Salve a tutti, abbiamo acquistato un immobile con retrostante terreno edificabile di circa 3000mq circondato da terreni ad uso agricolo. Uno dei vicini asserisce la presenza sul mio terreno di una servitù di passaggio ad uso agricolo adiacente al suo appezzamento, che segue il confine per tutta la sua lunghezza (circa 80mt) fino al raggiungimento di un altro suo fondo al termine del mio campo.

E' possibile che possa esercitare (e farla decadere) tale servitù che corra parallelo al confine con un suo terreno pur essendo questo intercluso? Unico ostacolo al transito su suo terreno è una "capannetta" di lamiera non accatastata.

Tale servitù non era presente su mio atto di acquisto (da indagini non risultava trascritta da nessuna parte) ma il vicino ne attesta presenza su atto di acquisto di suo attuale terreno (tutti i terreni in questione appartenevano ad un unico proprietario che in tempi molto diversi vendette i vari appezzamenti, compreso il mio e quello dei vicini).

Allego foto aerea per completezza (B rosso = mio terreno; A1 e A2 terreni vicino; tratteggio azzurro= servitù presunta a servizio di A1 per A2). Terreno A1 semi-pianeggiante con presenza di alberi di ulivo; A2 vigneto; B campo inerbito.

https://i.postimg.cc/26MYqz6C/Maps-21-Co...

Saluti

Salve



meglio sentire un legale in proposito.



cordiali saluti

Concordo sull'utilità di un legale in prospettiva.

Personalmente comincerei però da un geometra che tanto un avvocato sensato le chiederebbe comunque di consultare.

Questo geometra leggerà il suo atto e verificherà in Conservatoria la catena di atti che riguardano i terreni del vicino fino a trovare la nascita del diritto di passo.

Se non lo trova: il vicino bleffa.

Se lo trova si apre un mondo: il passo può essere definito nei minimi particolari, anche con allegati grafici oppure essere genericamente richiamato con la clausola del minor danno. In mezzo varie sfumature.

Noto che le due particelle del vicino si toccano. A seconda di quanto scritto sugli atti e come sviluppa il dialogo potrebbe proporre il diritto di passo nel mq di contatto tra A1 e A2.

Saluti.

Intanto grazie molte per le risposte.

L'inghippo, se così lo vigliamo chiamare, è nato proprio in presenza del mio geometra di fiducia mentre ci trovavamo sul posto assieme ad altri suoi colleghi per la verifica dei confini.
Nei quattro mesi precedenti con i vicini si è discusso di tutto, ma questa "strada" (come la chiamano loro) è uscita solo quella mattina durante le verifiche.
Al mio geometra non risultava nulla di tutto ciò, ma appunto verificherà dagli atti.

Presi dalla curiosità, il giorno dopo abbiamo parlato con il fratello del vicino (che abita di fianco), e non ci ha parlato di "strada" ma di vera e propria porzione di terreno. All'epoca i terreni erano stati acquistati da lui per poi essere divisi con il fratello formando la particella A1.
Tornando a quel giorno, disse che il venditore gli "diede" tre metri di terreno aggiuntivo partendo dal confine, citando le sue parole "in modo abusivo", senza frazionamento.

Capisco benissimo che senza consultare l'atto di acquisto del vicino non si cava nulla, ma in linea di massima è possibile detenere una porzione di terreno senza risultare da nessuna parte tranne che sull'atto del vicino, per di più senza alcun frazionamento? In oltre trent'anni questo terreno "del vicino" è passato dal fratello a lui, da lui hai figli (quattro anni fa)... ma senza mai regolarizzare il tutto? Strano no?

La situazione è alquanto nebbiosa, vorrei recintare l'appezzamento ma se i vicini si impuntano non vorrei che la situazione vada per le lunghe.
Già se il confine si confermasse quello "ufficiale" diverse piante di ulivo del vicino ricadrebbero quasi su di esso, e anche li non saprei come comportarmi.



Aggiungo che prima di aquistarlo il mio terreno fu oggetto di frazionamento nel 2008 da parte del comune per la realizzazione di una strada che non si è più fatta. Non sarebbe venuta fuori questa situazione visto che la strada avrebbe interessato anche questi famosi 3 metri?

Salve BoscoX

Occhio a parlare di confini "ufficiali" intendendo per tali quelli catastali. Faremmo un errore madornale.

Anche il Catasto è stato fondato sui possessi proprio perché la proprietà va dimostrata.......e non è così semplice.

Un modo di acquisto della proprietà è anche l'uscapione e lo è a titolo originario. Va tenuto sempre presente.

Ciò detto ti sconsiglio anche dal fare chiusure e recinzioni improvvide.

Il Giudice non ammette interruzioni del possesso.

Se questo è in atto da parte del vicino sul tuo fondo (B) chiudendo potresti incorrere in azione possessoria e lui non potrebbe far altro che farti riaprire immediatamente con tanto di condanna alle spese.

Che non sono mai leggere.

Tu semmai puoi fare azione petitoria (negatoria servitutis) per verificare, qualora la servitù non si sia mai formata per atto e qualora non si sia mai formata per destinazione del padre di famiglia, se il vicino l'ha usucapita.

Nel caso in cui non si fosse consolidato il ventennio, allora potresti chiudere.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Buonasera, porto aggiornamenti.

Dopo verifiche e rielaborazioni, sono stati individuati i confini. Il vicino ha apparentemente accettato la nuova situazione, anche se dobbiam oancora definire e trovare una soluzione a lui favorevole visto che si ritrova il confine accertato a circa un metro dalle porte garage, con diversi alberi piantuamati in relatà sul nostro terreno.

E' però uscita fuori una nuova questione, ovvero una servitù di passaggio da atto notarile di oltre 50'anni fa, fino ad ora sconosciuta che non ancora riesco a visionare. Tale servitù attraversa tutta la proprietà, ma quasi la metà di suddetta strada (larghezza 3mt) non è stata più utilizzata da oltre 30'anni dal momento che il vicino con gl ianni ha acquistato altri fondi adiacenti guadagnando così accesso a pubblica via. Sempre 30'ann ifa fu costruita recinzione che barrava lo sbocco di questa strada su pubblica via.

La rimanente parte di strada parzialmente utilizzata, è per la quasi interezza occupata da alberi ultra ventennali, tettoie e recinzioni. In pratica non è una strada ma una porzione di terreno occupata negli anni da qualsiasi cosa.

Chiedo: dal momento che tale servitù non ha sbocco su pubblica via da oltre 30'anni, venendo quindi in parte non utilizzata e in parte occupata da piantagioni, e i vicini non hanno più terreni interclusi ....... possono ancora far valere questa servitù?



Saluti



PS: Allego mappa con nuovi confini e dettaglio servitù di passaggio

Linea rossa confine accertato; Linea gialla confine prima di accertamento; tratteggio blu servitù di passaggio; tratteggio tra le linee verdi servitù in area recintata non utilizzata da oltre 30'anni . Il vicino ha i terreni a destra e in alto. Pubblica via in basso.


i.postimg.cc/9fWzrkSF/N-Terreno-Elaborat...

La stanno esercitando?

Cordialmente

Carlo Cinelli

Solo la metà alta, ma non nel tracciato previsto (li piantumarono alberi) ma qualche metro piu di lato. Essebdoci prato passano dove capita per cui non ci sono segni appatenti di transito.

Da quando oltre 30'anni fa aquistarono terreno dove c'é magazzino a destra, cominciarono a passare sul loro terreno per arrivare a pubblica via (sentiero visibile in mappa di fianco magazzino) dal vigneto in alto.



Grazie

Saluti

E allora torno a ripetere la parte finale del messaggio del 17 Marzo.

Ne esci solo attraverso un'azione petitoria volta ad accertare lo stato dei luoghi e delle servitù.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Intanto ti ringrazio per il tempo concessomi.

Se ad esempio domani mi dice di rimuovere la recinzione che sta li da oltre 30'anni per poter passare, sono obbligato a farlo da subito per poi istruire un'azione petitoria, oppure posso già far valere il mio diritto alla proprietà e dovrà essere lui a dimostrare che la servitú non é caduta in prescrizione?



Inoltre normalmente, se non si usa da piu di vent'anni parte di servitú che sbocca su strada, si prescrive la servitú intera o solo la parte inutilizzata?



Saluti

1) Se la recinzione è li da 30 anni non vedo perché la dovrei rimuovere.

Se questa ostruiva dei suoi diritti lo doveva dire entro un anno da quando è stata apposta.

2) Che non viene usata la servitù da più di venti anni lo devi dimostrare. Perché lui potrebbe averla esercitata anche in altra parte del tuo fondo.

Serve una azione petitoria.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Chiedo scusa se ritorno sull'argomento, ma oggi ho potuto visionare un documento trascritto su pubblico registro ma senza autenticazione notaio, dove ssi dice testualmente " i descritti fondi (B) sono serviti da strada interpoderale della larghezza di circa metri tre, che arte dal sito comune (A) e precisamente dalla stalletta esistente (A3) sulla particella xxx fino a raggiungere i terreni in oggetto".

In pratica ..... quali diritti ha il mio vicino? Da premettere che all'epoca di tale atto (primi anni 80) loro vivevano (due famiglie) nell'edificio della particella A in affitto, per cui strada interpoderale per permettergli di raggiungere particelle B attraversando A2. Dopo qualche anno aquistarono B2, e si trasferirono in altro luogo.

Cosa significa questa strada? Che collega solo A con B? Allo stato attuale potrebbero attraversare il fondo A per giungere su strada pubblica venendo da B?



Io ho acquistato A e A2



Sucsate di nuovo

Saluti

Attraversare A per arrivare alla strada pubblica la vedo difficile visto che l'ART. 1051 del CC (passaggio coattivo) esclude fabbricati, aie, giardini e cortili.

Il documento che hai trovato è trascritto alla Conservatoria?

O solo Registrato?

Cordialmente

Carlo Cinelli

C'è questo timbro. Il tecnico dice che potrebbe essere registrato.






Altro questito: se non è espressamente specificata la particella in cui e ubicata la strada interpoderale per la sua interezza, si potrebbe intendere che essa possa ricadere al centro del confine tra i fondi occupandone in parti uguali tutti gli interessati?



Grazie

Saluti

Il termine "Il Tecnico dice che potrebbe essere registrato" mi inquieta un po'.

Perché se non sa riconoscere codesto timbro è meglio che cambi professione.

Questo è il timbro della Conservatoria di Chieti con riferimento al Registro Generale e a quello Particolare.

L'altra cosa che non mi so spiegare è la Tipologia di atto perché non tutti sono soggetti a Trascrizione. No di certo uno dove si conveniva che ........

Il Conservatore non lo trascrive.

Quindi codesto è un atto bello pesante perché opponibile ai terzi e quindi un atto di compravendita, di divisione, di permuta o un atto ricognitivo (che non tutti i conservatori però trascrivono).

Tu, caro BoscoX, fai dei quesiti molto interessanti ma ai quali è difficile rispondere compiutamente senza avere in mano tutti gli elementi di giudizio.

In linea teorica la risposta alla tua domanda è si. Ma bisogna accertarlo.

Leggiti anche l'Art. 1068 del CC sullo spostamento della servitù.

Cordialmente

Carlo Cinelli