L'accatastamento di un ascensore installato in parti comuni o a servizio di più proprietà richiede la presentazione di una pratica DOCFA per la variazione e l'aggiornamento dell'elaborato planimetrico.

Come procedere per l'accatastamento

Aggiornamento planimetrico: Si aggiorna la pianta delle unità immobiliari direttamente interessate dall'intervento (ad esempio inserendo il nuovo sbarco o vano scala).

BCNC: Se l'ascensore serve l'intero condominio, il vano o l'impianto viene censito come BCNC (privo di autonoma rendita catastale) e associato alle unità immobiliari che ne traggono vantaggio.

Comunione parziale: Se l'opera è stata realizzata solo da alcuni condomini a proprie spese, l'impianto appartiene soltanto a essi (comunione parziale) e va registrato nei relativi elaborati senza estendere i benefici/oneri a chi non ha partecipato.

Pratica edilizia preliminare: L'aggiornamento catastale deve essere preceduto o associato al titolo abilitativo corretto presentato in Comune (es. CILA o SCIA).

L’installazione di un ascensore condominiale è chiarita dalla circolare 1 del 2006 prot n°326 (All. B) come una miglioria che comporta una maggiore redditività, e quindi un diverso classamento, delle unità immobiliari che ne sono servite.

Quindi, va redatta una variazione catastale delle singole unità immobiliari anche in assenza di modifiche distributive.

Nel caso di mancanza di aggiornamento, l’AdE avrà comunque la facoltà di rettificare d’ufficio la rendita delle unità immobiliari che sono servite dal nuovo impianto di sollevamento.

Indubbiamente è confermato che debba comunque essere effettuato l’aggiornamento dell'elaborato planimetrico condominiale, rappresentando la modifica intervenuta sulle parti comuni non censibili.

Per accatastare l'ascensore a risposta corretta dipende dalla proprietà dell'impianto e dalla sua accessibilità, ma in linea generale, secondo la normativa catastale italiana (in particolare la Circolare n. 2/E del 2016 dell'AdE, l'ascensore non costituisce mai un'entità autonoma dotata di propria rendita, bensì un impianto integrato che va ad incrementare il valore sussidiario dei beni a cui serve (come pertinenza o quota condominiale).

Ecco come si declina il corretto accatastamento a seconda della conformazione della fabbrica:

1. Ascensore ad uso esclusivo di Tizio (All'interno della sua proprietà)

Se l'ascensore è situato all'interno dell'UI di Tizio o serve unicamente ed esclusivamente i suoi immobili (es. una villa unifamiliare o un appartamento su più livelli):

Come si accatasta:

L'impianto non si accatasta separatamente.
Viene inserito nella planimetria catastale dell'unità principale di Tizio come elemento interno.
Il suo valore e la sua utilità concorrono alla determinazione della rendita catastale complessiva di quell'immobile (attraverso il calcolo della consistenza o la stima diretta se in categoria D/E).

2. Ascensore condominiale (Fabbrica in condominio)
Se l'edificio è un condominio e l'ascensore serve più unità immobiliari (anche se Tizio ne ha una quota millesimale):

L'area del vano corsa e del locale macchine viene censita nel Beni Comuni Non Censibili (BCNC), identificata da un proprio subalterno ma priva di rendita autonoma.

Il valore economico dell'impianto è ripartito pro-quota e "spalmato" sulle rendite catastali di tutte le singole unità immobiliari che ne beneficiano.

3. In caso dell'entità autonoma (F24 / Lastrico o proprietà separate)
L'unica eccezione in cui un vano ascensore viene isolato a livello planimetrico come entità a sé stante
Può essere censito temporaneamente in categoria F/4 (Unità in corso di definizione) o F/1 (Area urbana) se l'impianto viene edificato da Tizio su un suolo/cortile comune per il quale ha ottenuto il diritto di superficie esclusivo, prima di essere collegato definitivamente alle unità immobiliari.

Anche in questo caso, una voltat ulimato, diventa una pertinenza o un BCNC.


RITORNO AL QUESITO semplificando:


- ascensore costruito su terreno di Tizio e, quindi di proprietà di Tizio

- non ancora collegato a servizio di alcuna unità immobiliare

- potenzialmente collegabile ad unità immobiliari di altre ditte, se e quando verranno stipulati contratti di vendita/asservimento

In attesa di tali futuri atti (anche proprio in funzione della stipula) in quale categoria dovrebbe essere classato ?

Dal punto di vista del diritto civile italiano, la situazione descritta è disciplinata principalmente dal principio di accessione e dalle norme sul condominio precostituito o sulle obbligazioni.

Ecco la sintesi legale di come si configura la situazione attuale e di cosa succederà in futuro:


1. La situazione attuale:

Proprietà esclusiva di Tizio

In base all'articolo 934 del Codice Civile (principio di accessione), qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo.

Essendo l'impianto costruito sul terreno di Tizio, l'ascensore è attualmente di proprietà esclusiva ed originaria di Tizio.

Poiché non è ancora collegato a nessuna unità immobiliare (né di Tizio né di terzi), l'ascensore non opera ancora come "bene condominiale" o come pertinenza di altri immobili.

È un bene autonomo dal punto di vista della titolarità, anche se strutturalmente statico.

2. Gli scenari futuri:

Il collegamento e i contratti con le altre ditte.

Per consentire alle unità immobiliari delle altre ditte di utilizzare l'ascensore, non basta il semplice collegamento fisico, ma è necessario un titolo giuridico (contratto).

Le strade percorribili sono principalmente due:

< A Cessione di quota di comproprietà (Nascita di un Condominio/Comunione):

Tizio vende alle altre ditte una quota di comproprietà dell'ascensore (e del terreno su cui poggia).

In questo modo, l'ascensore diventa un bene comune ex art. 1117 c.c.

Tra le parti nascerà un vero e proprio condominio dell'impianto, con l'obbligo per tutti i partecipanti di concorrere alle spese di manutenzione e conservazione (art. 1124 c.c.).

< B Costituzione di una Servitù (Asservimento):

Tizio mantiene la proprietà esclusiva dell'ascensore, ma concede alle altre ditte (e ai loro successivi aventi causa) il diritto reale di servitù di passaggio/uso dell'ascensore a favore delle loro unità immobiliari (fondi dominanti).

Il contratto stabilirà il corrispettivo per la costituzione della servitù e i criteri di ripartizione delle spese di gestione dell'impianto.

3. Aspetti fiscali e catastali immediati.

Fino a quando non vengono stipulati i contratti di vendita o asservimento, l'ascensore:

Va accatastato correttamente (spesso come entità autonoma o come pertinenza esclusiva dei beni di Tizio, a seconda della conformazione della fabbrica).

Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e di messa in sicurezza sono interamente a carico di Tizio, in quanto unico proprietario e custode del bene (art. 2051 c.c.).

La nota prot. n. 15232 del 21 febbraio 2002 dell'AdT (Direzione Centrale Cartografia, Catasto e Pubblicità Immobiliare) fornisce:

-> disposizioni e chiarimenti operativi in merito a casi particolari di intestazioni catastali e alla gestione delle categorie fittizie F/3 (unità in corso di definizione) e F/4 (unità in corso di definizione).

7 CHIARIMENTI SULLE UNITA' FITTIZIE F/3 E F/4

Si coglie l'occasione, inoltre, per formulare alcune considerazioni in merito al corretto utilizzo della causale di variazione

"Frazionamento per trasferimento di diritti".

Come già specificato con la predetta circolare n. 9/2001, tale causale, che comporta l'attribuzione della categoria F/4 alla porzione di unità soggetta al successivo trasferimento di diritti, deve essere usata esclusivamente nel caso in cui una delle parti in cui si divide l'unità immobiliare non presenti autonomia reddituale e funzionale.

Si ricorda, altresì, che la categoria F/4, che comporta la non attribuzione di rendita, deve rappresentare uno stadio temporaneo dell'unità immobiliare. Infatti, una permanenza prolungata negli atti catastali di tale categoria può concorrere a favorire, anche se involontariamente, comportamenti tesi all'elusione fiscale.

Pertanto, gli Uffici sono tenuti a controllare che tale fattispecie sia limitata nel tempo, ritenendo fisiologica una permanenza della categoria F/4 negli atti del Catasto non superiore ai sei mesi.

Nel caso, invece, che detta circostanza si protraesse oltre tale periodo, gli Uffici dovranno invitare le parti interessate a regolarizzare le iscrizioni catastali delle unità immobiliari coinvolte, intervenendo d'ufficio in caso di mancata risposta, anche attraverso opportuni sopralluoghi, ed irrogando, quando ne ricorra il caso, le previste sanzioni.

Ovviamente, le risultanze dell'intervento dell'Ufficio, come ad esempio un eventuale annullamento degli effetti della denuncia di variazione, dovranno essere motivate adeguatamente e notificate a tutte le parti interessate.

Analoga attenzione dovrà essere posta anche nel caso di attribuzione della categoria F/3, tenendo presente che è tollerabile la presenza in atti di tale qualificazione per un intervallo di tempo maggiore.