Buonasera,

per un'esecuzione immobiliare mi trovo a dover stimare un appartamento facente parte di un fabbricato di maggior consistenza.
L'appartamento in questione, come verificato in fase di sopralluogo presente difformità rispetto al pdc depositato.
Inoltre anche l'intero condominio presenta difformità totali (certificate da sopralluoghi di tecnici comunali).
Successivamente alla richiesta di accertamento di conformità presentato dalla ditta, il comune ha imposto il ripristino dello stato dei luoghi (tramite demolizione di alcune opere non sanabili), sospendendo l'agibilità precedentemente rilasciata.
La situazione é quindi complessa poiché le difformità riguardano altri appartamenti e alcune parti condominiali ma non l'appartamento oggetto di stima.
Secondo voi come potrei procedere per la valutazione del valore di mercato dell'appartamento in questione?
Grazie in anticipo

deciditi




Poi spiega in cosa consistono le demolizioni e cosa succede (a livello di agibilità generale) se non avvengono. Cioè se non fanno le demolizioni posso chiedere un agibilità parziale? Il collaudo c'è? queste demolizioni toccano parti strutturali, cioè c'è da fare una nuova denuncia sismica?


Le parti comuni sono sanabili?


Come diavolo faccio a risponderti...

Ho modificato il messaggio e mi sono perso dei pezzi

L'appartamento ha 2 difformità ...altezza interna 290 invece che 300 come da progetto. Una finestra al posto di una porta finestra.

Le difformità sull'intero immobile invece sono totali (il comune si é espresso in tal senso). Riguardano parti condominiali e non.
Le difformità consistono principalmente in realizzazione di appartamenti la dove erano previsti dei portici.
Tutti gli appartamenti non hanno agibilità...compreso il mio. Il rilascio del certificato di agibilità é condizionato principalmente dal fatto che l'u.i. non dispone di posto auto in quanto attualmente per accedere al garage si deve percorrere una rampa completamente abusiva e non sanabile.

Noto ancora delle contraddizioni



Poi a te interessa un appartamento? significa che ci sono state delle vendite o il proprietario è ancora il costruttore?

Vedo un bel po' di pasticci, saltarci fuori non penso sia facile.

Puoi comunque dare un valore a quell'immobile con la formula:

Valore medio di mercato per un immobile simile (conforme) - opere da fare per renderlo tale - sanzioni e/o oneri per abusi sanabili.

L'unica cosa che dovresti capire tu è se ragionare su tutto il complesso per poi arrivare ad un valore a mq da moltiplicare per i metri della tua unità, oppure concentrarti solo sulla tua unità.

E questo dipende da quante opere sono strettamente connesse solo alla tua unità, quante alle altre unità e quante in comune.

Io ti faccio due esempi per quello che posso aver capito io, considerali casi inventati da cui prendere spunto.

Tanto per iniziare facciamo finta che la sanatoria per le opere sanabili possa essere un'unica pratica per tutto il complesso (a te servirebbe per altezze appartamento e finestra/portafinestra oltre ad altro sanabile senza oneri di carico urbanistico) Immaginiamo un immobile di 10 appartamenti

1)rampa solo per il tuo garage (facendo finta che la rampa acceda solo al tuo garage) - costo demolizione e rifacimento anorma 10.000 euro

2) Pratica sanatoria (compreso eventuale sismica) prestazioni 12000. sanzioni fisse 2000 (quelle di aumento di carico urbanistico per i portici diventati appartamenti non le conto immaginando che non sia roba tua) sommano 14.000 euro : 10 appartamenti = 1400 euro

Con la sanatoria immaginiamo di sanare anche le parti comuni facendo finta che non ci sia da demolire nulla





Totali spese 11400

Valore appartamento se fosse a norma 160.000 - quota spese per renderlo tale 11.400 = 148.600

Questo considerando un intervento globale.



Se invece il tuo appartamento ha un proprietario diverso dagli altri quindi per sanare deve agire da solo, ammettendo che sia possibile un agibilità parziale e cioè che non si debba rimettere mano alla sismica o non si debba demolire e ricostruire parti comuni oppure demolire anche parti private che ostacolano l'agibilità della tua parte.

1) rampa come sopra 10.000

2) pratica di cui al punto precedente ma solo per questa unità 3000, sanzioni fisse 2000 sommano 5000

totale spese 15.000

Valore appartamento se fosse a norma 160.000 - spese per renderlo tale 15.000 = 145.000.



Tieni conto che, se ci sono opere da demolire e queste ostacolano l'agibilità parziale del tuo appartamento, se non le demolisci non puoi venderlo quindi lo stesso non è stimabile.