Salve a tutti, sono un nuovo iscritto del forum ma già da un pò di tempo lo leggo ed ho trovato molte soluzioni ai problemi che avevo.
Ora ne ho uno di cui non sono riuscito a trovare niente di abbastanza utile, spero che il mio problema possa aiutare anche altri.
Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto e mi scuso se forse non è la sezione adatta del forum.
In breve: devo redigere una DIA per la casa di mia madre, leggendo l'atto di proprietà mi sono accorto:
1) mia madre ha ricevuto in donazione da mia nonna con atto del 1979 (Ante L.47/85) sull'atto quindi non compare la dichiarazione che il fabbricato è ante 1967;
2) nell'atto in questione mia nonna ha donato a mia madre 2 vani precedentemente acquistati (nel 1966) ma prima del 1967 ne aveva costruiti altri 3 (collegati ai due acquistati) di cui però non si fa menzione nell'atto notarile del 1979;
3) nell'80 al catasto viene aggiornata la situazione dell'unità immobiliare con i 5 vani (2+3);
4) negli anni 90 si opera una ristrutturazione dell'intero fabbricato, si presenta una pratica solo per rifacimento copertura, ma si eseguono opere anche di tipo strutturale (rifacimento solai, aperture di vani in muratura portante, ecc), si ridistribuiscono in parte anche gli spazi all'interno dell'unità immmobiliare.
5) Al catasto le modifiche effettuate non vengono comunicate
6) vivo in un paesino in provincia di Latina (Lazio) per i riferimenti normativi regionali
Dopo la premessa le domande:
Quale è la procedura più agevole e veloce per per mettere a posto tutta la situazione (sanare?) e riuscire in caso a poter vendere o ad effettuare interventi di tipo edili-strutturali?
Come faccio a sapere se mia madre è realmente la proprietaria di tutto e se a sua volta le dovesse fare una donazione... cosa potrà donare? 2 o 5 vani?
Devo far redigere un atto di aggiornamento dell'atto notarile associando una dichiarazione sostitutiva da parte di mia nonna che dichiari appunto la realizzazione degli altri 3 vani prima del 1967? (avrei anche delle foto che documentano all'incirca il periodo della realizzazione degli ulteriori 3 vani)
Accertamento di conformità?
Dia in sanatoria?
Vi ringrazio anticipatamente, mi scuso per avere scritto TROPPO e di getto... se necessario sarò più chiaro, vi sarei grato se non mi consigliaste di recarmi all'ufficio tecnico comunale (mi fanno spesso perdere tempo), se mi indicaste riferimenti normativi,...
ahh dimenticavo sono ingegnere... qualche pratica potrei farla io, al comune o al catasto.
Grazie ancora spero mi possiate aiutare

scusa ma la situazione mi sembra alquanto complessa, e credo che una risposta precisa sia davvero improbabile, bisognerebbe avere tutte le carte davanti per cavare il ragno dal buco, cmq io se fossi nei tuoi panni mi recherei prima di tutto al Comune, e parlare con il responsabile dell'ufficio tecnico, per vedere un pò cosa ti dice, poi andrei anche dal notaio, e gli farei presente che l'atto notarile in tuo possesso è sbagliato, perchè gia al momento della stipula, negli anni 60°, i vani in realta erano 5 e non 2, le fotografie potranno aiutare, credo che dovrai fare una rettifica, cmq lui ti saprà dire, anzi, io andrei prima a parlare col notaio.
Poi non ho capito che cosa intendi per opere strutturali, cioè so cosa significa, ma la cosa importante è che i lavori in più che hanno fatto oltre alla copertura, non sono andati ad aumentare il volume del fabbricato, di questo te ne puoi rendere conto chiedendo copia dei progetti precedentemente presentati al comune, per quanto riguarda le aperture in più, come precedentemente detto parlane col tecnico comunale.

P.s. per quanto riguarda le perdite di tempo al Comune, o in qualsiasi altro ufficio, ricordati che fa parte del nostro lavoro, il mio record di stare ad aspettare un documento per me importante davanti ad una porta di un ufficio e stato di 3 ore e mezza.

p.s.s.
"ahh dimenticavo sono ingegnere... qualche pratica potrei farla io, al comune o al catasto"

forse scrivendo di getto volevi intendere che visto che la pratica e di tua madre, se potevi presentarla tu che sei ingegnere e figliio, se cosi fosse allora è si, non ci sono problemi, puoi presentarla sia al comune che al catasto.

come dice gioruspante, la pratica è formata da una matassa un poco complessa , però tenterei di dipanarla dividendola per argomenti ed a questo punto razionalizzo il quesito :




dunque:
- il notaio non è che sia responsabile di alcunchè, egli trascrive delle dichiarazioni di parte ed oggi ben difficilmente si troverà in vita quel notaio per fargli fare una rettifica (che ritengo quasi superflua ).
quindi fai le dovute ricerche prima presso il NCEU, poi presso l'uff. di Pubblicità Immobiliare ( ex conservatoria dei RR.II.) circa le intestazioni del lotto su cui sorge il fabbricato.
- nel caso positivo nel senso che tua madre è regolarmente intestata, è consigliabile provvedere a :
- prima predisporre la pratica edilizia per redigere la pratica urbanistica nella quale chiedi la ristrutturazione dell'immobile oggi per allora, quindi dubito che il comune te la passi liscia, sic et simpliciter! (però se hai foto e documenti che attestano l'epoca della costruzione anteriore al 1967, puoi tentare ....
- poi, prima di chiudere la pratica urbanistica, provvederai a fare una variazione DocFa presso il NCEU e poi entro i successivi trenta giorni chiederai il certificato di agibilità.

però, constatata la tua poca esperienza in materia da te dichiarata, ti consiglio di chiedere una collaborazione ad un professionista pratico, al quale affidarsi per le cose di ruotine, che ti farebbero perdere tempo, specialmente de l'immobile è di tua madre!.

cordialità

prima di tutto... vi vorrei ringraziare (gioruspante e geoalfa) per la disponibilità e l'aiuto...
per gioruspante...
come consigliato andrò prima di tutto da un notaio...
per le opere strutturali è stato creato un abbaino che ha aumentato la quota di gronda (è aumentato il volume?), inoltre all'interno sono state modificate delle aperture ad un muro portante ed è stato realizzato un tramezzo per ottenere 2 bagni.
Al comune per cercare quella pratica credo occorra più tempo e soldi che attivare la procedura di DIA in sanatoria.
per geoalfa...
il notaio infatti credo non eserciti più (causa forza maggiore)...
"fai le dovute ricerche prima presso il NCEU, poi presso l'uff. di Pubblicità Immobiliare ( ex conservatoria dei RR.II.) circa le intestazioni del lotto su cui sorge il fabbricato."
che significa? in pratica facendo una visura catastale i 2+3 vani già risultano intestati a mia madre e questo in relazione alla modifica apportata negli anni 80.
"...pratica edilizia per redigere la pratica urbanistica nella quale chiedi la ristrutturazione dell'immobile oggi per allora..."
significa redigi una DIA in sanatoria?
"... poi, prima di chiudere la pratica urbanistica, provvederai a fare una variazione DocFa presso il NCEU e poi entro i successivi trenta giorni chiederai il certificato di agibilità."
ok ma per l'agibilità non avrei bisogno anche di tutte le certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, termoidraulico,..), come potrei ottenerle? potrei fare io un'attestazione di conformità degli stessi?
GRAZIE ANCORA!!

-->R. in genere gli abbaini non generano aumenti di volume, però è giusto che controlli.


-->R. idem come sopra.


-->R. ma, per conoscere con esattezza e decidere quali pratiche è meglio fare o meno è necessario conoscere perfettamente la posizione urbanistica di un edificio, costi quello che costi.
sbagliare una procedura oltre che ai soldi ne va di mezzo l'onore professionale.
........


-->R. non è detto che tutto quello che risulta in catasto rappresenti ed identifichi correttamente la posizione possessoria, quindi nei casi dubbi come questo, è consigliabile controllare un pò la storia all' Uff. di Pubblicità Immobiliare, non un obbligo, quindi per stare tranquilli....


-->R. SI, ma prima controllare in comune all'ufficio urbanistica la fattibilità.


-->R. SI, ma ripeto, prima controllare in comune, non tutti si comportano nella stessa maniera, anche se la legge è chiara!

cordialità

Grazie ancora geoalfa...
seguirò i tuoi consigli e vi farò sapere l'evolversi...