Immobile costituito da piano sottostrada, piano terra e piano primo (soffiitta) originariamente dichiarato come unico subalterno perché i tre piani erano collegati da una scala interna.

Proprietario unico.

Negli anni l’immobile è stato diviso in tre unità:

a) 1º unità al piano sottostrada accessibile da scala interna e con ingresso indipendente.

b) 2º un'unità al piano Terra con ingresso indipendente.

c) 3º unità al piano 1º (soffitta) accessibile mediante una scala esterna.

Piano sottostrada e piano Terra hanno in comune il pianerottolo antistante ai loro ingressi indipendenti e mediante ingresso comune accedono alla corte comune.

Allego planimetrie per rendere la cosa più chiara (spero 🤔).



Ora devono vendere e ovviamente ci deve essere la conformità catastale ma la parte venditrice vorrebbe mantenere un unico subalterno per evitare costi aggiuntivi dal notaio.

Io non la ritengo una cosa possibile perché sono sicura che nel momento in cui si presenta docfa con unico subalterno e con tre unità con ingressi indipendenti la pratica viene bocciata.

Credo sia giusto dichiarare direttamente tre subalterni e ho consigliato di procedere direttamente così senza manco pensare alla possibilità dell’unico subalterno.

Voi cosa ne pensate.



https://ibb.co/0CxkhH0

Salve

E allora, in merito ai timori del venditore rispetto ad eventuali aggravi di costi per la stipula dell'atto, ritengo che siano infondati in quanto, eventualmente, sarebbero a carico dell'acquirente; piuttosto il venditore dovrebbe preoccuparsi di eventuali costi relativamente alla probabile sanatoria urbanistica degli immobili. Dico questo perchè se attualmente dal punto di vista catastale si tratta di un unico immobile, posso supporre che negli anni, questa divisione non sia stata accompagnata diciamo così da pratiche edilizie (esponi tu eventualmente in merito).

poi, premettendo che anche secondo me, trattandosi adesso di tre unità autonomamente capaci di produrre reddito, e quindi di essere vendute anche a ditte differenti, bisogna identificarle come tre unità immobiliari distinte e separate, mi permetto di dirti che la nuova scala esterna dovrebbe essere identificata come bcnc a questi tre nuovi sub.

A tal riguardo, questa scala esterna, dove è stata realizzata? su che superficie? identificata come? e di chi?

ancora, necessita di aggiornamento ai terreni tramite tipo mappale?

Buongiorno

Grazie mille per la risposta.

La suppusizione in merito alla non presentazione di pratiche edilizie per la divisione è esatta, cosa della quale ci stavamo occupando per dar seguito poi alla pratica DOCFA e l'aggiornamento catastale. Pare però abbiano trovato un acquirente disposto ad accollarsi la sanatoria del fabbricato, che comunque a mio parere andrebbe comunque fatta prima dell'aggiornamento DOCFA.

Ovviamente per vendere il notaio ha però bisogno della conformità catastale (com'è giusto che sia), ma i proprietari vorrebbero aggiornamento catastale della planimetria mantenendo un unico subalterno ... insomma i soliti "casini".

La scala esterna serve in realtà solo per accedere al piano 1°/soffitta (che a questo punto avendo un'altezza media di 1,70 potrebbe essere ancora accatastata come soffitta? Essa è realizzata comunque nlla corte dell'abitazione stessa, dello stesso proprietario dell'immobile.

scusami, da quello che vedo nella planimetria che hai allegato,

se non erro la scala esterna serve anche per accedere al locale interrato..l'hai pure scritto tu che piano terra e piano sottostrada hanno in comune il pianerottolo in cui hanno sede i loro rispettivi ingressi indipendenti. il pianerottolo poi, però, vedo che è comune anche al primo piano, in quanto devi per forza attraversarlo per raggiungere e percorrere la scala che porta alla soffitta. e appunto per questo motivo ritengo che questa scala esterna la devi individuare come bcnc a tutti e tre i nuovi sub, che ribadisco andrebbero distinti separatamente in quanto sono autonomi dal punto di vista funzionale e reddituale.

Tra l'altro, se ci si vuole ragionare sopra, cercando di mettersi anche nei panni del funzionario catastale di turno, questa trasformazione, cioè l'eliminazione della scala interna e la realizzazione di quella esterna, con quale finalità è stata fatta? solo per aumentare gli spazi interni dell'abitazione a piano terra, o anche per rendere autonome le tre unità che in effetti così si sono venute a creare?

ti ripeto poi, devi valutare se intervenire anche ai terreni con tipo mappale per ampliamento, per inserire "eventualmente" la sagoma della scala

Per quanto riguarda la scala esterna, da censire come bcnc, insieme ad essa dovresti includere anche una parte della originaria corte di pertinenza, per permettere l'accesso al pianerottolo; il resto della corte devi valutare se attribuirla in toto alla abitazione, o se dividerla ai tre nuovi sub

io faccio ipotesi, tutto qui

in alternativa, tenuto conto che l'acquirente attuale acquisterebbe tutto, accontentando anche il venditore,

potresti provare ad aggiornare planimetricamente il tutto, lasciando una unica unità immobiliare, dichiarando il sottostrada e la soffitta degli accessori indiretti a servizio complementare dell'abitazione

Il bcnc e comune se viene usato dal primo piano cioe se ha l'accesso,non se viene attraversato.

Il bcnc è comune anche al primo piano, in quanto chi lo deve raggiungere utilizza questa scala esterna fin dal primo gradino, così come fanno quelli del piano terra e dello scantinato