Buongiorno a tutti. Dopo anni da dipendente in una società di ingegneria mi sono buttato nella libera professione e specialmente nelle pratiche catastali, vista anche la situazione di incertezza per tirare su qualche soldo, e dopo qualche DOCFA semplice (e non) mi è capitata una cosa nuova e ho dubbi su come procedere, e vorrei qualche parere da qualcuno più esperto.

Come da titolo devo inserire in mappa un piccolo ripostiglio (6mq) in legno costriuto in aderenza ad un edificio esistente. Da un primo esame o accettato il lavoro perchè sembrava semplice ma la pratica che mi era stata presentata aveva degli errori sulla cartografia catastale e la situazione non era rosea (TM modesta entità e DOCFA per nuovo sub).

In luogo di un semplice edificio plurifamiliare censito graffato sulla sua area urbana (P.lla 171), negli anni la corte era stata frazionata, lasciando la particella originaria (171) al solo sedime e dividendo la corte in altre due particelle (2216 e 2217), censite comunque come BCNC a tutti i subalterni (171 sub 1-2-6-7), ed il nuovo ripostiglio costruito sul sedime della 2217 e di proprietà dei sub 2-7 (con autorizzazione scritta dell'altra proprietà).

A questo punto ho pensato di agire così:

- TM per modesta entità senza rilievo strumentale sulla P.lla 2217 per inserire in mappa il nuovo ripostiglio.

- DOCFA in cui sopprimo il BCNC p.lla 2217

- DOCFA in cui genero il sub 1 del ripostiglio (C2) con la proprietà della p.lla 171 sub 2-7 e il sub 2 che sarà la corte comune residua come BCNC (con elaborato planimetrico annesso).

Ringrazio chiunque mi darà un parere, una risposta o mi bacchetterà!



Aggiungo che le particelle 2216 e 2217 sono riportate nell'elaborato planimetrico della 171.

Nessun aiuto?

Posso procedere come indicato nella Circolare 44/E del 14 Dicembre 2016, considerato appunto che i terreni contigui sono già all'urbano?

E successivamente per il DOCFA per l'ampliamento (che è un sub in più in quanto cat. C/2 mq 6), devo andare a sopprimere precedentemente la corte esterna che è BCNC oppure posso evitare?

Salve



non è molto chiaro come sono messe le proprietà, descrivi meglio.



cordiali saluti

Inserisco l'immagine così da rendere più chiara la situazione.

La particella originaria è la 171, che attualmente è il solo sedime dell'edificio. Sub 3 e 4 nel 2010 hanno subito una frazionamento e fusione generando 5 (BCNC scala e C.T.) 6 e 7, ovvero le due abitazioni appartenenti a due ditte differenti (Sub 6 stessa proprietà sub 1 e Sub 7 stessa prorpietà sub 2) e le due corti 2216 e 2217, censite al NCEU come BCNC, che a detta del proprietario sono comunque comuni a tutti (non sono espertissimo di Catasto, ma un pò di territorio negli anni l'ho visto in tutta Italia ma sinceramente è la prima volta che trovo una cosa del genere, ma sinceramente non saprei nemmeno come verificarlo semza avere il vecchio docfa).

La proprietà 2-7, con l'autorizzazione dell'altro proprietario, ha realizzato dove ho segnato in rosso un piccolo locale cantina in legno di 6 mq sul solo piano terra, in aderenza all'edificio principale, ricadente sulla particella 2217, che devo inserire in mappa e di cui devo fare il DOCFA.

Viste le dimensioni andrei con un TM per modesta entità, come indicato nella Circolare 44/E, si puù fare? Il modello censuario come verrebbe? Sarebbe da considerare come ampliamento della 171, accorpandolo a questa particella o magari conviene considerare come una nuova costruzione sulla 2217 se possibile?

E successivamente per il DOCFA come mi dovrei comportare?

Spero di aver reso più chiaro la situazione

Grazie

Salve

la prima cosa che devi fare è capire bene di chi è la proprietà del mappale 2217.

Indaga a tutto spiano e facci sapere.

cordiali saluti

Buonasera, sono riuscito ad avere un po di documentazione dal committente ed è uscito fuori che il fantomatico foglio altro non era che l'autorizzazione ad edificare sul confine (anche se non ne vedevo la necessità a meno che non si consideri il muro delle scale comuni come confine) e che la particella 2217 è di proprietà del solo committente, proprietario anche dei sub 2 e7 della 171 (comunione dei beni tra marito e moglie ). Mentre la 2216 è dell'altra ditta che ha sub 1 e 6.

Salve

come sono censite le u.i. sub. 2 e 7 (categoria catastale)?



cordiali saluti

La P.lla 171 Sub 2 è un C/6 Classe 5 a Piano T da 21 mq, il Sub 7 è un A/2, Classe 4, 6,5 vani a Piano T-2-3. Il committente ha poi diritti sul BCNC Sub 5 (C.T. e scala) e P.lla 2217 corte esclusiva, censita come BCNC.

In comune con l'altra ditta è ovviamente la particella 171 al terreni censita come partita 1 Ente Urbano.

Consideri che all'atto di compravendita (successivo al Frazionamento e Fusione) hanno allegato la sola planimetria del SUB 7, non quella del SUB 2, e come elaborato planimetrico quello ante il frazionamento e fusione che ha generato le due corti, quindi può capire anche le mie difficoltà nel risalire a cosa ha portato la situazione attuale!

Salve



per l'inserimento in mappa io farei un TM per variazione (interessando solo il mappale 2217), la ditta da intestare è solo quella del m.n. 2217 (visto che lo hai accertato).

Per il docfa la questione è un pò più complessa, nel senso che dobbiamo stabilire se l'attuale BCNC n. 2217 lo vogliamo far rimanere ancora come tale.

Io direi di NO (questa è la tendenza di varie Agenzie e anche quanto si evince da circolare catastale).

Per cui la cantina esterna va censita autonomamente visto che non ha alcun collegamento diretto con altri sub. della stessa ditta. Quindi una NCA come unità afferente (m.n. 2217/1).

Poi altro docfa in variazione dove sopprimi il sub. 7 e BCNC (mn 2217) e crei nuova u.i. della abitazione 171/8 graffato al 2217/2 (corte esterna).

Ovviamente bisogna aggiornare l'E.P.


Io la vedo in questo modo.

cordiali saluti

Intanto grazie per la soluzione.

Anche io avevo pensato inizialmente a censire il nuovo corpo come C/2 sulla 2217, proverò a fare così, per sicurezza l'estratto lo chiedo comunque anche della 171.

Quindi l'ulteriore DOCFA è necessario per non far restare il BCNC 2217, mi può indicare la circolare che indicherebbe la tendenza a eliminare il BCNC? E' la 2/E del 2016? Perchè al committente avevo quantificato un solo DOCFA (per i relativi tributi più che altro) e vorrei una pezza di appoggio per casomai dimostrare la necessità dell'ulteriore pratica.

Anche casomai per giustificare all'Agenzia in relazione l'operazione che vado a fare.

Mi è capitato di recente che mi abbiano respinto un DOCFA perchè stavo censendo dei locali accessori non comunicanti insieme all'abitazione principale (che era oggetto di fusione di due u.i.), quando la nota prot. 321457 del 06/10/2020 lo consentiva esplicitamente, ed alla fine hanno dovuto darmi ragione.

Tra l'altro tale nota non permetterebbe l'accatastamento del nuovo locale cantina come locale accessorio dell'abitazione principale? Se tanto devo assegnare la corte esclusiva 2217 all'abitazione principale, mi salverei un DOCFA e potrei in un sol colpo variare sub 7 e BCNC, inserendo anche la cantina come accessorio non comunicante, ma in questo caso dovrei interessare nel TM la 171 di più proprietà.

Salve

si la normativa di riferimento per i BCNC è la circ. 2/E del 2016 e successiva nota a chiarimento n. 60244 del 27 aprile del 2016.

Puoi anche provare a fare un solo docfa per la cantina come unità afferente, agggiornando l'E.P. vediamo che succede.

cordiali saluti

Grazie mille. Procedo incrociando le dita, aggiornerò se ci sono novità

Buonasera, la aggiorno sulla situazione. Il TM è andato liscio, ora iniziano i dolori del DOCFA.

Il DOCFA di nuova costruzione per unità afferenti su area di corte non mi è stato registrato riscontrando i seguenti errori:

Errore sul B.C.N.C. - P 2217

Errore sul B.C.N.C. - P 171 S5

Mappale intero presente in base informativa F 41 P 2217 Sub 1 (la nuova costruzione che ho inserito).

Magari ho sbagliato io ad inserire nel quadro D i BCNC P 2217 e P 171 Sub 5?

Comunque il l'errore del mappale intero lo potrei risolvere solo prima andando a fare un DOCFA per variazione della particella del BCNC, o sbaglio?

Ho presentato tra gli elaborati contestualmente alla planimetria della nuova uiu anche l'EP della p.lla 171 e annesso elenco subalterni p.lla 171, visto che all'interno sono presenti le p.lle 2216 e 2217 come BCNC. Come potrei procedere a questo punto?

Salve



puoi mostrare che operazioni hai fatto nel docfa? che non è stato registrato?

in sostanza cosa hai soppresso e cosa hai costituito

cordiali saluti

Ho proceduto semplicemente con una NCA per unità afferente su area di corte costituendo il mappale 2217 sub 1 della nuova cantina con intestati, riportando sul quadro D il BCNC mappale 2217 e 171/5. Compilato mod. 1NB - parte I e II. Ho allegato la planimetria del nuovo corpo, e l'EP e elenco subalterni aggiornato riferito al mappale 171.