News - Accatastamento degli stabilimenti balneari su area...

Certo che alle porte di Natale sembra un controsenso parlare di stabilimenti balneari. Invece la cosa è abbastanza attuale perchè è arrivata a tutti gli Uffici Provinciali-Territorio dell' ADE una nota che da specifiche istruzioni operative sull'argomento.

Ve la riassumiamo rimandadovi alla pubblicazione completa che avverrà in questi giorni.

Questa Direzione Centrale, al fine di dare risposta alle richieste di chiarimento pervenute sul tema, intende fornire, con la presente nota, specifiche istruzioni operative circa l’accatastamento degli stabilimenti balneari su area demaniale, tenendo conto delle norme vigenti e dei documenti di prassi già emanati.

A tal fine, anche richiamando alcune considerazioni rappresentate di recente dalla Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna, sono state approfondite, sotto il profilo catastale, le tematiche riconducibili ai punti di seguito elencati:

1. Soggetto (persona fisica o giuridica) tenuto alla presentazione dell’atto di aggiornamento catastale.

Con riferimento al soggetto obbligato alla dichiarazione in catasto, occorre premettere che, nei compiti istituzionali di questa Amministrazione, rientrano le attività di aggiornamento dei propri archivi, che si esplicitano anche mediante l’iscrizione degli immobili e l’attribuzione agli stessi della rendita catastale, al fine di consentire l’espletamento dei doveri fiscali ai soggetti dichiaranti, nonché i controlli di competenza degli uffici impositori.

Sul tema, si richiama l’art. 8 della legge 1° ottobre 1969, n. 679, nel quale, al comma 1, è specificamente previsto che “I possessori di particelle censite nel catasto terreni sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati … hanno l'obbligo di denunciare all'Ufficio tecnico erariale il cambiamento verificatosi nello stato del terreno per effetto della avvenuta edificazione”.

Si osserva, inoltre, che il decreto del Presidente della Repubblica 22 aprile 1994, n. 425, in vigore dal 29 dicembre 1994 al 29 giugno 2003, all’articolo 3, aveva previsto, per il direttore dei lavori, “l'obbligo di presentare, in duplice copia, la dichiarazione per l'iscrizione al catasto dell'immobile … immediatamente dopo l'ultimazione dei lavori di finitura e, comunque, entro trenta giorni dalla installazione degli infissi … ”.

Successivamente, il Testo Unico per l’edilizia, approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, all’articolo 251 aveva disposto che l’accatastamento dell’edificio fosse sottoscritto da colui che richiede il certificato di agibilità, soggetto individuato, all’articolo 242 dello stesso

provvedimento, nel “soggetto titolare del permesso di costruire” o nel “soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività” o nei “loro successori o aventi causa”.

Il recente decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222, che ha apportato modificazioni alle sopra richiamate previsioni del Testo Unico per l’edilizia, dispone, infine, che “Ai fini dell’agibilità … il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata…” e che tale segnalazione certificata “…è corredata…”, tra l’altro, dagli “…estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale…” (art. 3, comma 1, lettera i).

A ciò si aggiunga che anche l’Istruzione provvisoria per la conservazione del N.C.E.U., emanata dal Ministro delle Finanze in data 13 dicembre 1961, ha precisato, ai paragrafi 13 e 20, che “Per gli immobili di proprietà dello Stato l’obbligo della denuncia spetta all’Amministrazione che… li ha in uso o in consegna”.

Dalle anzidette disposizioni discende, pertanto, che la denuncia deve essere fatta dal concessionario del bene che ha avuto il permesso di costruire o di eseguire opere di ristrutturazione relative all’immobile da dichiarare in catasto, così come, peraltro, previsto al paragrafo 1 - Accatastamento dei fabbricati realizzati sul demanio marittimo - della Circolare n. M_TRA/DINFR 2592 del 4 marzo 2008, emanata congiuntamente dal Ministero dei Trasporti, dall’Agenzia del Territorio e dall’Agenzia del Demanio, essendo, tale concessionario, il possessore di fatto della costruzione secondo le modalità previste dall’atto di concessione.

Quanto alla rappresentazione degli stabilimenti balneari nella cartografia catastale, occorre preliminarmente osservare che l’obbligo di accatastamento vige in presenza di costruzioni di tipo A (costruzioni in muratura ordinaria con solaio in cemento armato semplice o misto), di tipo B (costruzioni in muratura ordinaria con solaio in pannelli prefabbricati su piattaforma in cemento armato) e di tipo C (strutture prefabbricate realizzate su piattaforma in cemento armato incernierate o affogate con calcestruzzo al basamento) di cui alla Circolare n. M_TRA/DINFR 2592 del 2008 sopracitata.

Negli altri casi, ossia concessioni demaniali su porzioni di arenili prive di costruzioni, non sussiste, pertanto, l’obbligo di accatastamento.

Relativamente all’aggiornamento degli atti del Catasto Terreni connesso alla realizzazione di costruzioni, le procedure catastali prevedono, ordinariamente, la redazione, da parte del tecnico professionista, di un Tipo Mappale in cui sono indicati, oltre che i fabbricati, anche le eventuali aree scoperte di pertinenza di questi ultimi, con iscrizione delle relative particelle in Partita Speciale 1- Enti urbani e promiscui.

Tuttavia, per gli stabilimenti balneari, attesa la previsione riportata nella menzionata Circolare n. M_TRA/DINFR 2592 del 2008 che, in merito alle aree demaniali, precisa “… che possono essere date in concessione porzioni di particelle …”, non vincolando così tali concessioni al frazionamento delle aree demaniali, si ritiene di poter derogare dal principio ordinario sopra richiamato solo laddove la particella costituente l’intero arenile rappresentato nella mappa catastale abbia una superficie inferiore a 10.000 m2. In tal caso è consentito lo stralcio dalla particella originaria delle sole aree di sedime delle costruzioni, procedendo al censimento di tutte le superfici interessate dall’aggiornamento con la qualità “282” Enti Urbani e promiscui e al conseguente aggiornamento della Partita Speciale 1 di Catasto Terreni. Successivamente, con l’espletamento dei previsti adempimenti al Catasto Edilizio Urbano, si procederà alla redazione dell’Elaborato Planimetrico, con la rappresentazione degli identificativi che individuano le aree e le costruzioni oggetto di concessione. Resta, comunque, ferma la necessità di identificare, con distinto numero di mappa, ciascun corpo di fabbrica realizzato sulle aree demaniali date in concessione.

Pertanto, laddove la costruzione sia realizzata su arenile censito al Catasto Terreni con qualità ordinaria (tipicamente “incolto sterile”), l’atto di aggiornamento del Catasto Terreni dovrà prevedere la soppressione della particella originaria e la contestuale costituzione di un numero di particelle pari a quello dei corpi di fabbrica realizzati e di una particella costituente la porzione di arenile scoperta residuale.

Laddove, invece, la costruzione sia realizzata su una particella già censita al Catasto Terreni in Partita Speciale 1 – Enti urbani e promiscui, l’atto di aggiornamento dovrà prevedere la sola identificazione dei nuovi corpi di fabbrica.

3. Identificazione e rappresentazione planimetrica delle unità immobiliari.

In coerenza con quanto esposto al punto precedente, l’identificazione e la rappresentazione planimetrica delle unità immobiliari al Catasto Edilizio Urbano, riconducibili alle tipologie di costruzioni (A, B e C) di cui alla richiamata Circolare n. M_TRA/DINFR 2592 del 2008, riguarderanno, quindi, anche la parte scoperta di arenile data in concessione.

Nella redazione dell’atto di aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano, il tecnico professionista avrà cura di rappresentare, nell’Elaborato Planimetrico, i corpi di fabbrica edificati e le porzioni di arenile scoperte oggetto della concessione di cui si sta regolarizzando il profilo catastale, distinguendoli dalle restanti parti con uno o più subalterni.

Ogni stabilimento balneare sarà, conseguentemente, individuato attraverso un identificativo “graffato” costituito dai corpi di fabbrica edificati e dalla porzione di arenile scoperto dati in concessione.

Per quanto si dirà in seguito, in merito alla qualificazione delle unità immobiliari così individuate, la rappresentazione planimetrica è prevista solo per lo stabilimento balneare e includerà sia le parti edificate, sia la porzione di arenile scoperto date in concessione.

Ogni successiva variazione dell’intero arenile rappresentato nell’Elaborato Planimetrico, ad esempio per la dichiarazione di ulteriori corpi di fabbrica, comporterà l’aggiornamento dello stesso e del relativo elenco subalterni.

4. Intestazione catastale delle unità immobiliari dichiarate al Catasto Edilizio Urbano.

Relativamente alla intestazione catastale, per la fattispecie in oggetto, si fa riferimento alle direttive da ultimo fornite con nota prot. n. 194063 dell’11 novembre 2016 da questa Direzione, i cui contenuti sono stati condivisi con l’Agenzia del Demanio.

Con riferimento alla qualificazione catastale degli stabilimenti balneari, si confermano gli indirizzi forniti con la nota prot. n. 38067 del 21 maggio 2008 della scrivente Direzione.

In particolare, laddove sia localmente riscontrata una “complessità” degli organismi edilizi costituenti gli stabilimenti balneari in esame, si ritiene opportuno attribuire a tali unità immobiliari la categoria catastale D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

È, comunque, opportuno precisare che l’eventuale assenza della categoria catastale C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative - nei quadri di tariffa dei Comuni interessati, non è, di per sé, condizione sufficiente per escludere, a priori, la possibilità di qualificare gli stabilimenti balneari in siffatta categoria catastale. Laddove ve ne siano i presupposti3, può essere, infatti, eventualmente attivato il procedimento di integrazione dei quadri tariffari comunali, secondo le previsioni di cui all’art. 64 del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142.

Attesa la previsione di rappresentazione nell’Elaborato planimetrico e nell’Elenco subalterni anche delle porzioni di arenile prive di costruzioni, a queste ultime sarà attribuita la categoria fittizia F/1 – Area Urbana.

Per la determinazione della rendita catastale degli stabilimenti balneari qualificati nella categoria catastale D/8 deve farsi riferimento alle previsioni di cui alla circolare n. 6/T del 30 novembre 20124 e all’art. 1, comma 21, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, potendosi così considerare superata ogni precedente indicazione in contrasto con le suddette previsioni.

In particolare, laddove per gli immobili in esame non sia riscontrabile localmente un mercato delle locazioni o delle compravendite sufficientemente dinamico (condizione che, atteso il regime concessorio in base al quale sono realizzate e utilizzate tali strutture, accomuna verosimilmente gran parte del patrimonio immobiliare in parola), occorre fare riferimento al procedimento indiretto di stima della rendita catastale, attraverso l’applicazione dell’approccio al costo di ricostruzione deprezzato. Peraltro, eventuali contratti o offerte commerciali reperiti andrebbero opportunamente analizzati, al fine escludere ogni riferimento a corrispettivi economici non attinenti con la sola ed esclusiva componente immobiliare (ad esempio cessioni di intera attività e/o di attrezzature).

La porzione di arenile dato in concessione, per la cui valutazione occorre comunque tener presente anche la stagionalità di sfruttamento, soprattutto della porzione non occupata da costruzioni, trova quindi adeguata considerazione nel giudizio di stima dell’unità immobiliare costituita dallo stabilimento edificato, attesa la sua capacità di conferire qualità al contesto territoriale in cui l’unità stessa ricade e di contribuire, unitamente alle altre caratteristiche architettoniche e posizionali, alla determinazione del reddito ordinariamente ritraibile dalla stessa.

Si ritiene che le indicazioni sopra esposte per gli stabilimenti balneari posti sugli arenili marittimi possano essere applicate anche per quelli realizzati su arenili demaniali di altra natura, come quelli fluviali o lacuali, avuto riguardo alla correttezza delle relative intestazioni.

Commenti:

Devi essere un utente registrato per commentare!

Se fai già parte della nostra community usa il box in alto a destra o clicca qui per accedere con le tue credenziali, altrimenti clicca qui per registrarti, è gratis!!!

17 Maggio 2018 alle ore 21:05 - Geomarco83

Re: Accatastamento degli stabilimenti balneari su area demaniale.

Buonasera, secondo voi uno stabilimento balneare realizzato su suolo demaniale dato in concessione il quale non ha elementi in cls ma risulta essere realizzato interamente in legno senza nessuna piattaforma in cls, considerato che ovviamente non viene smontato, va accatastato?

Seguando la circolare sembrerebbe di no. Sbaglio?

Devi essere un utente registrato per rispondere a questo commento

12 Dicembre 2016 - Accatastamento degli stabilimenti balneari su area demaniale.

Commenti: