Ciao!
Il metodo più semplice e più attendibile per la valutazione dei fondi agricoli è quello sintetico-comparativo, ovvero basarti su recenti contrattazioni che hanno avuto luogo nella zona e di cui puoi conoscere esattamente le condizioni ed i prezzi (contattando agenzie immobiliari o se hai conoscenti che hanno recentemente compravenduto terreni).
Devi però porre particolare attenzione alla circostanza se il fondo è affittato o libero.
Infatti un fondo affittato, con l’attuale legislazione sui contratti agrari (che ha imposto durate lunghissime dei contratti di affittanza), li terreno è praticamente indisponibile per il proprietario per periodi di tempo elevati.
Ne segue che un fondo affittato ha valore senz’altro inferiore a un fondo libero; la percentuale di riduzione del prezzo di un fondo affittato rispetto a un fondo libero dipende dalla residua durata del contratto di affittanza dall'ammontare del canone che viene corrisposto, dallo stato dei fabbricati rurali se ve ne sono, dalle possibilità di una conduzione del fondo in economia diretta o a mezzo di conto terzisti e comunque varia da un minimo del 20% a un massimo del 40% di riduzione.
Per avere una valutazione approssimativa dei terreni sappi che annualmente ogni provincia emette i valori agricoli medi (V.A.M.) per qualità di cultura e per regione agraria.
All'interno di queste tabelle ogni comune è compreso in una determinata regione agraria e per ogni qualità di cultura sono indicati i relativi valori che sono posti a base delle espropriazioni per pubblica utilità.
Tali valori sono solamente indicativi e di solito sono superiori ai valori correnti.
Fanno eccezione i terreni agricoli situati nell’ambito territoriale dei comuni con più di 50.000/100.000 abitanti e nei comuni limitrofi alle grandi metropoli in cui i terreni, ancorché destinati a verde agricolo e talora addirittura compresi in parchi metropolitani, scontano prezzi notevolmente superiori ai valori agricoli medi per una aspettativa generica di edificabilità (forse neanche troppo giustificabile).
Vien da sè che, il proprietario di un fondo ai limiti dell'abitato faccia richiesta al comune di rendere edificabile anche il suo non potendo praticare usi agricoli a ridosso di una città e così via... (ovviamente i comuni accettano per incassare oneri e quant'altro....)
Tuttavia considera che nell'ambito cittadino è sempre possibile utilizzare un terreno per attività comunque remunerative rispetto al reddito che potrebbe fornire il terreno agricolo, e pertanto vengono a determinarsi dei prezzi unitari che si discostano dalla valutazione puramente agricola.
Purtroppo non ho a portata di mano valutazioni di terreni agricoli, qualora ne trovassi un file te lo invio a parte!
Spero di esserti stato utile
Luca
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