Buongiorno a tutti,

Ho bisogno di farmi un'idea su quello che succede nel mio condomino...

C'è un'area di pertinenza attorno al fabbricato di 275 + 62 mq descritta al catasto come area urbana in categoria F/1, sulla quale i condomini parcheggiano. Ci è stato detto, seppur verbalmente, prima dell'acquisto degli appartamenti che su questa area avremmo potuto parcheggiare le auto senza problemi.

Ora invece veniamo a sapere che il costruttore ha deciso di venderci o vendere a terzi l'area, facendo una soppressione dei subalterni esistenti, inserendo nuove numerazioni indicati ora come categoria C/6. Ha inoltre realizzato strisce bianche per segnalare ogni parcheggio, segnando anche un'area prettamente condominiale, dove vi è sempre stato indicato al catasto "bene comune non censibile".

Ci chiediamo, è possibile cambiare in questa maniera la destinazione d'uso dell'area?

Il costruttore, secondo le disposizioni comunali, per un edificio di nuova costruzione dovrebbe lasciare all'esterno uno spazio pari ad 1 mq per ogni 40 metri cubi di costruzione.

la categoria C/6 inoltre, non dovrebbe prevedere autorimesse senza fini di lucro?

Invece abbiamo ricevuto una comunicazione di vendita per i parcheggi con indicato espressamente il prezzo unitario.

Che confunsione...chi sa darci qualche spiegazione?

Buona giornata,

Tiziana

Purtroppo, Tiziana non è proprio come pensi o come ti hanno fatto credere prima dell'atto. Tu hai acquistato dal costruttore l'appartamento e le parti comuni in quota parte identificate nell'elaborato planimetrico come Beni comuni non censibili che il costruttore ha delimitato nel piazzale e che non può vendere se non la propria quota condominiale indivisa. Il resto del piazzale F1 (area urbana) non è stata trasferita e il costruttore se ne è riservata la proprietà per cui avendone il possesso può farne quello che vuole, venderlo a chi gli pare o utilizzarlo personalmente, avendone la completa disponibilità salvo non modificarne la destinazione d'uso che a quanto mi dici è riservato alla realizzazione dei posti auto nella superficie indicata nel permesso di costruire dell'edificio annesso al complessivo lotto edificato. Penso sia proprio quello che sta facendo: costruzione dei posti auto sull'area urbana come da Permesso di costruire dell'edificio con annesso parcheggio previsto e vendita dei posti macchina costituiti ai condomini oppure ad altri soggetti interessati.

L'unica possibilità favorevole che potresti avere è che nel Permesso di costruire vi sia un atto d'obbligo in cui il costruttore si impegni a vendere i posti macchina ai proprietari condomini dell'edificio. Prova a leggere il Permesso di Costruire rilasciato dal Comune e verifica questa remota possibilità che hai di esercitare il tuo diritto di acquistare il posto macchina. Se però ti hanno venduto l'appartamento senza il parcheggio vuol dire che al 90% lo potevano fare altrimenti ci sono irregolarità all'atto troppo gravi per essere vere.

Saluti.

Ciao Totonno e ti ringrazio per la risposta.

In effetti come anche tu mi confermi, ci hanno fatto credere che ci sarebbe stata la possibilità di parcheggiare le auto dei condomini senza problemi, ma come sappiamo, le parole volano ed un condominio sostanzialmente giovane come il nostro ha peccato in maniera generale di inesperienza.

Quello che dici a proposito dell'eventuale impegno da parte del costruttore a vendere i posti auto ai condomini, potrebbe essere scritto nel permesso di costruire e posso farne richiesta all'ufficio urbanistica, giusto?

C'è da dire poi che la questione resta un tantino distorta anche perchè nei due piazzali, all'inizio delle vendite degli appartamenti, solo due parcheggi sono stati accorpati ai rispettivi appartamenti. Per gli altri non è stata neanche proposta una vendita e i garages posti nel sotterraneo sono stati venduti, anche più d'uno per appartamento, quindi molte famiglie restano in pratica senza garage e posto auto esterno.

C'è inoltre una servitù di passaggio, per un proprietario di terreno posto alla fine del piazzale ed in nessun rogito viene specificato se il passaggio è pedonale o carrabile. quindi chi gode della servitù passa e dalla strada condominiale (bene comune non censibile) e dal piazzale di proprietà del costruttore, sul quale appunto ha realizzato le strisce per i posti auto, dividendo a metà lo spazio, quindi su un lato parcheggi, sull'altro una grande scritta in cui è indicato di lasciare libero il passaggio.

Inoltre sulla nuova planimetria catastale, per realizzare i suddetti posti, il costruttore ha spostato senza preavviso, di 70 cm uno dei due posti auto privati che ho menzionato prima, ricavandi così un posto auto in più.

Ma può fare questo in catasto,senza avvisare il proprietario del posto auto?

Bisogna dare comunicazione al comune o eseguire ua sorta di DIA, per eseguire le strisce?

Tiziana, il vincolo che poteva istituire la pertinenzialità tra posti auto e abitazioni poteva istituirsi solo con atto d'obbligo in cui il costruttore si impegnava a alienare assieme i due immobili casa e posto auto. Questo atto di obbligo deve essere trascritto alla conservatoria in modo da essere facilmente rintracciabile e deve essere sempre citato nelle compravendite. Il titolo abilitativo che permette la costruzione dell'edificio, viene rilasciato dal comune solo dopo l'avvenuta trascrizione dell'atto d'obbligo con il deposito di una copia autentica al comune. Nel titolo abilitativo è espressamente indicato il vincolo istituito con l'atto d'obbligo.

Se il Notaio che stipula l'atto non è un delinquente matricolato assieme al costruttore venditore a formare una banda spericolata e cialtrona, è molto improbabile che il venditore abbia aggirato tutti questi obblighi. Dopo un atto sarebbe già in galera insieme al Notaio complice. Sai che sono un ingenuo romanticone, ma credo che queste cose in italia non succedono. E' più facile semplicemente che il costruttore non abbia questo vincolo nella Concessione poichè nel tuo atto di proprietà non è riportato come avrebbe dovuto riportare, soprattutto il Notaio avrebbe delle grosse responsabilità ad omettere questo obbligo, e che esso sia legittimamente proprietario di una area che si è riservato, per poi rivendere trasformandola in un parcheggio che molto probabilmente è autorizzato assieme alla costruzione dell'edificio, rientrando nella superficie a parcheggio obbligatoriamente da realizzarsi nel lotto edificato nella misura di 1 mq. ogni ...... non mi ricordo quanti mc. di volume edificato ai sensi della L.122/89 (Tognoli). Tale Legge istituisce l'obbligo di realizzarli i posti auto all'interno di una concessione edilizia per la costruzione di un edificio, ma non istituisce il vincolo di venderli come pertinenze delle abitazioni di quell'edificio, salvo appunto l'esistenza di un impegno consistente nell'atto d'obbligo di cui sopra.

Riguardo i posti auto privati spostati di 70 cm. se questi non sono di sua proprietà, non possono essere spostati, a meno che il costruttore non li ricompri e poi li rivenda in altra posizione.



Sulla servitù di passo a favore del proprietario del terreno limitrofo al parcheggio, questi ha il diritto di passo così come riportato nell'atto che lo costituisce, nè più nè meno. Andrebbe visto effettivamente la realtà dei luoghi, perchè se dovesse passare, il proprietario del terreno, dalla vostra porzione comune che è carrabile non vedo come si possa impedire la carrabilità del passo all'avente diritto. Se ho capito bene.


Buonaserata.

Grazie ancora per tutte le tue risposte approfondite.

Tiziana