Salve sono un collega dell'area elettronica e sto per acquistare un immobile. Ho effettuato alcune estrazioni catastali per mio conto e volevo chiedervi se secondo voi posso procedere all'acquisto (salvo ipoteche al cui controllo penserà il notaio) di un immobile bifamiliare del 1980 con corte esclusiva con questa situazione (mi scuso se utilizzo termini non corretti):



- Da visura storica al catasto fabbricati l'immobile esiste ed è intestato al proprietario con cui sto trattando.

-Da estrazione planimetria catastale (Nuovo catasto edilizio urbano) risultano oltre alle planimetrie dei piani, la sagoma del fabbricato e della corte esclusiva così come nello stato reale. Sulla sagoma della corte risulta scritto appunto "CORTE". Su entrambe le sagome c'e' annotato a penna il numero della particella ad esempio 308 il fabbricato e 309 la corte. La 308 (il fabbricato) corrisponde alla visura di cui al punto precedente, mentre la corte non risulta al catasto terreni facendo una interrogazione con il codice fiscale del proprietario. Nelle "annotazioni per l'ufficio" risulta la particella/foglio immobile e il numero di protocollo.



-Sulle mappe visualizzate con geolive il fabbricato non è disegnato (!) ed in corrispondenza di esso risulta una particella la cui visura riporta il nome del costruttore originario.



-Sull'atto di compravendita notarile è riportato che "detta porzione immobiliare non risulta censita al catasto poichè di recente costruzione, ma vi è stata denunciata il x.y.z con schede num. XX (l'immobile) e YY (la corte)". Il numero XX è corrispondente al numero di protocollo presente nelle annotazioni dell'estrazione planimetrica di cui al punto precedente.

Cosa ne pensate? E' necessario l'intervento di un collega dell'area civile o potrei procedere così?

Grazie.

Buongiorno daigs

da quanto hai scritto desumo che ci sia un disallineamento tra la situazione del catasto terreni e quella del catasto fabbricati.

Ti consiglio di far incaricare dal venditore un geometra il quale dovrà far inserire nella mappa del catasto terreni la sagoma del fabbricato con la relativa corte esterna il tutto da alibrare a partita 1 (c.d. Ente Urbano).

Al catasto fabbricati poi dovrai ritrovarti, con lo stesso numero di particella le due (o più) piantine catastali relative alle varie unità immobiliari con individuata anche la corte come BENE COMUNE NON CENSIBILE alle due unità immobiliari di tipo residenziali.

Meglio allineare tutto per bene prima (e lo deve fare il venditore) che dopo aver fatto un atto.

Saluti

Leggendo quanto riportato nell'atto di provenienza, sembra che l'abitazione e la corte siano state denunciate ma la corte non è stata inserita in atti. Anche l'abitazione ha qualcosa che non va agli atti.

Ti conviene contattare un Geometra esperto di catasto.

Grazie per le risposte. Contatterò un Geometra della zona (spero esperto in catasto).

Solo un chiarimento ulteriore per essere sicuro che il proprietario faccia tutto.

Sulla prima parte dell'aggiornamento catasto terreni mi è chiaro. Il catasto potrebbe avere già la scheda come situazione passata e basterebbe comunicare di inserirla?

Sulla seconda parte quotata: sulla stessa particella insistono 2 sub, uno per ogni villetta bimafiliare. A lavoro fatto dove dovrei trovarmi la dicitura "Bene comune non censibile"? Nella planimetria catastale o nella visura al catasto immobili? Essendo un complesso di ville bi- e quadri-familiari, ho notato su geolive che circa il 50% di esse non sono presenti in mappa. Mentre il restante 50% presenta l'indicazione di un numero di particella dedicato per ogni corte esclusiva presente (conforme allo stato reale).



Grazie ancora per l'aiuto a capire meglio la situazione attuale.

La scheda catastale detta piantina deve corrispondere allo stato dei luoghi. Se esiste una corte esterna ESCLUSIVA questa deve essere rappresentata nella piantina come "corte esclusiva", se invece la corte rappresenta una porzione di "corte comune a più unità residenziali" allora questa corte non va rappresentata nella piantina catastale del singolo subalterno ma soltanto nell'Elaborato Planimetrico che schematizza la suddivisione dei vari subalterni.





Allora se tutto verrà fatto bene dovrai trovarti questa situazione:

-al catasto terreni (la mappa che vedi su geoportale di geolive) troverai un'unica particella graffata con tutta la corte;

-al catasto fabbricati (che tu chiami catasto immobili) ti troverai due piantine (oltre ad altre eventuali piantine se ci sono anche i garages) che identificano i due subalterni (se villa bifamiliare);

-nell'E.P. (Elaborato planimetrico) e nell'E.S. (Elenco subalterni) ti troverai tutti i sub esclusivi relativi alle due piantine con un altro subalterno che identifica la corte comune (c.d. Bene Comune non Censibile ai sub XX e YY).

Ti ho risposto non conoscendo la situazione reale, ma il concetto generale è questo.

Sicuramente un geometra del posto ti saprà dare maggiori e più esaustive spiegazioni.

Cordiali saluti

Buongiorno, riprendo la mia discussione per aggiornarvi.

Ho cercato con il tecnico di fare il minimo indispensabile per tentare di acquistare la casa con la minore spesa per i proprietari (sono tipi che non vogliono spendere soldi per questi aggiustamenti, a costo di non vendere casa).



Al momento la situazione è la seguente:



Immobile: censito ai fabbricati particella 100 sub 1 ditta X

Corte; censita ai fabbricati particella 101 ditta X dati di classamento F/1



Planimetria catastale immobile: come in origine (1980), riporta il disegno dell'immobile e della corte con all'interno scritte a penna le due particelle (100 e 101 rispettivamente su immobile e corte) con simbolo di graffa tra immobile e corte.

Planimetria catastale corte: in fase di estrazione da parte del tecnico (necessita di delega attuale proprietario)

Secondo voi posso procedere al rogito evitando una docfa per far comparire la 101 come pertinenza della 100 (con relativo creazione nuovo sub su 101 e soppressione sub su 100)?

Magari la docfa la potrei fare successivamente, espletato l'atto.

Che ne dite?

Grazie.

Aggiorno quanto mancante sopra.



Planimetria catastale corte: riporta la corretta rappresentazione della corte con dicitura "CORTE" e la sagoma del fabbricato in coerenza con la planimetria catastale del fabbricato stesso (che riporta anche la corte con dicitura "CORTE"). Sono riportate a penna i numeri delle 2 particelle ed è presente a penna il simbolo di graffa tra immobile e fabbricato.



Potete darmi un parere a stretto giro per favore?



Grazie.

Il mio consiglio è quello di graffare la corte all'abitazione subito, prima dell'atto di compravendita.

Quanto suggerito da Latemar è una soluzione ottimale per far ordine prima ancora dell'atto, acquistando così una unica Unità Immobiliare Urbana.

Ciò imporrebbe le necessarie ricerche/verifiche sulla situazione e provenienza della corte al fine di assicurarsi che sia corte esclusiva. Verifica sulla proprietà che comunque non dovrebbe sfuggire al controllo del notaio. Non mi risulta poi che i notai abbiamo obblighi di verificare l'esattezza di quanto riportato nel foglio di mappa Catasto Terreni nel caso di trasferimento di beni censiti al C.F./NCEU.

Per come esposto nel quesito iniziale:

"mentre la corte non risulta al catasto terreni facendo una interrogazione con il codice fiscale del proprietario".

segnalo che al catasto terreni si può eseguire l'interrogazione per immobile con i dati disponibili relativi alla corte, magari dopo una visura storica del N.C.E.U. o, se possibile, consultando i fogli dell'urbano. Senza escludere del tutto la consultazione in Ufficio dell'intera "busta".


Non mi è chiaro se la planimetria della corte (reperita in un secondo tempo) è contemporanea a quella del fabbricato/abitazione, cioè anno 1980 e fa parte della denuncia iniziale richiamata nell'atto. Se è così mi pare ordinario che l'area urbana F/1 "corte" sia stata rappresentata in una scheda planimetrica a se stante, in quanto all'epoca in cui non esisteva l'Elaborato Planimetrico ) .

Da quanto ho compreso sia l'abitazione (100 sub 1) che la corte (101) risultano rappresentati correttamente nelle planimetrie catastali, corrispondendo allo stato dei luoghi ed alle intestazioni in visura. Se è così mi pare che non vi siano motivi ostativi ad un atto di trasferimento anche nella situazione attuale, sebbene l'oggetto di compravendita sia costituito da due differenti beni.

Grazie mille 3L.

Si, la situazione sulle planimetrie è quella del carteggio presentato nel 1980.



Se il trasferimento avvenisse adesso, con due beni, di cui uno già presente in atto come "corte", a cosa potrei andare incontro?

Da quanto capito:



1. accertamento per tasse non pagate sul trasferimento terreno

2. accertamento imu sul terreno trasferito negli anni a seguire



E' corretto? Grazie ancora.

Esatto sul punto 1 anche se l'F1 può essere sempre dichiarato accessorio della abitazione. Però è opportuno unire subito l'F1 all'abitazione così non ci sono dubbi. E' bene inoltre che lo faccia il venditore.

Sul secondo punto l'acquirente pagherà l'IMU dell'F1 da quando diventa proprietario secondo il regolamento e le tariffe del comune per le aree urbane.

Premesso che il suggerimento di Latermar (unire la F/1 al fabbricato quanto prima) sicuramente può evitare di ingenerare dubbi al burocrate di turno, tuttavia sugli ultimi quesiti posti ritengo quanto appresso.

"Se il trasferimento avvenisse adesso, con due beni, di cui uno già presente in atto come "corte", a cosa potrei andare incontro?"

"-Sull'atto di compravendita notarile è riportato che "detta porzione immobiliare non risulta censita al catasto poichè di recente costruzione, ma vi è stata denunciata il x.y.z con schede num. XX (l'immobile) e YY (la corte)".
Se ho inteso correttamente quanto sopra anche la corte era stata considerata nell'acquisto (data___?) e, di conseguenza, non vi dovrebbe essere alcun "accertamento per tasse non pagate sul trasferimento terreno".

Se la denuncia in catasto risale agli anni ’80 presumo poi che il classamento sia stato fatto d’Ufficio.
Pertanto ulteriore approfondimento sarebbe quello di accertare se l’Ufficio Tecnico Erariale (Ag. Terr. - AdE) abbia già considerato lo scoperto -corte- nella scheda di classamento che determina consistenza e rendita del fabbricato, così come farebbe supporre la descrizione delle due planimetrie catastali fatta dall’autore (“simbolo di graffa tra immobile e fabbricato”).
Tale dato verrebbe sicuramente utile anche ai fini del quesito 2.

Per quanto attiene all'IMU sul terreno – se alienato a se stante - ritengo che oltreché sui dati catastali (identificazione, categoria, ecc..) debba farsi riferimento alla sua qualificazione di "area edificabile" autonoma[/size] o se, invece, non sia da considerarsi pertinenziale al fabbricato come da normativa in materia che reca:

“considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza”

Al fine di dimostrare la pertinenzialità di un’area al fabbricato non credo che l’unico criterio sia quello catastale e ancor meno quello di avere un unico identificato catastale. Abbiamo unità graffate, porzioni unite di fatto, b.c.n.c che possono rappresentare pertinenza stretta della costruzione. Ritengo quindi che la pertinenzialità vada valutata anche in base alla situazione urbanistica sin dalla nascita dell’opera e sulle eventuali potenzialità edificatorie residue o meno (e ciò non solo ai fini della determinazione della base imponibile) .

Di contro mi chiedo, l’operazione di fondere diversi identificativi catastali in unica u.i.u. garantisce sempre e comunque dalla disapplicazione dell’IMU per le aree edificabili? Quali sono le superfici in ballo?

Data ultimo atto compravendita 1983. Superficie corte 155 metri.



Stato di fatto prima dell'intervento del tecnico: corte solo presente in catasto terreni come area urbana non in ditta.

Stato di fatto dopo semplice istanza: corte presente ai fabbricati, in ditta e categoria F1

Grazie.