Appuriamo di aver costituito il Sub 4, BCNC, che era l’oggetto del primo quesito postato col titolo “Corretta procedura di presentazione Elaborato planimetrico”.

A questo punto, il Sub 4 BCNC comprende l’area di corte, una porzione di fabbricato che ha al suo interno il vano scala che consente l’accesso al P2, dove vi è il locale sottotetto anch’esso rientrante nel BCNC stesso.

In previsione dell’atto notarile i diversi soggetti (che sono intestatari con quote miste dei subalterni 1,2,3) hanno intenzione di rilevare:

il soggetto A, rileverà il locale sottotetto e il sub. 3 a Piano Primo, in questo modo, rileverà anche tutto il vano scala.

I soggetti B e C rileveranno una porzione di corte comune.

Per le necessità legate ai soggetti B e C, ho ricercato e trovato la guida postata anni fa da Geoalfa, intitolata “Frazionamento di area urbana da BCNC. Il mio è il caso B.2, “stralcio di area da BCNC, senza modifica del lotto edificato, con il BCNC già in atti (è il Sub. 4)”. Ho compreso bene la prassi operativa ma al riguardo ho due grossi dubbi:

1)nella prima pratica di accat., nel quadro “ditta da intestare”, nell’inserire la dicitura “Quote provvisorie da definire con atto legale” io dovrò inserire esclusivamente il soggetto che avrà intenzione di ritirare quell’u.i. ad esempio il solo soggetto B o il solo soggetto C? Questo comporterà che dopo il passaggio di proprietà sara’ obbligatorio effettuare una seconda pratica di accatast. con quote definitive in atto e riportando gli estremi del titolo giustificativo? (provocazione: potrebbe succedere che i nominativi e le quote definitive possano essere in parte diversi dal Docfa provvisorio?)

2)dopo la prima pratica di accatast., dovrà seguire la contestuale pratica di variazione per “riduzione BCNC per stralcio di area urbana” ebbene, vi chiedo, tale pratica di variazione, sarà soggetta al pagamento dei tributi o sarà gratuita?



PER LE ESIGENZE DEL SOGGETTO A

Parimenti, essendo che il soggetto A ritirerà il locale sottotetto e tutta la porzione di fabbricato che incorpora il vano scala, pensavo di agire in questo modo:

3)pratica di nuovo accatast. con causale “unità afferente edificata in soprealevazione” dando un numero al locale sottotetto e classandolo C/2, quindi, come al punto 2 soprariportato eseguire contestuale pratica di variazione docfa per riduzione del BCNC.

Operando in questo modo, rimarrebbe però escluso il vano scala, non saprei come stralciarlo dal BCNC e soprattutto che categoria attribuirgli. Avrebbe senso attribuire un C/2 a tutto il vano scala? Probabilmente no.

Una via alternativa, potrebbe essere quella di considerare un unico stralcio dal BCNC comprendente tutta la porzione di fabbricato/vano scala e il locale sottotetto, classando il tutto F/4. Potrebbe essere questa una soluzione più idonea?

Il mio post è molto lungo.

Ringrazio chi avrà la pazienza e cortesia di leggerlo tutto e voler dare una risposta.

Saluti

Aristide

Tutte le operazioni Docfa che hanno per oggetto BCNC non sono soggette a tributo catastale.

Nel senso che la scritta BCNC, posta fra il numero progressivo ed il tipo di operazione della prima pagina del modello D, quadro U, esclude qualsiasi tributo catastale per l'unità interessata.

Pertanto la costituzione di un B.C.N.C., la riduzione di un B.C.N.C., il frazionamento di un B.C.N.C. ecc. non sono mai soggette a tributi catastali.

Circa come procedere al frazionamento di un B.C.N.C. ci possono essere diversi casi:

1) uno dei casi è quello in cui il B.C.N.C. da frazionare conserva una parte ancora destinata a B.C.N.C. di tutte le unità immobiliari aventi diritto prima del frazionamento a detto B.C.N.C.; in tal caso si presentano due Docfa contestuali ovvero uno per riduzione di B.C.N.C. e l'altro per costituire le unità derivate da detto B.C.N.C., intestandole a tutti gli aventi diritto al B.C.N.C. precedente e con l'annotazione quote provvisorie da definire con atto legale;

2) un secondo caso, mi pare di capire simile al tuo, riguarda il totale frazionamento del B.C.N.C., anche nei casi in cui una parte di corte comune rimane corte comune ma non a tutte le unità precedenti; in tal caso, sempre con Docfa contestuali, con il primo Docfa viene soppresso il B.C.N.C. e con l'altro vengono costituite tutte le unità derivate le quali verranno intestate omogeneamente a tutti gli aventi diritto e con l'annotazione quote provvisorie da definire con atto legale.

Insomma non puoi intestare le unità derivate, sempre con l'annotazione quote provvisorie da definire con atto legale, solo a parte dei soggetti aventi diritto al B.C.N.C. frazionato.

Per meglio comprendere quanto sopra, per esempio;

- se esiste un unico B.C.N.C. nel quale vi rientra, oltre ad altre tipologie di destinazione (vano scala, androne, ecc.) anche una corte comune ai soggetti A, B e C;

- se detta corte comune dovrà essere assegnata solo ad A e B occorre necessariamente costituire un'area urbana (F1), al posto di detta corte comune, da intestare ad A, a B e a C.

Con atto pubblico C cederà la sua quota ad A e B e, con Docfa da presentare dopo la voltura dell'atto suddetto, si dovrà ritrasferire tutto a B.C.N.C. ma questa volta comune solo alle unità appartenenti ad A e a B.

Circa il vano scala io gli darei la categoria F/4.

Pertanto non puoi variare i B.C.N.C. in unità con intestati, escludendo nell'intestazione uno o più soggetti aventi diritto a detto B.C.N.C.

Inoltre non puoi variare direttamente un B.C.N.C. comune a 3 soggetti in B.C.N.C. comune solo a due soggetti.

Preciso che per soggetti intendo le unità appartenenti a detti soggetti.

sono d'accordo con il collega ealfin, non sei un notaio che può attribbuire le proprietà, va intestato in quote a tutti gli aventi diritto, aggiungo anche in merito all'altro quesito nell'altro post, secondo me devi lavorare prima sull'elaborato planimetrico creando BCNC F/1 ecc... e solo dopo che hai sistemato le proprietà e che i tuoi clienti sono andati dal notaio, potrai correggere le tre planimetrie. In poche parole fino a quando le corti e la scala saranno comuni a tutti, come fai ad eliminarle dalle attuali planimetrie? potresti anche farlo ma non risolvi il problema, ti conviene fare tutto dopo quando dovrai accorpare la scala solo a A e le corti in comune a B e C in modo da avere un atto di compravendita che supporta la tua operazione

Grazie EALFIN,

ricordo bene che già in passato, sovente, rispondevi ai miei post instradandomi verso la risoluzione. L'ho sempre apprezzato ed anche stavolta mi dai una dritta preziosa.






Credo di aver già inviato in passato dei Docfa senza il pagamento del tributo, ma non ricordo, vado a memoria, che nella schermata di invio del Sister non vada specificata nessun riferimento normativo di esenzione, forse vi è una esenzione generica laddove specificare che trattasi di un'operazione che riguarda i BCNC. Vado a memoria, ripeto, non ho il Sister sottomano.








SI', E' QUESTO il mio caso, non mi sono spiegato bene nel post iniziale. Essendovi un'ampia corte comune a tutte le unità, che funge anche da unico ingresso, i soggetti B e C ne rileverano una porzione che diventerà (POST ROGITO) corte esclusiva delle rispettive unità abitative. Ma rimarrà una sensibile prozione di corte comune che rimarrà BCNC a tutte le titolarità che insistono sul Mappale 814. Mentre il soggetto A ritirerà, come detto, la "porzione edificata" dell'attuale BCNC.

Apprezzo che tu mi abbia chiarito bene il discorso delle quote provvisorie. Ha una sua logica. Non avendo mai fatto una pratica Docfa con queste peculiarità, avevo dei dubbi.

Circ le quote provvisorie da inserire, ho un dubbio "accademico", diciamo così. Posto che il soggetto B, ha quote di 1/2 su due appartementi, mentre ad esempio i soggetti B e C hanno solo quota di 1/2 su un solo appartamento, mentre un quarto soggetto D ha la quota di'intero sul terzo subalterno, l'attribuzione della quota teorica di 1/4 ciascuno del BCNC è "aggiustata"....direi che è pura divisione matematica...penso sia comuqnue corretta, non esistono atti che prevedano una attribuzione diversa delle quote.








Quindi, il locale sottotetto unitamente al vano scala. In questo caso, nel Docfa post rogito, si potrà eseguire un'unica pratica di soppressione dell'unità F/4 e di fusione della stessa nell'attuale Sub. 3 situato a piano primo? Posto che il soggetto A diventerà titolare esclusivo di tutto.

Buongiorno,

ringrazio anche lei per la sua apprezzata risposta.




Come dicevo sopra, in risposta a EALFIN, una pratica con queste peculiarità è la prima volta che mi capita. Avendo preso a riferimento un esempio pratico riportato in un corposo Vademecum dell'Agenzia Entrate, il mio dubbio nasceva dal fatto che nelle due pratiche Docfa trattate (pratica 1 quote provvisorie, pratica 2 quote definitive in atto) venivano riportati gli stessi identici intestatari con le stesse quote. In sostanza l'atto non aveva cambiato minimamente le titolarità. Questo mi ha portato a fare un ragionamento erroneo.






Dunque, cerco di ricapitolare i passaggi. Avendo fatto un TM che interessa un ampliamento che allo stato attuale consiste, esso ampliamento, nella parte di BCNC, è d'obbligo la presentazione dell'Elaborato planimetrico istituendo un suo subalterno (ricordando che non ne esiste uno depositato agli atti).

Quindi il secondo passaggio dovrebbe essere lo stralcio delle due aree urbane dalla corte, lo stralcio del vano scala unitamente al locale sottotetto;

Quindi il terzo passaggio sarebbe la ripresentazione dell'Elab. planimetrico, con causale riduzione di corte.

La mia intenzione era, (e a questo si riferiva il precedente Post) quella di presentare in sede di primo passaggio (ossia l'Elaborato planimetrico cui il TM si riferisce) anche le tre planimetrie ripulendole dalla rappresentazione delle parti comuni in esse riportate.

Forse si è creato un equivoco su questo: le parti comuni le eliminerei dalla planimetrie dei tre subalterni, in quanto le stesse, aggiornate e con attribuzione di un proprio numero, verranno contestualmente rappresentate (senza alcuna modifica) sull'Elaborato planimetrico. Dopodiché, procederei con la seconda parte della pratica ossio lo stralcio di aree urbane ecc..

Mi si dirà che non è necessario presentare, in sede di primo passaggio, le planimetrie dei tre subalterni. Vero, percò c'è anche da dire una cosa: vi sono piccole modifiche della sagoma delle planimetrie che andrebbero fatte. In questo senso, facendo tre variazioni Docfa, avrei inserito in ognuna di esse il Prot. del TM, inviate una dietro l'altra, e insieme alla terza ed ultima Plan. allegherei l'elaborato Planimetrico.

Mi faccia sapere se la cosa può funzionare.

Buona giornata.

Aristide

In merito all'esenzione diritti catastali dei BCNC, in caso di variazione per riduzione devi scegliere nel box a tendina di Sister "Altro" e quindi a mano scriverai nel quadro apposito "Riduzione di BCNC".

Con Docfa unità afferenti con intestati, nuova costruzione, costituisci tutte le unità di categoria "F1" oppure "F4" e/o anche unità di categorie ordinarie tipo il C/2 che dovresti attribuire alla soffitta in quanto è un locale che a mio avviso è da censire ordinariamente.

Naturalmente se la scala sarà esclusiva della soffitta la censirai insieme alla soffitta ed a categoria C/2, in caso contrario la censirai in F/4.

Circa l'intestazione delle unità derivate da B.C.N.C. la norma parla di intestazione per carature millesimali qualora esistono.

In caso contrario vanno intestate a tutti gli aventi diritto, indicando delle quote provvisorie le quali a mio avviso dovranno essere identiche per tutti gli intestatari.

A dette quote provvisorie deve seguire la specificazione del diritto "Quote provvisorie da definire con atto legale".

In sede di atto si spiegherà il tutto.

In poche parole le unità afferenti con intestati vanno sempre intestate agli aventi diritto sulla base dei titoli di proprietà e/o sulla base dei reali o presunti diritti proporzionali che si hanno sulle parti condominiali.

Grazie Ealfin, molto esaudiente e grazie anche per la tua disponibilità.

Stampo tutte le risposte e le salvo perché sicuramente mi verranno utili anche in futuro.




Ti chiederei ancora una cosa, senza volerne approfittare troppo. Leggo su un Vademecum Regionale del 2019, in riferimento alle unità afferenti edificate su aree di corte (nel caso trattato nel mio post sono aree e parti coperte comuni) che qualora il BCNC non è agli atti si deve presentare un unico atto di aggiornamento di nuova denuncia per accatastare il BCNC e le nuove unità immobiliari, come unità afferenti con intestati.


E sarebbe appunto il mio caso in quanto nelle planim. presentate negli anni 80 sono rappresentati gli spazi comuni senza istituire alcun BCNC.

Il fatto è che, avendo fatto un TM per avvenuto ampliamento delle parti coperte comuni, lavori eseguiti negli anni 90, mi chiedevo se non debba prima presentare l’elaborato planim. istituendo il BCNC con riferimento alla pratica del TM. In questo caso la pratica con causale “identificazione di BCNC” la inquadrerei come una pratica di variazione?

Fatto questo, passerei alla seconda parte del lavoro ossia una pratica di variazione per ridefinizione o riduzione del BCNC appena costituito (dovendo quindi sopprimerlo e dandogli un nuovo numero) e poi la contestuale pratica di accatastamento delle unità afferenti.

Questo modo di procedere ha il punto critico nel fatto che costituirei il BCNC per fare subito dopo una pratica di riduzione dello stesso BCNC, sopprimendolo e dandogli un nuovo numero.

Se invece concentrassi il tutto in un'unica pratica di accatastamento, istituendo il BCNC e costituendo la unità afferenti, la criticità sarebbe nell’inserire gli estremi del TM nel Quadro A, che non sarebbero coerenti con le modifiche trattate nella pratica Docfa.

Tu per quale dei due procedimenti opteresti?

Grazie e scusa se ho fatto anche questa aggiunta.



Aristide

Va bene così, ho risolto. Grazie a chi è intervenuto in risposta al mio post.

Arisitde