Buongiorno a tutti

un cliente mi ha chiesto di fare un docfa a fine lavori, per variazione degli spazi interni, a seguito di CILA regolarmente presentata da un altro professionista.

Oggi ho fatto un soprallogo, e ho visto esserci nell'unità in variazione un locale veranda, chiuso da serramenti sui tre lati liberi, di fatto annesso alla casa. Il cliente mi ha assicurato (devo ancora farmi avere le carte, se non vedo non credo...) che il precedente proprietario aveva condonato tutto, quindi la veranda sarebbe regolare.

La planimetria catastale attualmente depositata però riporta quel locale ancora come terrazzo.

Ammesso e non concesso che quella veranda sia stata effettivamente condonata in comune, avrei due domande:

- Posso comunque fare una variazione catastale unica? con causale ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni? E in questo caso secondo voi cosa dovrei indicare come data di fine lavori? Quella relativa alla praticadel condono fatta in precedenza o quella relativa alla CILA attualmente in essere?

La CILA, per quel che vale, riporta già quel locale come veranda chiusa, ma prendendo questo come stato di fatto già assentito (quindi non "giustifica" un ampliamento, anche se lo contiene già).

- Nel caso in cui invece fosse necessario separare le due variazioni, la prima variazione sarebbe relativa al condono, quindi solo una variazione per ampliamento. In quel caso nella scheda dovrei riportare come partizioni interne quelle dello stato di fatto precedente, anche se di fatto non più esistenti, alla data di presentazione della variazione?

L'eventuale condono infine suppongo sia stato fatto ben più di 5 anni fa. In questo caso quindi non ci sarebbero sanzioni da pagare, ma solo il normale costo variazione docfa, corretto?

Scusate se sono stato prolisso, ma non riuscivo a riassumere maggiormente....



Grazie!

Buongiorno. In questi casi faccio così: mi accerto che il condono della veranda sia stato chiuso con il rilascio del P.diC. in sanatoria poi redigo la ariazione catastale come amp + vsi con lo stato di fatto riscontrato indicando la data dell' ultimo titolo edilizio ed in relazione il riferimento temporale alla realizzazione della veranda. Consiglio: leggi meno interventi in geolive (qui sembra tutto tremendamente difficile, vedrai che fra poco ti diranno di accedere agli atti comunali) fidati della tua capacità professionale e tecnica. Saluti.

Ma personalmente lo spiego al cliente, la cosa corretta sarebbe quella di fare le due variazione, una per ampliamento la veranda, con data di efficacia quella di realizzazione, della pratica edilizia relativa, pertanto con la distribuzione interna quella che in quella data essiteva, epoi la econda variazione con data atttuale con la relativa pratica edilizia.



Le puoi presentare una dietro l'altra, come pratiche correlata, in questo modo stai dichiarando solo le cose corrette come sono successe.



Qualche volta il cliente, vuole solo risparmiare e non gli interressa che i passagi siano corretti, e che le rendite siano aggiornate passo per passo, in questi casi faccio una sola variazione, ma gli faccio firmare la dichiarazione che così ha voluto lui, spiegando i passaggi corretti.



Saluti

Il rischio di denunciare al fisco un opera abusiva urbanisticamente rilevante come la veranda è troppo elevata. Occorre obbligatoriamente accertarsi se la veranda e abusiva o no e se è il caso di rimuoverla. Qualora la veranda fosse in contrasto con i regolamenti urbanistici del luogo, potrebbe non essere addirittura sanabile.

Lo sappiamo, se si leggessero gli interventi sarebbe una gran cosa, infatti: l'autore del post cos'ha scritto? "... Il cliente mi ha assicurato (devo ancora farmi avere le carte, se non vedo non credo...) che il precedente proprietario aveva condonato tutto, quindi la veranda sarebbe regolare.

Due variazioni? Come complicare le cose semplici! A cosa servono due atti d'aggiornamento concatenati se in visura, cioè sul documento pubblico, la data di realizzazione della veranda non compare, esattamente come non è visibile la data di ultimazione della variazione degli spazi interni? Giusto per avere due planimetrie quasi contemporanee di cui la prima con la vecchia divisione interna, copiata dalla precedente visura e quindi non attinete allo stato di fatto, seppur con la veranda, e quindi palesemente falsa?

Sempre a criticare e tocca sempre giustificare il mio contributo. Che due palle!

Io il messaggio dell'autore del post l'ho letto tutto ed ho letto anche il tuo intervento in special modo nella parte dell'inopportuno tuo invito (addirittura preventivo) a non leggere tutti i messaggi che secondo te complicherebbero la questione. Ho voluto specificare a cosa va incontro il cittadino quando, tramite un tecnico, denuncia al fisco un opera abusiva e cosa farei io come tecnico nel caso riscontrassi che l'opera è abusiva.

Tutto qui.

Riguardo il catasto, la procedura esattamente regolare sulla predisposizione di due docfa concatenati è quella descritta da Bioffa69.

Buongiorno, fermorestando la regolarità urbanistica della veranda ..... se la stessa andrebbe denunciata in catasto comunque (manca il meglio) occorre preliminarmente procedere alla redazione del Tipo Mappale per l'inserimento in cartografia (essendo nella precedente planimetria lo spazio occupato da un semplice terrazzino).

Comunque per il Docfa, io opterei in unica pratica utilizzando la causale decodificata "ampliamento - diversa distribuzione degli spazi" (anche per u meno aggravio di spese per il cliente).

saluti

"Riguardo il catasto, la procedura esattamente regolare sulla predisposizione di due docfa concatenati è quella descritta da Bioffa6"




Questo lo scrivete tu e bioffa69 e com'è noto NON SIETE IL CATASTO! Secondo te, se la procedura regolare fosse quella di fare variazioni distinte per causali, la compatibilità fra di loro l'avrebbero messa perchè non tenevano che fare?

Ripeto: nella prima variazione, cioè quella della veranda, quale divisione interna metti, quella compiata dalla vecchia planimetria, che non c'è più?

Bravo, proprio bravo, che bei consigli che dai: disegni una planimetria falsa giusto per far vedere al clienta la data di realizzazione della veranda scritta nel mod. D. e la divisione interna che no c'è più? E' una planimetria falsa, tanto chi se ne fotte che serva a qualcosa, è irrilevante.

Ripeto, in nessun documento catastale PUBBLICO (E I DOCFA NON SONO FRA QUESTI) ci sarà scritta la data di realizzazione della veranda e della diversa distribuzione interna. Due variazioni per arrivare, tanto per rimanere allo scopo fiscale, alla consistenza ed alla superficie catastale che si ottiene con una? Che senso ha leggere in visura storica un aggiornamento per ampliamento e poi uno per diversa distribuzione degli spazi interni, registrati nello stesso giorno ma con numeri di protocollo diversi?

Non si critica quello che scrivi ma la sua utilità, lo spirito di contraddizione e lo spacciarsi per l'esatto detentore della verità. Ripeto: tu qua sei come me, come cesko, come pippocad, come effegi, come tutti gli altri forumisti, non hai nessuna autorità tecnica, professionale, morale, etica che ti autorizzi a scrivere "Riguardo il catasto, la procedura esattamente regolare sulla predisposizione di due docfa concatenati è quella descritta da Bioffa6". Non è così e non lo diventa perchè l'hai scritto tu, che due palle lo posso scrivere pure io. E ridimensionati, cribbio.

Cesko, il collega scrive quel locale ancora come terrazzo. A me pare di capire che la veranda sia stata realizzata chiudendo il terrazzino con infissi ma rimanendo nella sagoma in mappa, il mappale andrebbe fatto se fosse stata variato il contorno del fabbricato in corrispondenza del piano di campagna.

Sono d'accordo con Rubino. Unica variazione. Noi accatastiamo quello che c'è. Non dobbiamo sistemare la banca dati del catasto.

E se è abusiva? Una volta spiegato e reso consapevole il cliente si procede perché poi sono azzi suoi se poi pagherà le tasse su un presunto abuso. Il committente firma il docfa ed il tecnico è obbligato ad accatastare quello che c’è in loco.

Certamente, infatti l'autore del post ne è perfettamente consapevole tanto che vuole vederci chiaro.

Sono d'accordo, ma è sempre opportuno verificare la mappa con lo stato attuale dei luoghi!

Chi dice che il terrazzino precedentemente rappresentato in planimetria non si trovi al piano terra ? (a quel punto la sagoma varia ed anche se trattasi di una piccola veranda, di norma andrebbe inserita in cartografia).

saluti

Diciamo che ognuno lavora come vuole, se si vuole fare un'unica denuncia dichiarando che anche l'ampliamento (terrazza che diventa veranda), sono avvenuti nella stessa data delle variazioni interne, fate pure, è chiaro che non è la verità, e la responsabilità è personale.



Quando è stata fatta la veranda, gli interni erano quelli dei tempi, e la data che si dichiara di fine lavori o utilizzabilità, è quella dei tempi, per cui si dichiara adesso per allora, è la cosa corretta, quale sarebbe la cosa che non capisci?



Se poi si vogliono risparmiare i diritti e dichiarare cose non veritiere fate pure, ma consigliarlo mi sembra cosa diversa.



Poco impoerta che l'utente non riesca a vedere dalla visura la data di efficacia, la vede l'Agenzia, e la vedono in tempo reale i comuni, mi sembra più che sufficiente, visto che le denunce sono di fatto fatte per pagare la tessa, mi sembra logico che i comuni si quelle si basano, almeno qui funziona così.



Se fosse per esempio un seconda casa, e la veranda fosse stata fatta 10 anni fa, la differenza di imu dovuta al comune chi la paga? qui la chiedono, e la differenza non pagata per i 5 anni indietro vengono pagati.



Penso che solo questo, giustifichi le due denunce.



Ritengo poi che il TM non sia dovuto, se si parla di terrazza, significa che la stessa è la coperture di un fabbricato, per cui già in mappa.



Saluti

Perchè?

I terrazzi e/o terrazzini non possono fare parte anche di U.I. ubicata al Piano Terra? (se fosse così in questo caso occorre il TM)

Ma questo lo può dire solo l'autore del post.

saluti

Ciao Cesko, per me i terrazzi sono la copertura di un fabbricato, se a sbalzo sono balconi, ma in entrambi i casi, se diventano verande, non si fa il tm, per le terrazze, in quanto su fabbricato per cui già in mappa, e per i balconi perchè a sbalzo, per cui non si inseriscono in mappa.



Non capisco che altri tipi di terrazze possono esistere a piano terra (una corte piastrellata, rimane corte).



Saluti



P.S. Capito, se la veranda è su un terrazzo che copre un fabbricato interrato, per cui inserito in mappa puntinato, allora si si dve fare il TM

Non è sempre così, in quanto in alcuni casi mi è capitato che l'Ufficio mi ha richiesto di indicare in planimetria la corte piastrellata come terrazzo e/o terrazzino (cambia la poligonazione nel Docfa) pena respinsione della pratica!

Questo è ciò che volevo intendere.

saluti