettere mano per accatastare l'edificio omesso.

Ai voglia a farsi firmare liberatorie o simili.

Per cui come tutti i colleghi hanno detto la loro anche io dico la mia ovvero, non mi importa se rischio o non rischio nulla in caso di omissione accatastamento lotto oggetto di solo frazionamento.

Io non fraziono (solamente) un bel nulla se nella particella interessata vi ricade anche un edificio che necessita di accatastamento.

In un caso di un paio di anni fa, per una donazione unità abitativa e garage con relativi diritti corti eslusiva e comune urbane ricadenti nel lotto ente urbano, era necessario donare anche una parte di terreno confinante, censita a partita ordinaria, per poter accedere alla corte esclusiva retrostante la porzione donata.

Nella suddetta particella di terreno confinante vi ricadevano/ricadono tuttora (credo) alcuni manufatti abusivi quali stalle, stallette, ecc. come presenti quasi nella totalità dei casi di lotti posti in aperta campagna (in trenta anni quasi di attività ho redatto solo un paio di progetti regolari per stalle e stallette, escluse pratiche di condono ovviamente).

Nel caso di cui sopra ho consigliato ai clienti di non donare, previo frazionamento, la striscia di terreno da adibire a strada di accesso alla corte retrostante ma di creare una servitù sulla particella di terreno interessata.

Alla morte del proprietario e/o anche prima nel caso volesse "sistemare tutti i figli" durante la sua vita, si potrà sempre rimediare al problema o demolendo i manufatti abusivi o accatastandoli nonostante non siano in regola con la normativa urbanistica (la sanatoria ordinaria è esclusa perché mancano le conformità necessarie).

Allora se la residua particella è maggiore di 2000 mq non sono obbligato a controllare se ci sono manufatti ? Ottimo.

Scusa Ealfin ma non sono d'accordo in niente. Forse perché lavoro in una città e non ci si conosce.



Saluti

Aggiungo una mia esperienza personale all’argomento.

Alcuni anni fa fui incaricato per eseguire un frazionamento di un terreno (qualità seminativo) di circa 4 ettari da dividere in 4 parti uguali per successive vendite.

All’interno del lotto vi ricadeva un fabbricato (ad uso deposito attrezzi agricoli, derrate, concimi ecc.) di circa 24 mq con copertura precaria in ondulato pvc e struttura portante in tufi priva di intonaco.

Lo stesso fabbricato era stato edificato abusivamente intorno all’anno 2000 ed ovviamente non accatastato.

Il proprietario mi confermava che a breve, e comunque prima del rogito, sarebbe stato demolito per rendere possibile l’atto di trasferimento.

Sulla base di queste sue premesse mi accinsi pertanto ad eseguire il frazionamento in quattro lotti SENZA TENER CONTO DEL FABBRICATO.

Sfortuna volle che dopo circa 5 giorni da parte dell’Ufficio mi arrivo’ notifica che il Tipo sarebbe stato soggetto a collaudo.

I tecnici catastali, da sopralluogo, accertarono quindi la presenza del fabbricato ed ovviamente si espressero per la non regolarità del Tipo cosi come predisposto.

Naturalmente feci presente che il fabbricato da li a poco sarebbe stato demolito (per ovvie ragioni di non conformità urbanistica) come confermato anche dal proprietario presente in loco.

Nulla da fare.

Mi suggerirono, in modo bonario, che per non annullare il Tipo sarebbero ripassati per il collaudo dopo 5 giorni per verificare l’avvenuta demolizione del fabbricato.
Demolito quindi il fabbricato, fu eseguito regolare collaudo nel giorno stabilito.

Oltre quanto sopra, ritengo corretto quindi quanto argomentato da EALFIN per queste semplici considerazioni:

- Il Tipo di frazionamento redatto dal tecnico deve essere eseguito in modo conforme e coerente con lo stato dei luoghi perche è quest’ultimo che se ne assume la responsabilità oggettiva e soggettiva di firma.

- Incoerenza tra stato di fatto e Tipo depositato a fronte di rilascio di dichiarazioni richieste da alcuni Uffici Tecnici sullo stato dei luoghi.

- Accertamento di fabbricato abusivo da parte dell’Ufficio Tecnico per il rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica (in molti Comuni della mia provincia, prima del rilascio del CDU viene eseguito preventivo sopralluogo da parte di un tecnico comunale)

- False dichiarazioni rilasciate in sede di rogito da parte dei venditori con conseguenze di tipo penale (e non solo)

Sarebbero graditi altri apporti e/o esperienze sull'argomento.

Amastria, ma il tecnico che ha eseguito il frazionamento è stato represso, torturato, sospeso e mandato a fare lavori socialmente utili ? L'argomento tratta del fatto che il tecnico possa avere responsabilità se fa un frazionamento e non vede un manufatto più o meno pericolante e abusivo.

Possiamo attenerci al fatto richiesto e non sulle conseguenze che subisce chi costruisce un immobile abusivo ?

Quasi quasi mi dispiace non esser mai stato sospeso per aver eseguito un frazionamento di un lotto in cui insiste un edificio illecitamente sopraelevato e non essere andato a verificare la conformità edilizia in comune, e non potervelo raccontare.

Saluti

Non te la prendere, non faccio polemica, ma purtroppo riscontro ancora una volta un atteggiamento passivo del professionista, disposto a subire imposizioni ingiuste e prive di qualsiasi fondamento giuridico da parte dei tecnici(?)dell'ufficio.

Il frazionamento te lo dovevano approvare e basta o altriemnti annullarlo solo se non rispettava le tolleranze imposte dalla normativa; per il fabbricato abusivo, che è altra cosa, se non compreso in elenco dei foto segnalati, dovevano prima avvisarti di accatastarlo, poi nel caso attribuirgli rendita presunta e quindi sanzione. Non c'è altra via.

saluti

Non aggiungo altro perché non c’è da aggiungere altro, dico soltanto che concordo totalmente.

Buona domenica

@robertopi

Permettimi di dissentire.

Premetto anche che non ho mai avuto atteggiamenti passivi né subito/accettato supinamente imposizioni da parte di tecnici catastali né da chicchessia.

Alla base di ogni confronto e dialettica ho sempre contrapposto leggi, norme e regolamenti e non da ultimo, la razionalità e la logica.

Contrariamente ritengo che l’atteggiamento passivo del professionista, casomai, sarebbe quello di aderire a richieste di parte (committente) pur sapendo di aggirare (o interpretare in modo unilaterale) regole, logica e buon senso. Con quale risultato? Solo per intascare la parcella e lasciare il cliente (che poco ne sa di urbanistica e catasto) esposto sulle reali conseguenze future di siffatto operato?

Restiamo ai fatti.

Personalmente ritengo che il tipo di frazionamento sia un documento elaborato sulla realtà dei luoghi ed il tecnico redattore ne assume pertanto responsabilità civili/penali sottoscrivendolo.

Contrariamente, quel documento costituisce un FALSO IDEOLOGICO perseguibile nei modi di legge e nelle opportune sedi.

Quanto sopra puo’ essere solo una mia opinione ma credo meritevole di attenta riflessione se vista sotto diverse sfaccettaure (procedurali, deontologiche e morali).

Amastria

Permettimi di dissentire.

Il frazionamento è quell'atto tecnico che serve per dividere un appezzamento di terreno in due o più porzioni.

Le tue responsabilità sono relative alle misure e alla compilazione del libretto.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Beh procedere ad un TF significa appunto procedere ad un TF, per cui se si sono rispettate tutte le normative a riguardo, è evidente che si è operato rispettando la realtà dei luoghi.



Se intendi dire che procedendo al TF, sono obbligato a procedere anche al TM, pur non avendone l'incarico, dovresti anche citare la legge che obbliga a fare questo.



Se il mio incarico è quello di procedere al TF, non sto dichiarando nient'altro, tanto meno che sull'area edificata, non ci siano fabbricati, o a tuo avviso la cosa è implicita?



Il tecnico non è un controllore , per cui oltre a ricordare al cliente quanto sarebbe necessario fare, di più non posso, per cui deontologicamente e moralmente sono a posto, proceduralmente, avendo proceduto appunto al TF come da normativa, ed avendo solo quell'incarico, sono altrettanto a posto.



Questo è evidentemente solo il mio pensiero, maturato poco più di un anno fa, quando ho frazionato su proprietà comunale, un'area che poi è stata compravenduta (dichiarando il valore reale con gli impoanti esistenti).

Nella stessa da 30/40 anni è essitente un distributore di benzina, ma il mio incarico era solo per il TF.



Saluti

Scusa amastria quale sarebbe questo atteggiamento passivo del professionista se un cliente viene nel tuo studio e ti dice: "geometra devo frazionare un terreno". PUNTO.

A me non interessa sapere a cosa gli serve il frazionamento se per fare una donazione, una vendita, o semplicemente un testamento.

Io adempio all'incarico ricevuto, facendo sopralluogo, preventivo di spesa E durante il sopralluogo se noto qualche manufatto non accatastato dico al cliente che il manufatto va accatastato altrimenti incorrerà in sanzioni (ed eventuale surroga) oltre al fatto che non potrà procedere ad atti notarili (il discorso se il manufatto è abusivo non compete a me - a me nel docfa il cliente deve dichiarare una data di ultimazione o servibilità all'uso).

Se il cliente mi risponde: "geometra non ho soldi, o semplicemente che, NON VOGLIO ACCATASTARLO ORA", a me non me ne può fregar di meno, e procedo alla redazione del tipo di frazionamento sulla base delle volontà del cliente, perchè non dimentichiamoci, che il cliente decide quello che vuole, e noi dobbiamo rappresentare sulla carta, nei db numerici e censuari, quelle che sono le sue volontà. Rappresentazione che deve avvenire nel rispetto delle norme di conservazione del catasto.

Non vedo in questo mio comportamento un atteggiamento passivo nei confronti del cliente.

Se poi l'agenzia verificherà (tramite i loro mezzi a disposizione - chissa perchè poi non lo fanno prima) qualche manufatto non accatastato e proceda alla notifica al proprietario io ne sarò ben felice, prima perchè avevo già avvertito il cliente, poi perchè andrò a fare (quasi sicuramente) un altro lavoro ex novo.




Infatti l'unica normativa a cui mi devo attenere è la circolare 2/88 ed il DM 701/94 nonchè l'art. 30 del DPR 380/01.




Il FALSO IDEOLOGICO si manifesta quando non rispetto una normativa, ed infatti se faccio un atto di aggiornamento a TAVOLINO quello si è un falso ideologico e aggungo anche falso in atto pubblico.

Se rispetto la circolare 2/88, il DM 701/94 e l'art. 30 del DPR 380/01 non vedo come posso incorrere nel reato di cui tu dici.




Anche quanto sopra è una mia opionione, anche se ritengo che sia suffragata dalla normativa che ho citato nel post del 03/06/2019 in merito ai controlli che l'AdE è tenuta a fare.

Il confronto delle varie idee/opinioni è sempre un arricchimento per tutti e ben venga una discusione come questa.

Buona giornata

Stimatissimo geom. Cinelli,

non ritengo la tua risposta convincente/esaustiva.

Tu sostieni che :

“Il frazionamento è quell'atto tecnico che serve per dividere un appezzamento di terreno in due o più porzioni.”
“Le tue responsabilità sono relative alle misure e alla compilazione del libretto.”


Bene. Ma se dobbiamo frazionare anche un terreno con all’interno fabbricato/i, le particelle derivate per la compilazione del censuario non possono avere la stessa qualità/classe della particella originaria PERCHE’ SIAMO IN PRESENZA DI ENTE/I URBANO/I con qualità 282 (da esporre correttamente nel censuario).

Siamo in presenza di un falso ideologico in un futuro atto pubblico, si o no?

Possiamo sostenere di essere intonsi e puri per aver operato esclusivamente sul dettato del committente?

Vedi, nel post iniziale si parlava solo di un fabbricato ma se fossimo in presenza di piu’ fabbricati abusivi (il discorso non cambia) te la sentiresti di individuare esclusivamente dividenti di terreno solo perché la committenza ti dà incarico solo in quel senso?

Ritengo, piu’ pacatamente, che il tecnico, nella piena consapevolezza del suo infedele operato, in un futuro, possa rendersi esposto penalmente di un reato concorsuale ancorché autorizzato ad agire nei termini voluti dalla committenza……

Ma questa, condivisibile o no, resta una mia opinione….

Saluti e fratellanza.

Caro Amastria

Come diceva il mio amico Leo mai cercare di esaurire le discussioni attraverso interventi esaustivi perchè tanto si presenta sempre l'opportunità di ampliare.

E tu mi hai fatto un grandissimo assist (in quella parte in neretto) su un aspetto che non avevo voluto approfondire in precedenza.

Confermo ciò che ho detto nel mio intervento. Nella redazione dei Tipi di Frazionamento il tecnico è responsabile delle misure e della stesura del libretto da presentare al Catasto. Non può essere responsabile né dell'aggiornamento della mappa, che noi proponiamo, né di altre situazioni che modifichino la natura della particella originaria catastale.

Lo dico per la quattrocentesima volta: noi siamo incaricati dal Committente di svolgere una prestazione professionale specifica e non siamo lo STATO che deve far emergere tutto ciò che fiscalmente non lo è.

Altro discorso quando siamo incaricati di redigere una Relazione Tecnica con tanto di dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale.

Qui se non c'è non la possiamo dichiarare, mi sembra evidente.

Ma cosa c'entra il frazionamento?

Cordialmente

Carlo Cinelli

Il tecnico in atto pubblico non partecipa quindi non gli si può assolutamente dare responsabilità di ciò che non dichiara e non può dichiarare, di conseguenza non fa un falso ideologico perchè non dichiara niente e non può dichiarare niente sull'atto pubblico di trasferimento.

Le dichiarazioni il tecnico le fa sul frazionamento e per tutto ciò che gli compete. La firma sua è sul documento di frazionamento catastale che viene riportato in atto di trasferimento per dimostrare il solo stralcio da particella di più ampia consistenza.

Diverso è il caso di passaggio all'urbano di intera particella (non frazionata) per il quale è obbligatoria la conformità di mappa e questa deve essere dichiarata dal tecnico. In quest'ultimo caso, se esiste una costruzione e non viene rilevata dal tecnico redattore, il tipo di aggiornamento per conformità di mappa, che viene registrato in automatico, viene annullato sulla base dei controlli aerofotogrammetrici attuati dall'Agenzia.



Saluti

Stimatissimo geom. Cinelli,

Insisto sulla discussione (non me ne voglia).

Ovviamente non per sterile polemica ma per costruttiva dialettica.

Alla fine , chi segue l’argomento (e sulla base dei contributi/esperienze descritte dai colleghi sul forum) può rivedere il proprio convincimento altrimenti maturato, porsi dei dubbi e riflessioni oppure restare sulle proprie posizioni.

Ed è questo lo spirito di Geolive: condividere esperienze ed opinioni.

Tu sostieni ancora una volta che il tecnico “è responsabile delle misure e della stesura del libretto…” ed in proseguo affermi che “non siamo lo STATO che deve far emergere tutto cio’ che fiscalmente non lo è…..”

Condivido l’ultima affermazione ma non la prima che è avulsa da considerazioni e riferimenti di tipo fiscale…..

Se il tecnico “è responsabile delle misure e della stesura del libretto…” lo deve essere anche per cio’ che dichiara nello stesso libretto sulla base dei rilievi in loco.

Lo stesso non puo’ essere ridotto (per la qualifica che ricopre), per cosi dire, a “nudus minister” ed esonerato da responsabilità per aver agito su indicazioni del Committente……….

Anzi proprio per la sua figura professionale puo’ essere chiamato in correo in procedimenti di tipo giudiziario. A tal proposito ricordo anni fa di una sentenza di condanna di un tecnico (insieme al proprietario) per aver frazionato (su incarico quindi del committente) un appezzamento di terreno per il quale operato si configurava una lottizzazione abusiva…
Ma queste sono altre storie….

Ritornando al tema (scusami se sono ripetitivo):

- in presenza di particelle frazionate/derivate su cui insistono fabbricati come fai ad indicare nel censuario la qualità ancora di terreno?

- si sta dichiarando il vero o il falso?

- quali potrebbero essere i risvolti e gli effetti civilistici per detto Tipo?

Ed infine:

- dal punto di vista etico/deontologico non dovremmo informare il proprietario che siffatto operato non serve a nulla viste le dichiarazioni (di tipo penale) che dovrà rilasciare al notaio in fase di rogito e sugli effetti futuri di tali dichiarazioni?

- a che serve farmi rilasciare un CDU dal Comune (con le richieste dichiarazioni di rispondenza) se poi la stessa richiesta costituisce autodenuncia?

- col nostro operato stiamo facendo un favore o un danno alla committenza?

Considerazione finale: ritengo che non ci si puo’ nascondere solo a letture del tipo “lo faccio perché cosi mi viene richiesto” ma essere lungimiranti per evitare contorti avvitamenti sugli effetti del nostro operato e non da ultimo sulla committenza.

Ma, come nel mio precedente intervento, sono solo mie opinioni e tali restano…………

Cordiali saluti.