Mi presento mi chiamo Antonio non sono proprio di primo pelo ma non mi sono mai occupato in prima persona di catastazioni (sono un geometra – architetto). Quindi in questo campo sono un novellino e vi chiedo scusa in partenza per le fesserie che sicuramente scriverò. Ci sto provando…. E vi chiedo di essere clementi.

Il caso che vorrei porvi è il seguente.

Mamma e figlia acquistano, ciascuna per proprio conto ed i tempi diversi, due magazzini rettangolari, confinanti per uno dei lati ed identici. I magazzini appartengono ad un unico proprietario e sono i due sub di un’unica particella. La costruzione è in muratura.

Quindi mamma possiede il 100% del sub 1 e figlia il 100% del sub 2.

Mamma e figlia decidono di demolire e ricostruire i due immobili. Ottengono una unica regolare licenza edilizia, demoliscono e ricostruiscono i due magazzini occupando le stesse aree precedenti da terra a cielo. La nuova costruzione è un unico elemento strutturale in c.a.

Siamo a noi. Mi sono convinto che con pregeo 10 ogni singola proprietaria debba avere una sua particella quindi non siano riproponibili i sub 1 e 2 predenti e questo anche se il fabbricato è unico… ed unica è la licenza edilizia che ne ha consentito la realizzazione. Va eseguito un frazionamento.

Mi sono fatto la seguente idea della procedura da seguire:

1 Demolizione particella originaria ai terreni (tipologia 3) Primo Tipo. Già Fatto. Approvato.

2 Frazionamento (tipologia 16a) della nuova particella in due, secondo la linea di confine dei due sub originari, previa presentazione al Comune (ma poi perché.. mah) . Secondo tipo

3 Demolizione e costituzione di due aree F1 ai fabbricati. Due distinti Docfa per variazione.

4 Due pregeo per nuova edificazione (tipologia 13a), due nuove particelle. Terzo e quarto tipo

5 Due variazioni docfa per catastare finalmente le due particelle alle due proprietarie.

Il problema è che la procedura mi sembra veramente macchinosa e parecchio costosa… Quattro tipi mappali e quattro docfa...

Si tratta di due magazzinetti di 21 mq. E le proprietarie non nuotano nell'oro... ( neppure io )

Sbaglio io ? Ci sono alternative?

Qualcuno ha suggerimenti da darmi ? Per le catastazioni sono alle prime armi, sono più confuso che persuaso, ma il lavoro come le difficoltà va affrontato, non evitato!! vi prego datemi una mano….

Antonio.

Ciao Antonio.
Se non ho interpretato male, hai da "sbrogliare" una delle situazioni catastali più semplici in assoluto.

Vorrei solo capire se il fabbricato che è stato ricostruito occupa la stessa sagoma dei due magazzini precedenti.
Se così è, non vedo perchè hai fatto un nuovo accatastamento. Si tratta semplicemente di fare una variazione con Docfa, immaginando che ci siano state modifiche interne rispetto ai sub originari.
Per non parlare del frazionamento (che hai fatto o che devi ancora fare, non ho capito): non serve! Il mappale rimane lo stesso, poi con il DocFa gli puoi dare tutti i subalterni che vuoi, frazionando come vuoi.

Forse fai confusione con quello che si fa con Pregeo e quello che si fa con Docfa.
In mappa puoi avere benissimo un fabbricato, con un suo unico numero di mappa, e poi in visura ti ritrovi diversi subalterni.

Il fatto che poi un fabbricato venga demolito e ricostruito, che passi da una struttura portante in muratura al cemento armato, non vuol dire che devi riaccatastarlo. Assolutamente no.
Condizione imprescindile, però, a quanto ho scritto è che IL NUOVO FABBRICATO RICOSTRUITO ABBIA LA STESSA SAGOMA / OCCUPI LA STESSA AREA DI SEDIME DEL FABBRICATO DEMOLITO.

Saluti e buon lavoro.
Ernesto.

Salve

Comunque cercando c'è anche una faq che parla di procedura da adottare per casi analoghi

Personalmente, per casi come quelli di aaatre, ho sempre adottato la soluzione di pozzilli (che quindi quoto), dopo c'è anche da dire che non tutte le vecchie Adt hanno accettato tale metodo di lavoro.



Saluti cordiali

Amici grazie per gli interventi.

Ovviamente prima di questa mia, ho “spulciato” il sito ed ho in effetti trovato il problema della demolizione-ricostruzione affrontato in più occasioni in maniera chiara ed esaustiva.

Il mio però mi pare un caso particolare e magari non lo è.

Faccio riferimento in particolare alla guida metodologica “demolizione e fedele ricostruzione” http://www.geolive.org/guide/procedure... purtroppo per me l’ufficio di Agrigento si attiene alla circolare 2/84 e quindi haimè i quattro passaggi (due ai terreni e due ai fabbricati) dalle parti mie sono pressocchè obbligatori.

In altri uffici le cose vanno diversamente. Fortunati voi ed i vostri clienti.

Comunque la mia domanda era, se volete, più ingenua cerco di esprimerla in breve:

1. In pregeo 10 posso costituire due sub a due ditte diverse e proprietarie ciascuna del 100% del sub che gli compete? Se si, dove cavolaccio vado ad indicare che la ditta A è titolare del sub 1 e la ditta B del sub 2 ? Perche se così è, mi evito quantomeno il frazionamento…..

Per il resto mi pare di capire che almeno per gli uffici che si attengono fedelmente alla succitata circolare non vi sia soluzione più semplice.

Potessi quantomeno evitare il frazionamento (ed almeno questo parrebbe di si) e le spese relative.....


Grazie ragazzi so bene di non sapere… mi muovo un pò alla cieca. ci sto provando.

Antonio.

Salve

Quando ritieni di dover specificare qualcosa di particolare su un atto geometrico, lo puoi fare solo nella relazione tecnica.

Ma ti do un consiglio, mettici a disposizione i dati reali di partenza del tuo caso magari allegando anche un'immagine, eviteremo di darti risposte equivoche.



Saluti cordiali



P.S. Analizzando attentamente la tua descrizione iniziale c'è un passaggio che potrebbe ledere i diritti sulla particella iniziale che intendi frazionare.

Necessità anche capire i due atti originari che determinano la proprietà della madre e figlia.

Allora… cerco di descrivere meglio la situazione:

due magazzini: sub 1 e sub 2. In origine appartenenti ad un’unica proprietaria.

Due rettangoli più o meno uguali attigui e con con un lato in comune, prospettano su una corte pubblica e per il resto confinano con altre particelle.

La proprietaria vende con atti pubblici diversi, a due nuove propritarie. Per puro caso madre e figlie che diventano titolari al 100% ciascuna di un sub.

Madre e figlia decidono di demolire e ricostruire i due magazzini, realizzando una unica struttura in C.A. e mantenendo ciascuna la stessa area del sub di competenza. (poi i magazzini vanno anche a piano primo, ma ritengo sia irrilevante). Ottengono una unica licenza edilizia e realizzano il fabbricato.

devo catastare.

1 - Demolizione con pregeo, cancellazione particella xxx (quella dei due sub) nuova particella yyy qualità 282 ente urbano. Già fatto senza problemi.



2 - Dovrei sopprimere in docfa la particella xxx/1 exxx/2 e costituire una area urbana F1 con numero di particella yyy. Respinto. Motivo: “ titolarità diverse nell’ambito dello stesso documento”. Docfa pretende che la proprietaria del sub 1 demolisca la propria porzione e la proprietaria del sub 2 la propria. Il punto è ammesso che faccia due docfa, uno per proprietaria, nel primo docfa cosa costituisco in sostituzione e nel secondo cos’altro. …. Per questo avevo pensato al frazionamento, per costituire due aree F1 (che poi è una cavolata visto che in raltà vannoa realizzare una sola struttura con diritti comuni, un condominio). Ma forse basterebbe una delega della seconda ditta alla prima, visto che vanno a cotituire un condominio… ma la comunione c’era anche prima (il muro di confine portante) Mah… Sono fermo lì.



3 - Nuova costruzione con pregeo va ricampita l’area in mappa e nuovo mappale zzz.



4 - Dovrei sopprimere in docfa l’area urbana F1 yyy e finalmente costituire le particelle zzz sub 1 e zzz sub 2 attribuendole al 100% a ciascuna ditta. Temo cha anche in questo caso ci vogliano due docfa e ci risiamo: dovrei sopprimere la F1 di cui ogni ditta è proprietaria e costiture due particelle.



Spero di essere stato più chiaro. Non riesco ad inserire le immagini....



Antonio.

secondo me non è che hai spiegato male che bene o male ci eravamo arrivati anche da soli!

il vero problema è che nella tua mente c'è tanta confusione che non riesci a distinguere che le due proprietà sono due cose distinte e diverse, anche se c'è il rapporto stretto di parentela, le proprietà sono due e due devono rimanere, salvo un atto notarile con il quale una delle due cede all'altra la sua proprietà ed allora sì che potrai essere libero di fondere!

Ho cercato di spiegare meglio perché simba64 me lo ha chiesto. Evidentemente tuttavia i tuoi occhi topografici ti fanno confondere la realtà (un fabbricato che ha ottenuto una regolare licenza ed è lì, bello e realizzato) con la teoria. Se le signore prima di costruire avessero fatto un atto di permuta diventando proprietarie al 50 per cento dei due immobili, ci sarebbe stata una voltura che le avrebbe rese unica ditta di entrambe le particelle e quindi nessun problema. Il punto è, giovane (spero) e non proprio gentilissimo amico, che non vogliono diventare titolari di una proprietá comune ma restare titolari della propria particella. Ho anche consultato un notaio e mi ha confermato che in questo caso, mantengono ciascuna la proprietà del proprio lotto.

Per essere chiari, giovane (spero) ed irruento amico di fusione non si è proprio parlato, e chi ti sta rispondendo è un professionista con trenta anni di esperienza professionale sul groppone obbligato dalla crisi ad occuparsi di catasto, cosa che non ho fatto in passato perché mi sono occupato di altro, in edilizia. Non ho pratica nell'utilizzo di docfa e prego, ma non sono un giovane praticante. In questo senso, non avendo pluriennale esperienza è giusto che io stia qui nel girone dei " dilettanti allo sbaraglio " ma proprio per questo credo di meritare rispetto e tolleranza anche considerata l'umiltà con la quale mi sono presentato



Comunque, un atto di permuta potrebbe essere una soluzione. Non vogliono. E l'immobile è lì. Da catastale lasciando a ciascuna la propria titolaritá.

Antonio.

Caro Antonio, sei nuovo su Geolive.org. Fossi stato un frequentatore da più tempo, ti saresti reso conto che chi risponde su Geolive lo fa solo ed esclusivamente per suggerire siluzioni a diverse problematiche. E questo lo si fa senza irruenza e maleducazione. Fidati.

...beato te che hai avuto l'alternativa!

Comunque, tornando al tuo caso, mi spieghi una cosa che non riesco a capire?
Perchè hai "demolito" con Pregeo?
Avevi questa situazione (correggimi se sbaglio):
- particella XXX, sub 1 e sub 2;
Demoliscono il fabbricato e lo ricostruiscono pari pari (come sagoma).

Non basta fare un Docfa in variazione per divesra distribuzione sapzi interni e/o divisione e/o ampliamento e/o..., che modifichi, appunto, gli originari sub 1 e 2?

Saluti.
Ernesto.

Ernesto grazie e mi scuso, è solo che sinceramente non sono confuso.... Un po frustrato si ma questo è un altro discorso.

Ti do ragione. Anche se qui nell'agrigentino in un paio di altre occasioni mi hanno fatto seguire la incredibile tiritera dei quattro passaggi, in questo caso avrei quantomeno dovuto provarci.

Ormai ho demolito con pregeo. Ai terreni qundi c'è una nuova particella non capita. Che faccio? Provo ugualmente la soluzione col docfa? Poi, ammesso che passi, come faccio ad annullare la demolizione già effettuata?

Antonio.

Se a questo punto hai l'ente urbano, vai con il DocFa.
Passa all'urbano la particella dandogli 2 sub.
Si tratterà di fare 2 docfa (in accatastamento), visto che hai due titolarità, che faranno riferimento allo stesso TM (quello che hai fatto tu).
Creerai una particella YYY sub 1 intestata alla madre e una particella YYY sub 2 intestata alla figlia.
Tutto qua. 100 euri e passa la paura.

Saluti e buon lavoro.
Ernesto.

...aspetta...aspetta.
Ti ritrovi con una particella "non campita"? Caspita, mi era sfuggito!
Quello che ti ho scritto sopra lo dovrai fare solo dopo aver presentato un nuovo TM per nuova costruzione con il quale inserirai la sagoma del "nuovo" fabbricato (che poi sarà la stessa del "vecchio").

Mi dispiace per te, ma mi permetto di dirti che chi ti ha consigliato ti ha consigliato proprio male.
Due tipi mappali che potevi tranquillamente risparmiarti. Come lavoro ma soprattutto come spesa!
Ma a questo punto la frittata è fatta.
Sinceramente non so se esiste la possibilità di "annullare" un Tipo Mappale approvato e quindi ritornare un passo indietro. In merito attendo lumi da chi ne sa più di me.

Ernesto grazie. Non mi era chiaro che potevo fare due operazioni docfa con un mappale.

A questo punto:

Due docfa per costituire due f1 , quindi nuovo tipo per nuova costruzione e poi due docfa per costituire le due nuove unità.

Cavolaccio! Secondo me funziona sei un genio Ernesto grazie!

Ci provo e vi faccio sapere.

(ma la prossima volta provo la variazione docfa semplice)

Grazie a tutti amici. Gentilissimi.

Secondo me sei un tipo che prima di procedere si informa bene sul da farsi. Complimenti, sul serio.

La prima fase conclusa è perfetta. Pregeo per demolizione. A firma di entrame le proprietà. Non ci sono alternative perchè non si tratta di opere interne o altri interventi inventati e le cose fittizie per raggiungere determinati scopi non vanno mai bene. Va sempre denunciato quello che avviene non travisiamo la realtà.

2 fase

2 docfa di costituzione aree urbane per ogni ditta. Il fraionamento al terreni non serve a nulla, costituisci due nuovi subalterni con nuova particella e sopprimi le unità demolite. (procedura che evita pure il frazionamento). Da allegarsi ad entrambi i docfa: l'elaborato planimetrico.

3 fase

Al terreni inserimento in mappa del nuovo fabbricato. E' unico fabbricato diviso in due unità, non vedo per quale motivo tu voglia costituire due particelle distinte, non c'è motivo e non va bene. Presentazione quindi di un TM a firma di entrambe le proprietà.

4 fase

Al catasto dei fabbricato costituzione delle nuove unità immobiliari con due docfa per ogni ditta con soppressione delle aree urbane.

Saluti.

Antonio.

Grazie Antonio, solo un' ultima cosa, l'elaborato planimetrico va inserito identico nei due docfa, o riporto nel primo area urbana di mq.xxx nel sub interessato e nell'altro no?

Comunque grazie amici mi siete stati più utili di tutti i colleghi locali (nei quali credo prevalga la competizione alimentare)