Buongiorno a Tutti, brancolo nell'indecisione a causa di un caso strano che mi è capitato.

Provo a spiegare in modo pratico: Si tratta di un Ente Urbano, che chiamerò Edificio X, con all'interno due appartamenti distinti come Sub. 1 (proprietà del soggetto A) e 2 (proprietà soggetto B). Attorno ad esso ci sono tre terreni che chiamerò K, Y (proprietà soggetto A) e Z (proprietà soggetto B), mappali distinti sia tra loro che dall'Edificio X. Questi terreni, pur non essendo minimamente edificati, erano accatastati come Fabbricati Rurali, ma andando a fare una Visura Storica è venuto fuori che già all'epoca dell'Impianto Meccanografico (1975), nelle Annotazioni, K e Y riportavano la dicitura "unito come corte all'Edificio X, Sub. 1", mentre Z era unito come corte all'Edificio X, Sub. 2. I terreni K, Y e Z erano quindi delle corti, non dei Fabbricati Rurali.

Oltretutto, recentemente ai proprietari dei mappali era arrivato l'avviso di passare i Fabbricati Rurali all'Urbano. Non ritenendolo corretto, ho chiesto al Catasto Terreni come fare, e mi hanno risposto di cercare di accorpare K, Y e Z per quanto fosse possibile all'Edificio X (in virtù del fatto che fossero già stati indicati come corti). A questo punto ho fatto un Tipo Mappale e ho unito K, Y e Z all'Ente Urbano Edificio X, creando così, da 4 partizioni che erano, 1 elemento unico.

Ovviamente unificando il tutto si sono cancellate dalla Mappa Catastale tutte le linee di confine che esistevano tra i mappali originali. Ho però la necessità di conservare queste indicazioni. E avevo avuto 2 pensate:

1. Potrei fare un Elaborato Planimetrico ex-novo (tuttora infatti non ne esiste uno relativo all'Edificio X) dove siano riportati i confini che prima erano sulla Mappa Catastale (ma in questo caso un E.P. può essere fatto solo per B.C.N.C. e categoria F, quindi sarei costretto ad ad accatastare gli ex-mappali K, Y e Z in categoria F/1 come nuovi subalterni dell'Edificio X?);

2. Potrei modificare le Planimetrie Catastali dei Sub. 1 e 2 andando ad inserire i terreni nei rispettivi disegni esattamente come corti ai due Sub. In questo modo non dovrei creare ulteriori Sub. all'Edificio X. Domanda: ma una cosa del genere non si può fare anche con un Elaborato Planimetrico senza andare a toccare le Planimetrie Catastali?

Quale la scelta giusta? Esistono altri modi per raggiungere il mio obiettivo?

Ringrazio in anticipo chi avrà la bontà e la pazienza di illuminarmi.

Se non ho capito male tu hai fatto solo il tipo mappale .

Quindi devi completare la pratica modificando le schede catastali ed assegnado ai sub. 1-2 le rispettive corti , con conseguente redazione dell'EP ( quello che dici di aver bisogno) .

Tienti comunque conto che se anche tu hai unito le corti all'edificio ci sono sempre le mappe d'impianto da consulatre per un'eventuale confine .

Altra cosa che potevi fare era quella di modificare , con mod. 26 , la qualità dei terreni portandola da fabbr. rurale a corte e cosi mantenevi le linee di mappa .

Secondo me non potevi fondere all'ente urbano mappali a diverso possesso. Infatti agli enti urbani si possono fondere solo particelle ad identico possesso (esempio fusione di ente urbano, le cui unità immobiliari appartengono ad unico possessore, con particella del C.T. appartenente al medesimo possessore).

In altri casi avresti dovuto creare tanti nuovi mappali enti urbani a diverso possesso.

Esempio se K e Y sono contigui potevi fonderli e ricavarvi un ente urbano unico, altrimenti dovevi creare due enti urbani. Altro nuovo ente urbano da creare riguardava la particella Z.

Mi risulta che il Pregeo nuove versioni non accetta tipi mappali che non trattino fine a se stessi semplici variazioni inerenti particelle inedificate, ovvero senza modificare i perimetri dell'edificio e/o senza modificare il perimetro dei lotti (esempio previa fusione di particelle).

Pertanto nel caso in cui K e Y non fossero contigui, forse il Pregeo non ti avrebbe accettato la semplice conferma in mappa di particelle non edificate.

In tal caso, visto che di sicuro hanno firmato il Pregeo tutti i possessori dell'ente urbano io avrei leggermente modificato il perimento del fabbricato (con modesta entità) visto che di sicuro si tratta di un edificio vecchio e di sicuro non corrisponde al millesimo alla mappa catastale, in tal caso avrei abbinato detta modifica del fabbricato al passaggio all'urbano delle 3 particelle inedificate.

Dopo di che le corti esclusive create al C.T. li avrei fuse solo al C.F. ai rispettivi appartamenti (creando particelle graffate ovvero ad esempio appartamento X sub 3 graffato al mappale intero W, ecc.), visto anche che ogni ditta sembra possedere una sola unità immobiliare (quindi non possiede almeno un appartamento e, ad esempio almeno un garage, ecc.) e quindi visto anche che detti nuove corti non potrebbero essere censite come corti comuni.

E' inutile dire che potevi semplicemente segnalare al Catasto, in risposta agli inviti ad accatastare e con l'apposito modello, che non si trattava di fabbricati rurali ma di aree di fabbricato già demolito (allegando possibilmente delle foto) ed in tal caso il Catasto ti trasferiva d'ufficio, dette aree, come Aree Urbane del C.T. , ecc.

Insomma così come hai fatto hai creato dei costi inutili, o comunque per ora evitabili, ai Clienti.

Per di più hai eseguito un'operazione poco corretta (anzi per me per niente corretta) che potrebbe comportare anche il rischio di annullamento del tipo mappale per colpa di fusione di particelle vietata dalla norma (evidentemente Pregeo non controlle la coerenze delle Ditte catastali relative a più particelle del C.T. che si fondono all'Ente Urbano già esistente altrimenti il Pregeo stesso ti avrebbe dovuto impedire la fusione di particelle a diverso possesso).

@Orlando1973: effettivamente quello che dici tu mi sembra più in linea rispetto a quanto avevo in mente. Ho fatto al momento solo il tipo mappale e credo che se nessuno avrà da obiettare in merito, aggiornerò quindi le planimetrie dei Sub. 1 e 2 aggiungendovi le corti. Per quanto riguarda l'Elaborato Planimetrico ho letto che in realtà se all'interno di un mappale non vi sono B.C.N.C. o elementi di Categoria F, non si è obbligati a presentarlo. Però a me piacerebbe farlo comunque per avere una visione d'insieme più chiara.

@EALFIN: come ho scritto, ho già contattato il Catasto Terreni, e sono stati loro stessi a consigliarmi di fondere le particelle K, Y e Z all'Ente Urbano X nel modo più diretto, per poi andare a rappresentare gli ex-terreni in planimetria come corti delle stesse u.i.u.. A me interessava più che altro il ruolo dell'Elaborato Planimetrico in una situazione del genere.

L'elaborato planimetrico puoi sempre presentarlo anche se non obbligatorio.

Pero ripensandoci bene il tuo tipo mappale non mi quadra perché tu hai fuso degli immobili avente diversa titolarità. Infatti X, K,Z non hanno la stessa ditta catastale e qundi non avresti potuto fondere tali immobili .

Dovevi o mantenere le corti al terreni cambiando qualità con mod 26 oppure portarle all' urbano senza fonderle con X creando dei numeri a se stanti e poi graffarli con le rispettive u.i.

Il problema è che noi non possiamo fare tutto quello che ci dice il tecnico catastale. Il quale non sempre ne sa più di noi (specie se trattasi di un nuovo dipendente alle prime armi). Inoltre siamo sempre noi che firmiamo le pratiche e quindi siamo sempre noi i responsabili, anche quando, ad esempio, il tecnico catastale ce lo chiede per iscritto dopo aver respinto un Docfa o un Pregeo. In tali casi ho sempre insistito dimostrando che il loro indirizzo era fasullo e ho sempre fatto valere le mie ragioni.

Sulla scorta di quanto sopra, come anche confermato da Orlando1973, vale quanto da me detto in precedenza ovvero hai commesso un'operazione non corretta fondendo particelle a diverso possesso. Se riesci a recuperarle con elaborato planimetrico e/o fondendo dette aree alle planimetrie del C.F. (creando cioè corti esclusive) forse riesci a salvare capra e cavoli. Ma non credo che non si accorgeranno dell'anomalia causata con il tipo mappale e tentata di riparare, in sede di esame dei Docfa.

Beh, posso solo dire che ho specificato tutte le motivazioni in Relazione Tecnica.

Vedremo se anche alla luce di questo, in Catasto avranno da ridire sulla cosa o se a loro andrà bene così. Il sistema mi ha approvato il Tipo, quindi ho ritenuto fosse corretto.

Il sistema ti ha approvato in automatico il tipo ed alla luce di quanto dici ( titolarità diverse ) non si poteva fare .

Secondo me quando vai a fare il Docfa non riesci .

Non lo so, però non capisco perchè se una cosa non si può fare la procedura automatica te la approva lo stesso...cioè: l'approvazione automatica evidentemente ha qualche problema, altrimenti se uno fa qualcosa di non corretto dovrebbe bloccarlo seduta stante. Non che prima te lo fanno passare e poi ti chiamano dal Catasto e ti dicono che non si poteva. Viene rilasciata pure la ricevuta di approvazione, che insomma è sempre un documento ufficiale e credo abbia un valore legale...

Infatti è un'approvazione automatica , che sicuramente ha dei bachi .

Ma il concetto è fondamentale e basilare per chi fà catasto , come fai a fondere particelle con diverse titolarità ?

Non esiste .

La mia azione in realtà era partita dal presupposto che l'Edificio X avesse nei suoi subalterni gli stessi titolari dei terreni che sono andato a unirgli. Ovvero proprietà Sub. 1 = proprietà mappali K e Y, mentre prop. Sub. 2 = prop. mapp. Z.

Forte del fatto che questi terreni fossero già indicati in visura come corti unite ai corrispondenti subalterni, ho operato la fusione.

Ma probabilmente come dite voi, ho pensato male 😄

L'approvazione automatica può essere annullata dall'ufficio se si accorgono che è stata eseguita un'operazione non conforme alla norma ma che il Pregeo in automatico non ha rilevato.

Se ti hanno restituito il secondo originale forse un punto a favore potresti averlo ma fino ad un certo punto.

Nel senso che se io fondo un ente urbano con una particella del C.T. il programma Pregeo durante l'approvazione non è in grado di verificare l'identica titolarità perchè troverà una particella a ente urbano senza intestati.

Qui sta solo al tecnico verificare se l'operazione di fusione è conforme alla norma.

A parte quanto sopra come fai ora a costituire con Docfa una corte esclusiva ovvero una per ogni unità interessata a diverso possesso se in mappa è tutto unito all'unico ente urbano?

Per me per il Docfa avrai problemi mentre se non l'avrai puoi ritenerti fortunato.

Buonasera Signori, vi aggiorno dopo qualche tempo sulla conclusione della vicenda.

Allora, prima di tutto per quanto riguarda l'accorpamento all'N.C.T., il personale del Catasto Terreni ha confermato (dopo l'iniziale suggerimento su come procedere) la bontà del mio operato. Mi è stato confermato infatti che essendo i terreni uniti all'Ente Urbano in realtà delle corti, anche se classificate fino ad oggi erroneamente come Fabbricati Rurali, andare a fonderle con l'edificio a cui erano pertinenziali è stata la cosa giusta da fare, in quanto in questo modo è stato corretto un errore.

Questa soluzione è stata anche ben accolta dal personale esperto del Catasto Fabbricati, che mi ha anzi chiesto come mai il tutto non fosse già stato impostato così fin dall'inizio (impianto meccanografico se non prima, perchè parliamo di un edificio che ha visto molte primavere). Da questi stessi funzionari mi sono fatto poi spiegare come fare a inserire in pianta le corti appena soppresse presso l'N.C.T., ed è stato così che con un paio di Variazioni DOCFA per Ampliamento ho aggiunto in pianta le corti esclusive ad ogni singolo appartamento.

A quel punto, per chiarire ulteriormente la situazione, ho ritenuto necessario accatastare anche un B.C.N.C., e con un'altra Variazione per Costituzione B.C.N.C. ho allegato a questa dichiarazione il famoso Elaborato Planimetrico con la suddivisione esatta, piano per piano, dei diversi subalterni.

In definitiva, tutto è stato approvato senza che nessuno avesse nulla in contrario. Anzi il personale del Catasto, quando sono andato a sottoporre loro la questione di persona, ha approvato la mia linea di condotta.

Per parte mia, mi sembra di aver risolto una situazione che andava avanti da anni in modo sbagliato e confuso. Era quello il mio obiettivo.

Vi ringrazio comunque per aver discusso insieme a me il problema ed avermi offerto suggerimenti e spunti di riflessione con la Vostra preziosa esperienza.