Buongiorno a tutti,
grazie in anticipo per chi vorrà/potrà aiutarmi nel risolvere questo dubbio.

Sto eseguendo, a seguito di regolare CILA per manutenzione straordinaria, la denuncia di variazione castatale tramite docfa.
Causale: diversa distribuzione degli spazi interni.

A seguito dei lavori di ristrutturazione la consistenza dei vani risulta, dal mio calcolo, diminuita.

Di seguito conteggio vani e calcolo che ho eseguito.

1,30 vano soggiorno+k - cioè 1 vano + eccedenza (36,36mq / 28 mq = 1,298)
1 vano camera
1 vano camera
0,33 wc
0,33 disimpegno
Tot. 3,96 - 4 vani

La situazione precedente, attualmente accatastata vede semplicemente sala e cucina separati. Perciò la sua consistenza dovrebbe essere

1 vano cucina
1 vano soggiorno
1 vano camera
1 vano camera
0,33 wc
0,33 disimpegno

Tot. 4,66 - 4,5 vani

al contrario la consistenza è stata indicata (dal tecnico che ha presentato la denuncia) parti a 5,5 vani.
Lo stesso tecnico ha anche eseguito lo scorporo cantina e ha lasciato i vani invariati rispetto alla situazione che lui stesso trovava in partenza.

E' normale comportarsi cosi? Perché quel tecnico non ha modificato il numero dei vani?


Il conteggio della consistenza risulta congruo a mio avviso.

So che nelle variazioni catastali, il professionista propone un classamento (categoria/classe/consistenza) e l'ufficio provinciale ha come da normativa tempo un anno per confermare o modificare il classamento proposto.

Non andrei a modificare il classamento se non relativamente alla consistenza, perciò questo comporterebbe una riduzione della rendita catastale e quindi una riduzione delle imposte, ma anche del valore commerciale dell'immobile nell'ipotesi di una futura vendita.

Come dovrei comportarmi?

Grazie in anticipo a chiunque vorrà darmi il suo gentile riscontro.

Saluti,
v.r.

Nel tuo calcolo non aggiungi la percentuale per pertinenze comuni o esclusive, non ci sono?



Il fatto che stralciando la cantina, non cambi la rendita, può essere, mi è già capitato, la cantina è 1/4 di vano, per cui , per esempio, se con la cantina abbiamo tot vani 5,70, diventa 5,5 vani, e stralciata diventerebbe circa 5,40 (se considero percentuale x accessori), per cui sempre 5,5, per cui se i calcoli sono fatti bene, non sempre lo stralkcio comporta una diminuzione.



Nel tuo caso comunque dichiara il reale che determini tu, aggiungendo se ci sono le percentuali x pertinenza comuni o esclusive.



Saluti

Buongiorno Bioffa69,
grazie intanto per la risposta.

Chiaro il discorso relativo allo scorporo cantina, anche se mi sembra che la discrepanza di 1,5 vani resti comunque ingiustificata.

La proprietà ha una cantina già scorporata con suo relativo subalterno e un box con suo relativo subalterno.

Presenta inoltre un balcone, che però non ho mai inserito nel calcolo dei vani.

Per quanto riguarda le pertinenze, di esclusivo non vi è nulla. Vi è una pertinenza comune, in quanto c'è cortile interno e un piccolo cortiletto su strada. Effettivamente potrei indicare un incremento del 5% sul calcolo dei vani totale.



Tutto poi dipende anche da come si considera il vano minimo catastale.
L'immobile in oggetto si trova a Cologno Monzese, e io sto ipotizzando il vano minimo pari a 28 mq basandomi sul R.E. Comunale.
Non sono riuscita a trovare nessuna tabella che indicasse il valore preciso per il Comune in questione.

Aggiungendo il 5% potrei arrivare a 4,15 vani che alla fine sarebbero sempre 4.

Mi fa un po' paura andare a toccare la rendita catastale, ma non vedo alternative..

Se l'abitazione fa parte di una palazzina in condominio, nel determinare il classamento e la consistenza io farei un confronto con le altre unità immobiliari piuttosto che con la pratica precedente.

Buongiorno Manero,

sì, l'abitazione fa parte di un condominio.

L'abitazione adiacente che è speculare, presenta la disposizione interna originaria, quindi stato di fatto da cui partiva anche l'abitazione oggetto di denuncia, ovvero con cucina e soggiorno separati (in più allo stesso subalterno è collegata la cantina).
Ed ha stessa classe e consistenza 5,5 vani.

La consistenza cambia tutte le volte che cambia la disposizione interna (se cambia n delle stanze o degli accessorichiaramente), aumentando i vani o diminuendoli, è normale, fino a quando le cat ordinarie non andranno a mq, è così, va tranquilla, non esiste normativa che ti impedisce di diminuire la consistenza.



Saluti

Ok, grazie ad entrambi.
Procedo allora con il calcolo che mi sembra più corretto e magari lo scrivo in relazione.

Grazie ancora per l'aiuto.

Saluti,

Buongiorno

Considerato la consistenza dell'abitazione speculare, io toglierei da 5,5 vani la cantina -0,25 e la cucina indipendente che si è unita al soggiorno (escluso l'eccedenza di 0,5 circa perche io considererei, tenuto conto di una superficie min di 24 mq per un vano cautelativamente minore di 28 mq.) -0,5. Arrotondato il tutto verrebbe 5 vani, con gli elementi che ci hai dato a disposizione. Cioè mezzo vano in meno rispetto alla situazione attuale presente in banca dati. A te, che hai a disposizione la planimetria catastale e lo stato di fatto reale dell'immobile, spetta la decisione piu' giusta, tenuto conto del fatto che la consistenza può aumentare o diminuire ritenuto il fatto che il calcolo eseguito nel precedente docfa non è congruente e ritenuto il fatto che i lavori eseguiti non hanno certamente portato ad un peggioramento delle condizioni tali da giustificare una diminuzione della rendita catastale.

Grazie mille Manero,
Tutto dipende anche, come dicevo e come fai notare tu, da quanti mq consideriamo il vano minimo.
Tenendo conto di un vano minimo pari a 24mq, ed eseguendo il calcolo senza fare riferimento allo stato attuale risultano comunque 4 vani (4,16)

Se facciamo il ragionamento, inverso, cioè partendo dalla situazione ad oggi presente in banca dati e andiamo a sottrarre, il calcolo risulta 5 vani, come da te indicato.
E forse questo è il ragionamento più corretto da fare.

I lavori eseguiti non hanno portato ad un peggioramento tale da giustificare la diminuzione della rendita catastale, ma è anche vero che il calcolo precedente non lo riesco proprio a giustificare


Intanto grazie infinite per i consigli!

Il calcolo a ritroso non saprai mai se è corretto, perchè non sai chi l'ha fatto e se ha considerato tutto ciò che è da considerare, la cosa piùgiusta è sempre calcolare la consistenza della nuova plani.



Ci sono ancora casi in visura, di classamenti automatici.



Saluti

Ho deciso di presentare la denuncia di variazione scrivendo in relazione che, come da circolare 9/2001 punto 4 (nella denuncia di variazione sarà possibile indicare la causale diversa distribuzione degli spazi interni anche da sola e non abbinata ad altre; questo per permettere la presentazione di una nuova planimetria qualora le modifiche interne comportino una variazione del classamento già attribuito (aumento o diminuzione del numero dei vani e variazione della consistenza per le unità immobiliari iscritte nella categoria C/1), si modifica il numero totale dei vani.

Alla fine ho riflettuto a lungo e ritengo che il calcolo di 4,5 vani possa essere quello più corretto, considerando il fatto che la cucina e soggiorno potrebbero essere considerati per la loro metratura quasi 2 vani, ho diviso per superficie minima del vano pari a 20 mq.

Cosi facendo k+soggiorno 1,82 + 2 vani camera + 0,66 wc e dis = 4,48

Vi farò sapere!
Grazie ancora per il supporto prezioso.

Saluti,

Io avevo capito che c'erano anche un balcone e le parti comuni.

Ciao Manero,

si il balcone c'è, ma va contato ai fini della consistenza? se sì come lo calcolo? 1/4? sono circa 11 mq

Per i cortili comuni anche aggiungendo il 5%, non varia la sitauzione in quanto si arriva a 4,48 + 0,22 = 4,70 che arrotondato corrisponde sempre a 4,5 vani.
Diverso è se devo calcolare anche il balcone.

Con il comando CERCA che geolive ci mette a disposizione, trovi:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...



Prova, ti aiuterà a risolvere il tuo problema!

Cordfialità

Buongiorno Geoalfa,

Grazie, ho preso visione della guida e credo di aver fatto i calcoli in modo corretto. Mi sembra di capire che il balcone infatti non rientri nel calcolo dei vani.

Questo quindi porta sempre al risultato di 4,5 vani.



Grazie ancora per l'aiuto!



Saluti,