Buonasera a tutti,

premetto che non sono un tecnico, ma una persona alle prese con un problema ostico, per il quale ho chiesto a diversi geometri consiglio e non ho avuto una risposta univoca.

Premessa : Ho un'immobile di proprietà edificato dallo stato negli anni 50 del quale non si trova traccia di licenza edilizia in nessun archivio comunale e per quanto riguarda il mio appartamento l'unica planimetria dello stato legittimo è quella del primo impianto catastale del 1968. E fin qui tutto chiaro, la planimetria corrisponde .

Il problema sono le parti comuni dell'edificio, che è composto di 4 appartamenti, di qui due al piano terra con entrate indipendenti e due al primo piano con entrata da una scala in comune ai due. Ai quattro lati abbiamo la corte comune BCNC e un garage indipendente dall'edificio principale che è un BCC. Sopra le entrate, sia le due attigue del piano terra che quella della scala del primo piano ci sono due piccoli portici con una copertura in onduline che poggiano su dei pilastri in muratura. Questi elementi fanno parte da sempre del fabbricato e lo dimostra la loro vetustà e il fatto che di questi edifici (edificati tutti da INA CASA) ce ne sono tre identici in successione, con i porticati e i pilastri identici.

Adesso il mio problema, nel 1992 un geometra che probabilmente non è più in vita, ha inserito l'elaborato planimetrico dell'edificio, dove è rappresentata in scala 1:500 la particella BCNC corte comune, il garage condominiale BCC che è un subalterno della particella con la corte, poi l'edificio principale che è un'altra particella, ma senza riportare i portici e con la divisione interna ed i subalterni errati. Nella sua planimetria alla scala comune e sottoscala è stato assegnato un subalterno che in realtà non esiste, mentre il sottoscala fa parte del mio apparamento a piano terra. Anche agli altri appartamenti ha assegnato subalterni non esistenti. L'elenco dei subalterni è segnato a mano nell'elaborato, ma al catasto per la particella dell'edificio ci sono sempre stati solo 4 subalterni per i 4 appartamenti che non sono mai stati variati.

IL problema grosso potrebbe sorgere sopratutto per quanto riguarda i porticati, che non sono stati rappresentati dell'elaborato planimetrico e non sono rappresentati nemmeno nelle planimetrie degli appartamenti, in questo caso perchè sono parti comuni.

Mi dicono che posso chiedere un DOCFA per correggere l'elaborato, ma io vorrei chiedere una rettifica all'Agenzia del Territorio invece. Sono loro che dovrebbero rettificare l'elaborato che è palesemente non corrispondente alle planimetrie delle unità, molto più vecchie dello stesso e agli sub da sempre presenti, e quello che mi preme di più, alla presenza legittima dei porticati, che non vorrei venisse messa in discussione se viene inserita con un recente DOCFA di correzione.

Esiste questa possibilità, c'è un modo per potere ottenere la rettifica del vecchio elaborato, o la cancellazione dello stesso per inesattezza palese? Come provare che i porticati esistevano quando è stato inserito l'elaborato ma che questo tecnico non li ha disegnati?

Grazie se mi vorrete rispondere.

Il problema non si può valutare a distanza senza avere in mano dei documenti idonei (planimetrie di accatastamento, atti di acquisto, ecc.).

Da un punto di vista giuridico se il sottoscala fa parte della consistenza del tuo appartamento, se nell'atto di acquisto (e/o riscatto) detto sottoscala è stato citato quale esclusivo del tuo appartamento, ecc., l'eventuale errore del geometra nel 1992 non incide più di tanto.

Comunque sia per i B.C.N.C. errati si può risolvere presentando un Docfa per ridefinizione di detti B.C.N.C.

In tal caso, oltre ad allegare al Docfa le prove che permettano di evidenziare gli errori (se) commessi nel 1992, si procederà a ridefinire i perimetri dei subalterni delle unità dotate di planimetrie ed a ridefinire i perimetri dei B.C.N.C. e del B.C.C. (il quale non può essere mai un subalterno della corte ma è un subalterno a se stante).

In merito ai B.C.N.C., salvo prova contraria, salvo se esiste un regolamento di condominio che li individua dettagliatamente, ecc. appartengono a tutte le unità del fabbricato.

Pertanto, ad esempio, se un portico (o loggia) non è incluso nella planimetria di una certa unità immobiliare, se non viene citato in qualsiasi atto quale esclusivo di detta unità, ecc. detto portico (o loggia) appartiene a tutto il condominio indipendentemente da chi lo utilizza in via esclusiva.

Grazie della risposta,

Per quanto riguarda i portici, l'ultimo tecnico che ha preso a mano la situazione ci ha intimato di demolirli, perchè secondo lui non essendo riportati nelle planimetrie catastali (non esiste licenza edlizia) sarebbero abusivi. Ma questi portici esistono da sempre e sono palesemente beni comuni, quindi non potevano esserci nelle planimetre delle unità. Il problema è che anche questo geometra non li ha disegnati nell'EP del 1992, forse ai tempi non era obbligatorio inserire portici o pensiline nell'EP?

Per quanto riguarda il sottoscala, esso fa parte sin dall'origine del mio apartamento, è riportato correttamente sia nella planimetria d'impianto (1968) che nel rogito di provenienza oltre che nel mio, anche perchè esso fa da disimpegno per una stanza da letto, alla quale non potrei arrivarci senza passare per il sottoscala in questione, ergo, il geometra che ha fatto l'EP nel 1992 non era a conoscenza della planimetria del mio appartamento e l'ha disegnato senza il sottoscala e senza la camera da letto in questione. Mi chiedo l'ufficio che gleil'ha passato non doveva controllare la corrispondenza tra EP e planimetrie delle unità?

Mi sembra chiaro che qualcosa non è andato bene con questo EP, ma non riesco a capire come sbrogliare il bandolo della mattassa. I tecnici contattati e persino il notaio quando ho acquistato non hanno dato importanza all'EP e mi dicono che occuparmene è tempo sprecato, ma io non sono d'accordo. Vorrei capire cos'è successo e come poterlo rettificare, con i portici disegnati corretamente, i subalterni corrispondenti e magari collegando anche la corte all'edificio. Quali prove dovrei esibire per chiedere la rettifica?

Come detto da EALFIN, difficile rispondere senza avere tutti i documenti sott'occhio, comunque diciamo che quello che tu definisci un errore, e cioè subalterni assegnati alle parti comuni che non esistono, non è un errore, il tecnico nel presentare la pratica ha costituito ed attribuito alle parti comuni un subalterno, corretto, direi, se non esistono ancora in banca dati, basti caricarli, devi dare incarico ad un tecnico per questo, l'Agenzia non corregge niente, se vi è un errore è di parte, e la parte deve correggerlo.



Cahe gli elaborati fossero fatti a mano nel 1992, è normale, il tecnico li ha costituiti, e per quanto capisco l'Agenzia li ha caricati in banca dati nel 2014.



Comunque tu non puoi chiedere nessuna rettifica, devi incaricare un tecnico che provveda a ri presentare l'elaborato completo, tecnico che provvederà anche a tutte le ricerche del caso.



Forse i portici di cui parli, non sono in mappa, pertanto, se la prorpietà non aveva dato incarico al tecnico di procedere alla pratica edilizia in sanatoria degli stessi, non ha dato incarico per la stesura del Tipo Mappale, obbligatorio per l'aggiornamento della mappa, non poteva certo disegnarli nell'elaborato.



Comunque qualsiasi errore può essere sistemato dalla parte, e non dall'Agenzia, devi incaricare un tecnico.



Strano anche che il Notaio non abbia dato improtanza all'elaborato, quello che conosco io, lo ritiene importante come la planimetria.



Saluti

Il tecnico ha assegnato un subalterno diverso anche alle 4 unità. Mentre in banca dato sono sub 1 sub 2 sub 3 sub 4, nell'EP sono sub 5 (vano scala) sub 6 sub 7 sub 8 sub 9. Dovrei incaricare un tecnico per cambiare i dati dati catastali dei miei vicini? Lo stabile è composto da 4 alloggi ma non c'è condominio e due di questi appartamenti sono di proprietari di cui non ho alcuna notizia, non c'è amministratore condominiale, quello che posso fare è solo da privato cittadino.

Potrebbe aver cambiato i subalterni originali in fase di stesura della pratica, davvero difficile capire qualcosa senza tutti i documenti.



Il tecnico da incaricare controllerebbe la pratica e la situazione, è evidente che se il tuo portico, non denunciato, è costruito su corte comune, devi conivolgere tutte le proprietà, per poter sistemare la cosa, sempre che tutti vogliano.



Saluti

Come scrivevo all'inizio, ogni tecnico a cui ho sottoposto la questione mi ha detto una cosa diversa. Questa la tua però è la più gettonata, in effetti, siccome non c'è in planimetria o in EP, il portico diventa MIO, abusivo e da sanare o demolire. In realtà i portici (sono due identici) sono parti comuni, solo una parte di uno dei due serve la mia entrata e se non ci sono in mappa è perchè di questi stabili, costruiti negli anni 50 dallo Stato con i fondi del dopoguerra, non esistono licenze edilizie, o altro, non c'è nulla di depositato, tranne le planimetrie catastali delle singole unità. E questo EP del 1992 inserito da un ignoto geometra non si sa per quale motivo, a mio avviso comunque questo documento non assume la dignità di planimetria d'impianto per potere attestare uno stato di legittimità o meno come vuole la legge in assenza di titolo edilizio reperibile.

Nessuno mi sa dire chi avrebbe dovuto inserire i portici in mappa, in quanto parti comuni che non hanno nessuna autonomia catastale, questi portici sono stato ignorati bellamente da tutti i tecnici del passato, dal Comune che è tuttora proprietaria di uno degli appartamenti, dal Catasto e compagnia bella, per diventare una bella rogna per chi compra un' appartamento nel 2020 e deve decifrare il lavoro fatto da chi guarda oramai da lassù.

Non li posso sanare, non li posso demolire, cosa dovrei fare?

Scusami ma io sul fatto della proprietà ti ho detto esattamente il contrario, cioè, se il portico non è citato in atto, visto che non risulta rappreentato sulla scheda e visto che dici esserci una corte comune intorno al fabbricato, di fatto è costruito sulla corte comune, per cui di proprietà comune.



Ti consiglio di dare incarico ad un tecnico che faccia tutte le dovute ricerche, se chiedi così senza dare incarico e senza aspettare l'esito delle ricerche, è ovvio che le risposte siano diverse, senza dati difficile dare la risposta esatta.



Comunque , per rispondere alla tua domanda, i portci, come tutte le proprietà private, devono essere denunciate dalla parte, cioè dalla prorprietà.



Per questo dal 2010, i Notai, possono solo procedere al rogito, quando situazione urbanistica, catastale e realtà corrispondono, poi è chiaro che se venditore ed acquirente dichiarano al Notaio, che la situazione di fatto corrisponde ai documenti, quando non è vero, sono loro che hanno dichiarato il falso.



Per cui chi compra nel 2020, e non è pratico della materia, meglio che dia incarico ad un Geometra, per quanto ho capito tu hai solo chiesto così un consiglio, suppongo senza pagare alcuna parcella, non è ciò che ti sto dicendo di fare, del resto anche qui ti si da un consiglio, ma senza incarico , e tutti i documenti, non arriverai alla risposta finale.



Saluti

Ho comprato nel 2017, è stato pagato un tecnico per relazionare sull'immobile, esso non ha ritenuto opportuno fare alcun'che riguardante l'EP palesemente errato per quanto riguarda l'appartamento in oggetto ed era la cosa che più premeva a me che compravo. Il notaio idem.

Per quanto riguarda queste due pensiline di 1,6 x 3,5 mt ciascuna, ha ritenuto che per sanarle ci vuole una scia in sanatoria, in quanto non riportate in planimetra catastale. Anche se esse sono palesemente parti comuni, come tu hai più volte ribadito, il tecnico in questione ha obbligato la venditrice a smantellare la parte della pensilina sovrastante l'entrata per accettare di non menzionarla come abuso edlizio nella sua relazione. Voleva fare anche una CILA in sanatoria per lo spostamento di alcuni centimetri degli tramezzi delle stanze.

Me ne guardo bene dall'assumere personaggi del genere, dopo quest'esperienza a tutti quelli che ho contattato ho chiesto sempre come avevano intenzione di procedere. Ebbene, le risposte non mi sono piaciute, e quindi non ho dato, ne darò, incarico a chicchessia, se non lo ritengo in grado di fare ciò di cui io ho bisogno, cioè, rettifficare l'EP senza per questo obbligarmi a pratiche edilizie o demolizioni di cui non posso farmi carico, riportare nella mappa ciò che corrisponde a realtà e null'altro. Sembra tanto facile quanto logico, invece...

Sono venuta qui a chiedere se ciò è possibile, perchè finora nessuno me l'ha prospettato come tale. Chiedere, dicono, è lecito, rispondere è cortesia, ti ringrazio delle tue risposte, anche se non hanno risolto il mio quesito.

Ti saluto, Auguri di un migliore anno nuovo.

Prima hai parlato di portici, adesso di pensile, i primi vanno denunciati in catasto, le seconde no.



Le pensiline sono a sbalzo e catastalmente non vanno denunciate.



Saluti

Le ho descritte all'inizio, sono semplici lastre ondulate attaccate alla parete esterna che però poggiano su dei pilastri in muratura che distano circa 1,5 mt dalla parete esterna. Hanno un semplice sistema di grondaie che scarica a terra. E sono li da 70 anni.

OK infatti mi basavo sulla tua descrizione iniziale, essendo sorrette da pilastri, per il catasto è un portico, non una pensilina, scusami ma siamo tecnici qui sul forum, e portico e pensilina sono due cose diverse, le pensiline infatti non vanno denunciate in catasto.



Saluti

Dalle mie parti per portici s'intendono ben altre strutture e una cosa che serve solo per non prendere la pioggia quando metti la chiave nella toppa della porta, per me è solo una pensilina e il fatto che si appoggia su due pilastri 25 x 25 cm non ne fa di certo un portico, per me che non sono un tecnico.

Comunuque, avevo la buona volontà di regolarizzare la situazione, ma mi sa che è meglio fare quello che fanno tutti da decenni, ignorerò anch'io la non esistenza in mappa di dette strutture, in qualsiasi modo vogliamo chiamarle, e se un giorno mi servirà una relazione urbanistica sull'immobile rimuoverò le lastre un'ora prima e le rimetterò un'ora dopo il sopraluogo del tecnico, come hanno fatto quelli prima di me. Così rimaniamo tutti fess' e cuntent'.

Parlo dal punto di vista tecnico, se ha dei pilastri/pilastrini/supporti a terra, che sostengono la copertura, si opera come fosse un portico, se non avesse avuto queste strutture/pilastrini a terra sarebbe una tettoia, parlo sempre tecnicamente, per cui vedi che se ad un tecnico hai parlato di pensilina ed ad altri di portico, le cose sono diverse.



Aggiungo che se in fase di atto tu avessi detto al Notaio che lo stato dei luoghi nopn corrsipondeva alla realtà, non avrebbe potuto fare l'atto, ed i venditori avrebbero dovuto sistemare la cosa.



Saluti

Ho spiegato bene ai tecnici, così come ho spiegato molto bene anche qui di cosa si tratta.

Io non ho detto al notaio che lo stato dei luoghi non corrispondeva alla realtà perchè ciò non era vero, lo stato dei luoghi corrispondeva esattamente alla realtà della planimetria catastale di primo impianto, in assenza di licenza edlizia e quindi se avessi dichiarato ciò avrei detto il falso.