Riporto la mia risposta, riportata anche su altro post.... (di imminente chiusura
)
La costituzione di diritti di servitù può avvenire soltanto con atto pubblico o "scrittura privata" autenticata da notaio o pubblico ufficiale.
Per l'atto pubblico non c'è bisogno di aggiungere altro poichè penso che la procedura è ben risaputa.
Per la scrittura privata, occorre fare alcune precisazioni.
Tu puoi anche scrivere una scrittura privata senza registrazione e senza la trascrizione (credo che sai di cosa parlo) ma questa scrittura varrà solo ed esclusivamente per coloro che la sottoscrivono
e non può essere opponibile a terzi.... spero che questo sia chiaro a TUTTI come dice qualcuno.
L'eventuale (e non necessaria) registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, si potrà fare anche senza l'autentica del pubblico ufficiale, ma servirà solo per stabilire una data certa alla scrittura privata e a null'altro.
Data certa che si potrebbe applicare anche con altri sistemi che adesso tralascio.
La registrazione, e quindi la data certa, apposta alla scrittura privata, può rappresentare, anzi rappresenta, una valida "testimonianza scritta" laddove trascorsi vent'anni da questa, colui che trae vantaggio dalla scrittura -nel tuo caso il proprietario del fondo dominante- può invocare in sede giudiziale la servitù di passaggio per avvenuta usucapione,
ma comunque occorre sempre giungere ad una sentenza, con i tempi e costi necessari, che si sa in Italia sono sempre elevati.
Discorso diverso è la
TRASCRIZIONE della scrittura privata, per permettere l'opponibilità a terzi della servitù, la quale
NON PU0' essere eseguita se la scrittura privata non viene autenticata da un
pubblico ufficiale che in Italia sono solo i Cancellieri dei Tribunali e i Notai.
Se si va con una semplice scrittura privata da un notaio questa viene "convertita" come atto pubblico anche se verrà utilizzato lo stesso corpo della scrittura, ed il costo "dell'autentica" è lo stesso di quello che si sosterrebbe con un normale atto pubblico di costituzione della servitù.
Viceversa, se l'autentica delle firme, avviene tramite il Cancelliere i costi sono inferiori, ma in questo caso si riscontrano
NOTEVOLI (il più delle volte insuperabili) difficoltà in fase di Trascrizione in quanto il Conservatore oppone strenue resistenze (chissa perchè a dire il vero).
Poi ci possono essere anche alcuni Conservatori che non fanno "ostruzione" ma in linea di massima non procedono alla trascrizione se la scrittura privata è autenticata nelle firme da un Cancelliere.
Saluti
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