Da alcune settimane sto discutendo di un caso che, pur con la buona volontà delle parti coinvolte, sembra essere senza via d’uscita. Eppure vorrei trovare una soluzione, magari non ortodossa…..vi chiedo lumi.

Oggetto della problematica: il dover passare all’urbano un FR avente numero mappale 1256 a seguito ricezione lettera Agenzia Entrate di questa Estate. Il FR in questione ha una superficie in mappa di circa 10 mq, e nello stato di fatto è inglobato in un fienile più grande già accatastato, con altra ditta (nessuna parentela). In sostanza potrebbe essere questo il caso di “porzione unita di fatto con..”

I soggetti titolari di questa porzione di fienile dichiarano di non averlo mai goduto e di averne ignorato l’esistenza, ed infatti, il titolare del mappale più grande, è disposto a farsi carico delle spese di accatastamento, visto che di fatto quella porzione l’ha sempre goduta lui.

Allora il problema così insormontabile dove sta?

Sta nella ditta catastale del mappale 1256.

Titolari intestatari del mappale 1256 al C.T. sono 4 fratelli:

Intestatario A PER 7/40 (defunto) non era sposato, non aveva figli

Intestario B per 12/40 91 anni

Intestatario C per 14/40 (defunto) viventi sono la moglie e 4 figli

Intestario D per 7/40 84 anni

Le successioni dei due fratelli defunti sono state fatte ma non è stato inserito il mapp. 1256.

Ho già trattato casi simili negli ultimi anni e, come previsto dalla normativa, nell’ipotesi di “futura” (e aggiungiamo “prossima”) presentazione di successione testamentaria, è possibile eseguire il tipo mappale (ditta con stato di fatto non legittimato) e il docfa inserendo nel TM il nome dei titolari compreso i de cuius ed inoltre gli eredi dei de cuius con (addirittura) le rispettive quote, come da successione già avvenuta.

Voi quindi mi direte: bene, se sai già come fare fallo…

Vi rispondo: non vi è intenzione da parte dei due soggetti intestatari che hanno più di 80 anni e sono in precarie condizioni di salute, di spendere soldi per le Successioni (né per l’accatastamento ma abbiamo detto che questo non lo pagherebbero loro) . In realtà penso che anche gli altri soggetti interessati dalla Successione non avrebbero voglia di spendere per accatastare questo FR..

Tenete inoltre presente che, se la successione per il soggetto intestatario C potrebbe essere più o meno semplice in quanto gli eredi sarebbero la moglie e 4 figli; per il soggetto A, l’eventuale successione vedrebbe come eredi altri 7 fratelli, 5 dei quali sono deceduti e che quindi andrebbero inseriti nel tipo mappale gli eredi di questi ultimi…sparsi magari in ogni dove, immaginate la fatica ed il tempo per andare a rintracciare tutti gli eredi, spiegare loro la faccenda, dire loro che per accatastare questo FR devono spendere soldi per la successione……vi domando, ha senso?? Ne vale la pena? (e lo ricordo stiamo parlando di una quota di 12/40 di una porzione di 10 mq di un vecchio fienile che di fatto è impossibile da godere né ora né mai).

Ora quindi io vi chiedo. Sarebbe inammissibile e potrebbe avere conseguenze per il tecnico, eseguire il TM, inserendo sicuramente i 4 titolari presenti al catasto terreni, specificando che due di essi sono deceduti, ma senza riportare il nominativo degli eredi e quindi le rispettive quote? (sempre che questa cosa il Pregeo permetta di farla..ovviamente..) ed eventualmente spiegare nella relazione tecnica . La ditta non sarebbe aggiornata ma per lo meno il fabbricato risulterebbe accatastato.

Alternativa: non accatastare.

Ma in questo caso, presumibilmente a cosa si andrà in conto? L’Agenzia accatasterà per suo conto e si accorgerà o meno che due dei soggetti intestatari sono deceduti? Imporrà di fare le Successioni? A quali sanzioni si potrà andare incontro tenendo conto che il FR ha perso i requisiti di ruralità nel 1999 (non gli ha mai avuti).

Un grazie a chi mi aiuta anche stavolta. A chi mi suggerisce una via d'uscita che salvi capra e cavoli ed ovviamente che sia deontologicamente corretta per il tecnico.



Aristide

Aggiungo:

il problema è che non vorrei che fra qualche mese, arrivasse al soggetto D, una lettera da parte dell'Agenzia con toni e contenuti più minacciosi ed impositivi, con l'aggiunta di sanzioni.

Quindi io vorrei poterlo accatastare.

Aristide.

Devi fare un tipo mappale con lettera di incarico da parte dell'effettivo possessore dell'immobile. Alla fine la nuova unità al C.F. avrà la stessa intestazione del fabbricato rurale attuale al C.T. . Le porzioni unite di fatto non si possono fare quando non è presente almeno un intestatario comune. Dopo di che, poichè il suddetto immobile sarà soggetto a imposte future (salvo anche recuperi nei 5 anni passati), o fai intraprendere una causa di usucapione all'effettivo possessore (la migliore soluzione) oppure si può ricorrere alla stipula di atti pubblici saltando le successioni (soluzione molto rischiosa con rischio di impugnazione dell'atto fino a 10 anni dalla trascrizione dell'atto stesso). Ad esempio i due vecchietti viventi vendono all'effettivo possessore il 100% del locale dichiarando parte del possesso come ultraventennale ovvero per un precedente acquisto di cui non ricordano gli estremi dell'atto. Dopo dieci anni dalla trascrizione l'atto di vendita diventa legittimo, sempre se nel frattempo qualcuno degli eredi degli intestatari catastali non rivendichino la proprietà del fabbricato e riescono a dimostrare al giudice il possesso dell'edificio nel ventennio antecedente.

Grazie EALFIN,

sono ripetitivo, ma tutte le volte mi dai una mano. Lo apprezzo molto.

Se mi permetti, ti pungolo ancora sulla questione, perché qualcosa ancora non mi è chiara.

1) CIRCA LA LETTERA D'INCARICO

Giustamente tu dici di fare la lettera d'incarico sottoscritta da uno dei due titolari viventi. Ok..ma nel momento in cui sulla lettera d'incarico specifico che il soggetto "INTESTATARIO D" firma anche a nome di tutti gli altri (quindi anche dei due defunti), non vi è qualcosa che stride? Oppure no?

Mi riferisco ai punti B e C, quali mmotivazioni inserire?

Fac simile LETTERA D'INCARICO:

(Il soggetto che firma) iNTESTATARIO D, quota 7/40 ecc...Dichiara
inoltre, sotto la propria responsabilità:





A
– che i rimanenti contitolari di diritti sono i soggetti di seguito
indicati:





INTESTATARIO A, DECEDUTO IL....

INTESTATARIO B, QUOTA 12/40

INTESTATARIO C, DECEDUTO IL...





B – di essere stato autorizzato al conferimento del presente mandato da tutti i soggetti indicati nella [size= medium]precedente lettera A, per le seguenti motivazioni:

C – che le incoerenze tra i soggetti titolari dei diritti reali dichiarati nella presente lettera e quelli intestati in catasto, sono dovute a:



Nei casi da me trattati in precedenza, sulla lettera d'incarico inserivo sempre tutti gli eredi con le loro quote. Ovviamente erano casi molto più semplici, con pochi eredi e soprattutto gli stessi erano certi.[/size]



2) CIRCA LA COMPILAZIONE DELLA DITTA NEL FILE PREGEO

Nel fare il file pdf, nel campo ditta dichiarante/richiedente, dovrei inserire tutti e 4 i soggetti risultanti al CT, specificando per due di essi che sono deceduti in data....ecc...

Se ho capito bene la tua risposta, non mi devo preoccupare di inserire tutti i nominativi degli eredi con le loro quote, e quindi selezionerò "ditta coincidente con la ditta catastale" e non come avrei creduto di fare "ditta non coincidente.....per stato di fatto non legittimato".

Ho inteso bene?


Nella casella successiva, "lista soggetti sottoscriventi" ovviamente seleziono solo i due fratelli vivi....(in altri casi avrei selezionato anche tutti gli eredi dei due fratelli defunti..) specificando che esiste una lettera d'incarico.



La mia perplessità EALFIN, nel seguire questa procedura è questa: anche nello stesso Pregeo è riportata la dicitura: "Sottoscrizione della lettera d'incarico da parte di tutti i titolari di diritti reali".

Ma se io sulla lettera incarico e contestualmente nel file Pregeo, non riporto gli eredi dei due soggetti defunti...i quali se avvenisse la Successione sarebbero legittimamente titolari per una quota minuscola, non stride questa omissione con la dicitura di cui sopra?

Anche perché, in teoria, uno degli eredi dell'intestatario A defunto, magari un nipote, potrebbe protestare dicendo....ma a me chi mi ha mai avvisato di questo atto di accatastamento? (anche se nel caso specifico, detto erede, si alzerebbe a rivendicare qualcosa come una quota di proprietà pari a 1/200 di 10 mq di fienile; quindi umanamente e statisticamente impossibile che si verifichi).



Se mi chiarisci queste mie perplessità, mi dai veramente un grosso aiuto EALFIN. Ho apprezzato anche la tua riflessione sulla "Porzione di datto unita con...", ci ragionavo sopra proprio ieri mattina.

Ovviamente se qualcun altro ha qualcosa da aggiungere, è benvenuto.

Grazie.

Aristide

La lettera di incarico la fai firmare solo ai possessori e non ai vecchietti intestatari catastali i quali non è perchè sono intestatari in Catasto debbono per forza essere coinvolti nelle operazioni catastali. Per evitare che ai vecchietti ed eredi degli altri comproprietari vengano in futuro addebitate imposte, prima fai sparire dagli atti del Catasto i loro nomi e meglio è. A volte, in conseguenza della predisposizione di pratiche successorie, accorgendomi di tali errori fra possessori e intestatari catastali, dopo aver fatto firmare le pratiche catastali stesse solo agli eredi del de cuius (predisponendo naturalmente anche la lettera di incarico), ho inserito nella denuncia di successione detti immobili accatastati da altri ma intestati ad altri ancora. Ciò non ha alcun valore ai fini dei trasferimenti perchè una denuncia di successione è solo un atto di natura dichiarativa ai soli fini fiscali. Quanto meno le tasse le cominciano a pagare gli eredi dell'effettivo possessore visto che dopo la successione "forzata" le unità immobiliari vengono scaricate dagli intestatari catastali non possessori di fatto e caricate agli eredi del de cuius possessori di fatto. Circa il fatto di indicare gli eredi del de cuius in Pregeo ciò va fatto solo se gli eredi stessi del de cuius medesimo predispongono il Pregeo in virtù della denuncia di successione da presentare. Se però detti eredi non sanno nemmeno che esiste l'unità da accatastare mica dobbiamo ricostruire l'albero genealogico solo per fare la storia in Pregeo? In poche parole la sostanza è questa: 1) chi è il possessore esclusivo? una persona diversa dagli intestatari catastali? in tal caso il possessore firma il Pregeo con lettera di incarico e nel quadro intestatari di Pregeo sono riportati anche tutti quei nominativi che risultano in visura, indipendentemente se alcuni sono morti lasciando eredi; 2) chi è il possessore anche non al 100%? uno o più eredi di uno degli intestatari catastali? in tal caso per l'intestatario catastale de cuius realmente a suo tempo possessore del fabbricato firmano il Pregeo gli eredi avvalendosi delle disposizioni e procedure inerenti le operazioni catastali propedeutiche alla presentazione di una denuncia di successione.

Caro Ealfin,
pur condividendo tutto il resto, non sono assolutamente d’accordo su questa tua affermazione soprariportata.


Non c’è scritto da nessuna parte che ci deve essere per forza un intestatario comune alle 2 unità.
La sola cosa che preclude la possibilità di ricorrere alle porzioni unite di fatto è che ciascuna di esse abbia una propria autonomia funzionale e reddituale.


Mi è appena capitato un caso simile : il Comune ha ampliato tempo fa la scuola materna su diversi mappali contigui in quanto convinto che fossero tutti suoi. Uno di questi invece, ricadente proprio al centro di tutti gli altri risultava di proprietà di 3 persone (papà e 2 figli). L’ampliamento non è stato mai denunciato e pertanto in mappa risultavano ancora tutti i terreni compreso quello intestato ai privati.

Considerando che pochi mesi fa il papà è morto ed era necessario procedere alla successione, non avendo tempo ad effettuare la lunga pratica di usucapione (comunque fattibile poiché il Comune aveva già il possesso da più di 20 anni) ho accatastato il tutto come porzioni unite di fatto, anche perché il mappale in carico ai privati rappresentava una porzione occupata dalla scuola materna indefinita e non censibile autonomamente proprio perché parte integrante del resto della scuola.
Ho presentato un unico Tipo mappale sottoscritto da tutti (escluso il Decuius e con lettera d'incarico ovviamente) ed ho accatastato le 2 porzioni separatamente in conformità alla procedure delle porzioni unite di fatto.

Tutto registrato correttamente e successione effettuata.

Ora sto aspettando che il Comune acquisti definitivamente quella porzione dopodiché procederò a fonderli definitivamente.

Cordiali saluti

EALFIN,

mi hai dato ulteriori precisazioni e te ne sono grato ma...ho la testa dura...qualcosa ancora non mi torna.

Giustamente come scrivi, spetta al possessore l'obbligo di accatastare però nel mio caso la faccenda è più sfumata.

E' vero.....i vecchietti intestatari affermano di non aver mai goduto quella porzione di fienile e ciò è credibile ma è anche vero che esiste una scrittura privata del 1980 che attesta che sono loro i proprietari, con tanto di notaio e trascrizione.

Mi risponderai: non importa se esiste un titolo di proprietà. Se il proprietario della porzione di fienile più grande afferma che l'ha sempre goduta lui negli ultimi 30 anni,è corretto procedere con una lettera d'incarico sottoscritta da lui. E questo potrei capirlo, almeno per il Tipo mappale. Ma poi nel Docfa? Nel Docfa dovrei inserire comunque come soggetti titolari i 4 vecchietti, e non certo il reale possessore (considera infatti che nelle mie zone, non viene mai creata l'unità F/6).

Non potrei inserire il nome del possessore nel Docfa perché non esiste nessun titolo legale che autorizzi a farlo. Non è in corso una pratica di usucapione e il reale possessore non ha intenzione al momento di procedere in tal senso, visto i costi e considerato che nella realtà il fienile è lasciato in balia di sè stesso; lui stesso vi accede una, due volte l'anno, vivendo lontano.

Infine, considera che accatastandolo con l'attuale ditta ai Terreni (e procedere in tal senso non sarebbe dichiarare il falso perché esiste un titolo legale di proprietà), quella porzione potrebbe costituire una rendita di 4,50 euro, generando annualmente tra IMU e Tasi qualcosa come 7,33 euro.

Immagino che il reale possessore, piuttosto che spendere 2-3000 euro per l'usucapione, preferisca di gran lunga "rimborsare" negli anni futuri o eventuale recupero del pregresso, gli importi per Imu e Tasi.

Cmq, se ti va di aggiungere ancora qualcosa, ti leggo volentieri.

Ti ringrazio.

Aristide

Le casistiche sono tante in casi simili. Provo a fare un'ipotesi. Io che posseggo l'immobile ma non è intestato a me manco ci penso ad accatastare. Il vecchietto o se nel frattempo deceduto, i suoi eredi, perchè intestatario ha l'obbligo di adempiere e se non lo fa si applica la surroga. In qualsiasi caso io chiederei il rimborso all'effettivo possessore il quale, se non paga, si vedrebbe recapitare una lettera del mio avvocato per la restituzione dell'immobile. Poichè chi possiede di fatto l'immobile non ci pensa per nulla a restituire all'intestatario catastale l'immobile allora farà attuare le procedure di Legge per non restituirlo (usucapione, ecc.). Quindi si tirerà la zappa sui piedi e di certo sarà costretto a rimborsare il vecchietto o loro eredi visto che uscirà allo scoperto dichiarando di essere il proprietario per pacifico possesso da molti anni. Spero di aver chiarito che, non sempre, facendo finta di niente si continuerà a farla franca.

Andando verso la conclusione di questo caso particolare EALFIN...

Nel mio caso, il possessore reale pagherebbe l'accatastamento mentre uno degli intestatari è disposto a firmare l'accatastamento con lettera d'incarico a nome degli altri tre fratelli, il mio problema è, stando alla rigorosa applicazione della normativa, il dover inserire una 20ina di nipoti nel Pregeo con le relative quote. Strada non praticabile perché perderei ore e ore a ricercarli, spiegando loro la cosa...ecc..

Voglio chiarire un aspetto.

Se presento il Pregeo con lettera di incarico inerente un atto di aggiornamento propedeutico alla presentazione di una denuncia di successione (in tal caso non va inserita la riserva), tutti gli intestatari catastali e/o loro eredi firmano l'atto di aggiornamento.

Se almeno un possessore non firma l'atto di aggiornamento perchè deceduto e nell'ipotesi in cui manco uno dei suoi eredi firmerà il Pregeo, non devo mica fare l'albero genealogico?

In poche parole riportare in Pregeo il possessore proprietario come de cuius e tutta la sfilza dei suoi eredi va fatto solo se almeno uno dei suoi eredi firmano il Pregeo. In caso contrario si lascia nel quadro degli intestatari il possessore come se non fosse deceduto e senza considerarlo come possessore firmatario alla stregua di qualsiasi altro possessore ancora vivente ma non firmatario.

EALFIN, mi sa che farò così...

Grazie, per aver sempre risposto a questo post. Spesso mi aiuti a tirare fuori le castagne dal fuoco....siamo in tema con il periodo...

Hai la mia stima.


Aristide