Salve colleghi e non,
non sono proprio un novellino dei docfa (anzi) ma sento che l'argomento potrebbe interessare tutti quelli che iniziano a prendere mano con il programma ed il calcolo dei vani.
Mi capita spesso di trovarmi in contraddittorio con colleghi riguardo al valore da dare ai balconi/terrazzi per le categorie A. Mi hanno da sempre insegnato a considerare tali superfici col coefficiente di 1/4 o 1/5 di vano fino ad una certa superficie (e fin'ora non ho mai avuto problemi) ma spesso trovo colleghi che ritengono sia fin troppo ed altri che concordano sul mio procedere. Vorrei avere un parere più ampio anche da voi in modo da capire "da che lato pesa più la bilancia" e come vi comportate in questo ambito.
Vi ringrazio.

..... la mia opinione è la seguente: essendo che balconi e terrazze si poligonano con la tipologia di D .... non ho da valutare alcun coeficiente di vano. Diversi sono invece i le considerazioni da fare per i vani e i coeficienti di cui parli:
1- VANI DIRETTI cioè quei locali strettamente necessari alla funzionalità dell’alloggio : bagno, wc, antibagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, disimpegni, guardaroba e simili.
Quando il bagno, la dispensa, il ripostiglio, il guardaroba superano la superficie minima del vano devono essere computati in consistenza come vani utili.
2 - VANI ACCESSORI COMPLEMENTARI cioè quei locali che completano ed integrano la funzionalità dell’unità immobiliare : soffitte, cantine, bucatai, latrine, acquaio, stenditoi, centrali termiche (se site in locali all’uopo predisposti), sgomberi, sottoscala, ecc...
In questa categoria di accessori sono compresi anche le stalle, i granai, i pollai, i fienili se la loro consistenza - e pertanto la loro redditività - è tale da non costituire autonoma unità.
I portici, i poggioli e le terrazze, al pari dell’area scoperta, costituiscono dipendenze dell’unità immobiliare.
I vani principali si computano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo di vano utile ed i vani complementari per un quarto di vano.
Se un vano utile ha una superficie minore di quella minima prestabilita per quella categoria e per quel comune verrà conteggiato per un terzo di vano utile.
Il vano utile senza luce diretta viene conteggiato per un terzo di vano.
Se un vano utile ha una superficie superiore a quella massima prestabilita per quella categoria e per quel comune si dovrà procedere al calcolo della superficie per consentire il ragguaglio a vani utili o a frazione di vano utile dell’eccedenza della superficie; il ragguaglio si ottiene dividendo l’eccedenza per la superficie massima prevista.
(ad esempio : vano utile di mq. 40; superficie massima del vano mq. 25; eccedenza di mq 15; ragguaglio 15/25 = 0,60 ; il vano verrà computato per 1,60 vani utili). Alla consistenza dell’unità così determinata viene aggiunta una percentuale , non maggiore del 10% della consistenza stessa, per le aree condominiali o esclusive, i portici, le tettoie aperte, le parti condominiali del fabbricato, ecc. (art. 51 D.P.R. 1142/49).
La consistenza finale viene arrotondata al mezzo vano (vani 5,26 diventano 5,50; vani 6,75 diventano 6,50).
SALUTI

Beh ma la superficie massima dei vani (a seconda della tipologia) cambia a seconda della categoria?

categoria e provincia .... il mio esempio è valido per la mia .... Padova
saluti

Ciao, ho questo promemoria che ho stralciato dagli atti di un convegno, spero possa essere utile a tutti.

Promemoria calcolo consistenza vani

Occorre, innanzitutto, puntualizzare che il calcolo della rendita presunta, non vuole e non
può, in alcun modo sostituirsi alla procedura DOCFA, ma si propone solo come indicazione
agli utenti che non si siano ancora attivati per la procedura sopramenzionata.
Alcuni chiarimenti:
> I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. Infatti i vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.) in linea di massima l'ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq; i vani principali vengono contati un vano; la cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie.
> Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un terzo di vano.
> Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di vano.
- Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto.
- Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l'eccedenza.
In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.
La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che ad esempio se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7;

Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come negozi C/1, magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che corrispondono alla superficie netta di tali immobili.
Fanno eccezione i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.) mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.

LA CONSISTENZA DELLE CATEGORIE ORDINARIE
CAT. ‘’A’’ (D.P.R. 1142/49 )

Per il computo della consistenza si deve tener conto principalmente di quattro elementi Fondamentali:
1. Il VANO PRINCIPALE
2. Gli ACCESSORI DIRETTI,
3. Gli ACCESSORI INDIRETTI
4. Le DIPENDENZE
VANO PRINCIPALE : Sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’ unità immobiliare,aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria, e per ciascun comune. In caso di destinazione abitativa sono considerati come tali: SALONI, SOGGIORNI, CAMERE, STANZE e CUCINE anche se quest’ultima ha una superficie inferiore alla minima per essere considerata vano.
ACCESSORIO DIRETTO: Si intende accessorio diretto ogni locale al quale si accede direttamente dall'abitazione (cioè senza uscire dalla porta di casa) che non ha caratteristica di vano, sono tali: corridoi, appunto, bagni, W.C., ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato 1/3 di vano.
ACCESSORIO INDIRETTO: Gli accessori indiretti, cioè quelli ai quali si accede uscendo dalla porta di casa: le cantine, i ripostigli posti nel cortile, le soffitte, ecc. sono computati 1/4 di vano.
DIPENDENZE: Vanno intese come tali tutte quelle superfici libere a servizio della U.I.U. ( anche in comune ), quali cortili, giardini, terrazze ecc., che quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari ( PORTICI, TETTOIE APERTE )

ECCEDENZA: Qualora la superficie è superiore al valore massimo si sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo, quindi si divide il risultato per lo stesso limite massimo e tale valore va sommato al resto della consistenza.

% DI INCREMENTO O DECREMENTO: Alle dipendenze, quali terrazze, cortili esclusivi e comuni, ecc. viene assegnata una percentuale che si va a
sommare al totale dei vani, accessori diretti e accessori
indiretti, fino a un massimo del 10%. Questa percentuale può
essere anche negativa, fino a un massimo del -10%. Possono
essere cause di detrazione alcuni fattori particolarmente negativi, quali la presenza di vani bassi che sono stati comunque computati per intero, servizi igienici insufficienti o incompleti e così via; in ogni caso è piuttosto raro ricorrere a una percentuale negativa in quanto, di solito, in casi simili
s'interviene abbassando la classe.

ARROTONDAMENTO: Il valore complessivo della consistenza si arrotonda al mezzo vano

Esempio Abitazione civile
Stanze da letto di mq 16 ciascuna 2
Cucina 1
Soggiorno di mq 40 1
Bagni 2
Corridoio 1
Disimpegno 1
Cantina 1
Con giardino condominiale

Calcolo Consistenza
Vani Principali 3
Cucina 1
Eccedenza (40-28)/28= 0,43
Accessori diretti 4 * 1/3 = 1,33
Accessori indiretti 0,25
Totale Vani 6,01
Dipendenze ( Giardino comune 5%) 0.3
TOTALE 6,31
TOTALE VANI CATASTALI 6,5

Saluti e buon lavoro

Domandona....

secondo Voi, una cantina al piano interrato alla quale si accede dal giardino con scala esterna (esco in giardino e prendo la scala per scendere al piano interrato) è accessorio indiretto comunicate o non comunicante...?

in effetti è molto poco chiara la modalità di computo dei vani riferita ai balconi ed alle superfici ad esso assimilabili (altre dipendenze: terrazzi, portici, ecc. - di cui ai poligoni D ed E), e non è riportata nemmeno sull'illustrissimo esempio allegato al D.P.R. 1142/49

A me un geometra del Catasto Urbano di Torino ha detto che l'eccedenza si calcola solo sui vani principali, mentre i locali sgombero si computano sempre 1/4 di vano indipendentemente dalla superficie + o - ampia, i bagni e disimpegni si contano sempre 1/3 di vano e così via...
per i giardini o cortili di uso esclusivo invece sommo sempre tra il 2 e il 10% della consistenza tot. del resto dell'immobile, dipende dall'entità del giardino; se ho un'area esclusiva molto grande e in piano aggiungo il 10%, se è un giardinetto e pure su pendio scosceso aggiungo il 2%.
Mi interessa un confronto con altri tecnici, meglio ancora se di Torino e provincia.