salve, devo redarre un t.m. In variazione. il firmatario è un possessore ultra ventennale che non è nell'elenco dei proprietari che risultano in visura. Come devo procedere?

Salve

il quesito risulta incomprensibile, si prega di spiegare la situazione rendendola più capibile.

cordiali saluti

Credo che la tua situazione è la seguente, ad esempio.

Intestatari catastali Tizio e Caio, non firmatari perchè deceduti, perchè non vogliono o non possono firmare, ecc.

Possessore di fatto Sempronio.

Da un punto di vista tecnico oltre ad riportare in Pregeo i possessori catastali (che ti vengono caricati in automatico dal programma che li rileva dall'Estratto di mappa) devi riportare anche il possessore di fatto che firma il Pregeo.

Alla fine nella pagina di Pregeo ove si appongono le firme delle parti e del tecnico la riga della firma deve essere presente solo al possessore di fatto firmatario, a parte la riga della firma del tecnico che compare sempre ed in ogni modo.

In relazione precisa bene la situazione.

Da un punto di vista pratico, come anche rilevabile in Geolive, alcuni uffici provinciali non accettano Pregeo nei quali non vi sia almeno un possessore catastale firmatario, il tutto in virtù di una vecchia Circolare che a mio avviso ritengo superata però non voglio precisare perché in quanto sarebbe troppo lunga la mia tesi.

Sempre a mio avviso qualora un possessore di fatto sia un erede di uno degli intestatari ritengo che non potrebbero "bocciarti" il Pregeo, basta solo allegare un'autocertificazione dell'interessato in cui si speghi lo stato di erede e tutto quello che richiede la norma quando si debbano presentare pratiche (successioni, ecc.) firmate da parte di un erede del soggetto proprietario.

Il tuo è un problema più giuridico che catastale.

Quando ho il dubbio che vengano compromessi i diritti reali di soggetti che sarebbero reali proprietari del bene a fronte di un terzo soggetto che dichiara unilateralmente di essere possessore ultraventennale, tecnicamente e formalmente non posso che tutelare gli aventi diritto reali.

Fino a prova contraria gli aventi diritto sono quelli intestati in visura e solo loro hanno il dovere di presentare una variazione essendone gli attual legittimi proprietari. La prova contraria (usucapione) va formalizzata e inserita in atti. Il possessore deve avere un titolo per dichiarare di esserne il reale proprietario anche nell'usucapione.

In conclusione, nella situazione in cui si trova il soggetto presunto possessore, non può firmare il TM.



Saluti

E' buona norma accertarsi che gli intestatari catastali e/o i loro eredi non abbiano a che fare con l'immobile e soprattutto da oltre venti anni (come hai precisato).

Nei paese dell'entroterra, soprattutto dell'Italia centrale e meridionale, capita spesso una situazione del genere.

Gli emigrati hanno abbandonato i fabbricati e magari, anche con l'assenso verbale degli allora proprietari residenti altrove, i medesimi fabbricati sono stati utilizzati per decenni da altri soggetti, ristrutturati e tirati a lucido.

Muoiono gli intestatari catastali e i loro eredi, specie se emigrati in America e/o in Australia, manco sanno parlare l'Italiano, manco sanno dell'esistenza delle proprietà di cui trattasi, manco hanno accettato nel periodo previsto dalla Legge l'eredità dei loro genitori.

In tali casi ho si inoltra una pratica di usucapione o si dona e/o vende con dichiarazione di possesso ultraventennale.

Per alcuni Stati esteri, quali ad esempio Argentina la materia non è facile anzi almeno in passato non lo era.

Ho avuto un caso di Sentenza del Tribunale degli anni '80 dove ad un erede emigrato in Argentina venivano assegnati anche dei soldi.

Non avendo ritirato i soldi, per tramite Consolato, consegnati a conguaglio da parte del coerede Italiano che doveva darglieli, in mancanza di un atto di quietanza la Sentenza non è mai stata trascritta.

In Catasto però le volture erano state eseguite.

Dovendo donare alle proprie figlie da parte di una delle condividenti Italiane un Notaio non ha voluto stipulare la donazione per mancanza di titolo originario trascritto.

Nulla è valsa la spiegazione che la signora possedeva da oltre 30 anni gli immobili assegnati a lei con Sentenza e che comunque si trattava di semplice donazione fra genitore e figli (fra l'altro in presenza di ditta allineata in Catasto).

Un altro Notaio, spiegata la situazione, ha stipulato regolarmente l'atto.

X totonno

Hai pronunciato una lapidaria sentenza, però non hai fornito la soluzione del problema.

Non ha alcun senso dire che la prova dell'usucapione va formalizzata ed inserita in atti perchè per avere una sentenza di usucapione bisogna prima avere un identificativo catastale.

Cioè bisogna prima eseguire il Tipo Mappale.

Casi simili ne ho ho avuti almeno un un centinaio, risolti applicando semplicemente i principi indicati dalla Circolare 49T del 27/2/96:

- "..... come obiettivo centrale della Amministrazione sia l'efficace ed efficiente aggiornamento degli archivi catastali per le diverse finalità istituzionali, civili e civilistiche, oltre che fiscali."

- ".....è preminente interesse dell'Amministrazione finanziaria acquisire agli atti le dichiarazioni di accatastamento dei fabbricati,....."

La suddetta circolare è stata emanata proprio per trattare il caso di Georgiani al quale va dato il suggerimento di applicarla.

X ELAFIN

Come hai constatato, ci sono anche notai intelligenti.

Consiglio i colleghi a non esitare nel cambiare un notaio che che si riveli essere un ottuso.

Saluti.