Salve colleghi,

ho questi due problemi da esporvi:

1) Cliente che vuole frazionare dei terreni che possiede da più di 20 anni ma che attualmente non sono intestati nè a lui nè a suoi parenti deceduti. Come fare? Specifico che dopo aver frazionato dovrà donare dal notaio ai figli.

2) Clienti che vogliono frazionare dei terreni intestati al nonno (deceduto) e che erano in possesso del padre (deceduto) per fare successione del padre. Come fare?

Ci sono alcune determinazioni di AdE (mi hanno linkato una di Potenza, potremmo chiedere a rubino) dove è espressamente vietato frazionare se non si è intestatari del terreno o se non si è dato inizio a una procedura di usucapione. Però mi chiedo e vi chiedo: come posso iniziare un procedimento di usucapione se non ho i terreni frazionati e quindi ben identificati? Inizio usucapione specificando la cosa con porzioni di particelle?

Chiarimenti dell'Ufficio Provinciale Territorio di Potenza - Prot. 5065 del 28 dicembre 2015.

Grazie!

Francesco

In merito al primo punto ho avuto un simil caso approvato e validato a metà dicembre 2017.

Una grande particella divisa bonariamente già ai tempi dell'ultima guerra mondiale era stata assegnata ai vari eredi di allora.

Sempre bonariamente e nei vari anni qualcuno ha pure rivenduto, a voce, con scritture private, ecc. agli altri comproprietari di fatto e/o ai possessori di fatto delle limitrofe porzioni, le proprie porzioni possedute bonariamente.

Qualche altro nel donare ai figli ha ceduto l'intera particella, rispetto alla porzione realmente posseduta, ma trasferendo una quota di possesso (molto probabilmente derivata dal rapporto proporzionale fra la superficie della porzione posseduta di fatto e la superficie dell'intera particella catastale), non risultante in Catasto nè come quota oggetto di trasferimento né come intestatario, il tutto con riferimento al donante.

Circa gli intestatari catastali all'impianto ve ne erano sei, di cui i primi tre nati nell'800 e deceduti da oltre mezzo secolo, gli altri tre erano eredi di una sorella premorta dei primi tre intestatari, nati fra gli anni '10 e '20 del 1900, naturalmente tutti deceduti da tempo.

Per farla breve nei vari anni e in tempi diversi alcuni possessori di fatto hanno frazionato la rispettiva porzione e incluso la particella derivata in una denuncia di successione, atto di donazione, ecc.

Mancavano all'appello tre porzioni da frazionare di tre miei clienti e/o nuovi clienti dei quali uno intestatario catastale di una quota pari a 1/5 per via dell'atto di donazione diritti stipulato diversi anni fa.

Vi risparmio tutto quello che ho dovuto fare per poter ricostruire la Ditta catastale (risultante in atti con "Intestazione Parziale") dall'impianto in poi, previa presentazione di istanza di rettifica, tenendo conto anche delle varie donazioni intermedie avvenute riguardanti cessioni di parziali quote di possesso da parte di non intestatari catastali.

Pertanto alla fine, oltre agli ottocenteschi intestatari catastali non firmatari, agli intestatari catastali nati nei primi 29 anni del 1900, tutti deceduti e quindi non firmatari, oltre all'unico intestatario catastale vivente firmatario e interessato dal frazionamento a mia cura di fine anno 2017, nel quadro intestatari del Pregeo ho inserito anche due soggetti non intestatari catastali ma firmatari perchè possessori di fatto di alcune delle particelle derivate dal frazionamento, sia per acquisto dai fratelli con scrittura privata ultraventennale, sia per acquisto dai fratelli senza alcun atto scritto. Preciso che tutti i firmatari del Pregeo comunque sono eredi (nipoti di secondo grado in linea retta) di alcuni degli intestatari catastali d'impianto.

Naturalmente nella relazione di Pregeo, lunga e complessa come le mie risposte in Geolive, ho precisato tutta la situazione.

In merito al secondo punto, di recente, mi pare di ricordare, è uscita qualche Circolare, qualche Istruzione Operativa, ecc. in ambito Nazionale e non locale che impediva ai tecnici catastali di annullare tipi di frazionamento approvati in automatico e che potessero riguardare l'aspetto inerente le intestazioni e/o le mancate firme di alcuni intestatari catastali.

In poche parole ritengo che la procedura adottata dall'Agenzia di Potenza, come sembra e non avendo io letto detti Chiarimenti, non è conforme alla norma (altrimenti a cosa serve la lettera di incarico e la riserva per firma mancante apposta negli atti catastali?).

In sostanza alcuna disposizione nazionale vieta di frazionare un terreno dove parte o tutti gli intestatari catastali non firmano l'atto di aggiornamento e dove a firmare sono o anche sono alcuni soggetti a qualsiasi titolo possessori di fatto ma non intestatari catastali.

Circa i terreni intestati al nonno deceduto e di conseguenza ereditato dal figlio deceduto e di conseguenza ereditato dai figli di quest'ultimo viventi la procedura corretta sarebbe quella di presentare la denuncia di successione del nonno, poi quella del figlio del nonno, di conseguenza si fraziona con ivi apposte le firme degli attuali possessori viventi e intestatari catastali. A meno che si voglia escludere dai "giochi" altri eredi del nonno e/o loro rispettivi aventi causa. In tal caso, non potendo presentare una successione del nonno perché comparirebbero in Catasto eredi "non desiderati", non resta altro che frazionare e poi, o per usucapione, o per vendita, o per successione, o per donazione, nei casi previsti anche con la dichiarazione di possesso ultraventennale, si procede ad intestare le particelle derivate a soggetti definiti, anche ai soli fini della conservazione del Catasto.

In merito ad eventuali annullamenti di atti di aggiornamento per presunta non legittimità legata ad interpretazioni che non trovano alcun riscontro nella norma e prassi io non esiterei ad impugnare l'annullamento presso le sedi competenti.

Grazie EALFIN.... giuro che mi stamperò tutto e leggerò con calma!

Devi andare in catasto e prenotare tante particelle quante ne devi frazionare. Se nell'ambito di una particella la devi dividere in tre parti (prenoti tre particelle). L'agenzia ti prenoterà le tre particelle di cui devi dare all'avvocato per l'espletamento della pratica di usucapione. A causa finita presenterai il frazionamento delle particelle che l'ufficio ti aveva attribuito ed inserite nell'atto di usucapione.

Salve EALFIN non ho capito bene mi spieghi se puoi questo passaggio:


In sostanza alcuna disposizione nazionale vieta di frazionare un terreno dove parte o tutti gli intestatari catastali non firmano l'atto di aggiornamento e dove a firmare sono o anche sono alcuni soggetti a qualsiasi titolo possessori di fatto ma non intestatari catastali





Grazie saluti

amedeo,

questa è una risposta interessante... (non che quelle degli altri lo siano meno eh) ti chiedo solo se ti è capitato un caso simile.

Quindi tu dici:

- Faccio il rilievo per il frazionamento e simulo le nuove particelle.

- Vado in catasto a chiedere le particelle derivate.

- Poi devo attribuirle io (se un terreno è diviso 3 e solo una è del mio cliente che sta per fare l'usucapione devo decidere io arbitrariamente qual è il numero interessato)

- Le porto ad un avvocato e inizia l'iter dell'usucapione.

- Con il protocollo del tribunale redigo il TF che mi viene approvato.

Mi chiedo solo una cosa: ma la stessa cosa non vale se uno deve andare dal notaio a donarle ai figli?

Grazie!!!!

X Francesco2015

No!: Per il fatto che si può donare solamente un terreno di cui il donatario risulti proprietario.

amedeo,

io ho visto atti di donazione dove i genitori donavano ai figli terreni (parlo di ettari e ettari) con la sola dichiarazione di possesso...

x Francesco2015


Con la sola dichiarazione di possesso si possono trasferire terreni solamente con atto di vendita, il resto ritengo non conforme.

Salve



Francesco, vai a leggere questa:



www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/pre...

sicuramente ti sarà utile per capire quando il possessore può firmare il TF.



Saluti cordiali

Un atto di aggiornamento catastale richiede la firma delle parti intestatarie catastali

Ciò vale sia per il Pregeo che per il Docfa.

La norma permette di poter ovviare alla firma di soggetti che non possono firmare previa redazione di una lettera di incarico in cui chi firma l'atto di aggiornamento e la medesima lettera (non necessariamente un intestatario catastale) esonera il Catasto ed il Tecnico da qualsiasi responsabilità ed in tal caso in visura viene apposta la riserva di "firma mancante".

Non ricordo dove l'ho letto (comunque in qualche documento, Circolare, Nota, ecc. ufficiali) ma fra le cause di annullamento di un Pregeo non può far parte in qualsiasi caso una situazione di mancanza di firme dei possessori, qualora la lettera di incarico sia stata correttamente redatta.

La quale lettera di incarico la può firmare chiunque ritiene di vantare un titolo di possesso, senza che necessariamente sia intestatario catastale.

Si pensi, ad esempio, ad un caso (diversi simili capitati a me) dove un fabbricato rurale da sempre posseduto bonariamente da un soggetto è intestato in Catasto ad un certo ROSSI Antonio fu Giovanni (deceduto dopo la seconda guerra mondiale) nemmeno parente del soggetto possessore bonario.

Che faccio in questi casi, non accatasto se non procedo prima a presentare una pratica di usucapione?

Ma chi lo dice?

Anche nel 2018 ho predisposto un atto di donazione, da un cliente al proprio figlio, di un terreno che era intestato a tutta una serie di soggetti (anche nati nell'800) e non a lui.

Per di più a fine 2017 detto terreno era stato oggetto di frazionamento con lettera di incarico allo scopo di ricavare la particella oggetto di donazione (hanno firmato solo gli intestatari viventi e due intestatari, cliente compreso, manco risultanti n Catasto).

Ricordo che, pur essendo una procedura per alcuni casi rischiosa, il Codice Civile permette di trasferire immobili per i quali non si è in grado di dimostrare la provenienza purchè si dichiari in atto il possesso ultraventennale e purchè non via siano stati, nel corso del ventennio, atti di trasferimento a titolo oneroso da parte di terzi e inerenti la particella in oggetto.

Gli atti aventi per oggetto beni per i quali non si è in grado di dimostrare il titolo originario possono essere impugnati entro 10 anni dalla sua trascrizione, trascorsi i quali diventano legittimi a tutti gli effetti di Legge e senza che possano essere opposti da nessuno.

E ti posso dire che negli anni '90 mi accingevo ad accatastare un edificio su un terreno in Catasto libero da fabbricati fino ad allora ma scoprii che la particella interessata non era più intestata al Cliente.

Alla fine richiesi una copia dell'atto all'archivio notarile e scoprii che erano passati tredici anni dalla vendita e che il venditore aveva dichiarato il possesso ultraventennale.

Nel caso di cui sopra, per errore di foglio di mappa, era stata trasferita una particella al posto di un'altra.

Notai, avvocati, ecc. mi avevano detto che l'acquirente avrebbe pure potuto prendere possesso del bene.

Accatastai ciascuno per i propri diritti (allora si poteva fare).

Quando il Cliente, dopo più di vent'anni dall'atto errato, dona l'immobile alla figlia dichiara tutto nella donazione e del fatto che comunque era titolare di un titolo originario (pur se succeduto da un altro erroneo).

Tutto andò bene tranne l'apposizione della riserva perchè chi ha donato era solo intestatario in parte (ciascuno per i propri diritti) del fabbricato in questione.

Però alcuni intestatari viventi li avevi!!! Io no!