salve ragazzi,

vi racconto quest'episodio che mi è capitato, magari qulacuno mi potrà dire la sua esperienza in merito.

L'anno scorso ho fatto un docfa per cambio di destinazione d'uso (da commerciale a civile abitazione) con le relative opere murarie.

Dopo il cambio d'uso il proprietario ha venduto l'edificio e la nuova proprietà ha cambiato totalmente la distribuzione degli spazi interni.

ora il tecnico dell'A.D.E. ha riscontrato ciò ed ha annullato le planimetrie agli atti invitando la nuova proprietà ad aggiornare gli atti.

Vengo al dunque

io tecnico della vecchia proprietà che ho curato il docfa per cambio d'uso e la stessa vecchia proprietà per assurdo rischiamo nulla?

cioè l'annullamento delle planimetrie inviate da me per abusi compiuti dalla nuova proprietà non credo proprio che mi costi qualche ammonimento o altro no?

Tra l'altro c'è pure da considerare che i lavori non sono ultimati...

Ciao. Perchè scrivi "abusi"? Le opere edili in corso di esecuzione non hanno un qualsiasi titolo abilitativo (CIL, CILA, SCIA) da cui poter desumere, senza incertezze, la data di inizio dei lavori?

Ma anche ammesso che la nuova proprietà ha eseguito lavori abusivi, cosa c'entrano i tecnici e le proprietà precedenti ? L'importante che il cambio d'uso da commerciale ad abitativo sia stato fatto secondo le norme urbanistiche vigenti - Un pò come se vendessi un'auto che poi viene usata per una rapina,..cosa c'entro io ? Allora dovrebbero risalire sino alla fabbrica che l'ha costruita ??

Direi che possono stare tranquilli, anche se relativamente, avendo a che fare con la "burocrazia Italiana" ..

Se il giorno X è stata presentata la qualunque al Comune, completa di comunicazione di inizio dei lavori, s'intende che nessuno può sostenere il contrario che fino al giorno prima lo stato di fatto corrispondesse a quanto rappresentato in planimetria e dichiarato nei modd. 1N, ergo: il tecnico redattore dell'atto d'aggiornamento catastale e il contribuente/dichiarante non hanno detto fesserie in un atto prodotto alla P.A.

Che significa che il tecnico A.D.E. ha annullato le planimetrie? Io credo che le planimetrie presentate devono comunque essere confermate e al massimo possono essere annullate solo se, a seguito di contenzioso con relativa sentenza definitiva, si dovesse dimostrare la mala fede del tecnico redattore (con o senza complicità del proprietario). Infatti non credo che un tecnico catastale possa procedere ad annullare una pratica di accatastamento in presenza di evidenti lavori recenti, con o senza rifiniture ultimate. Diversamente solo la vetustà della porzione accatastata, nei casi di evidenti difformità, forse potrebbe essere oggetto di simili azioni da parte dell'A.D.E. . Anche se ritengo che qualsiasi pubblica amministrazione debba procecedere nei confronti dei presunti responsabili con le medesime modalità adottate dai Comuni nei casi di annullamenti di Permessi di Costruire, ecc. Naturalmente, non essendo a conoscenza di normative in materia non è escluso che il provvedimento di annullamento possa ritenersi legittimo. La mia era solo una considerazione.

Significa che il funzionario AdE ha già fatto il processo alle intenzioni ed emesso la sentenza: le planimetrie sono errate quindi le annulla. Se può servire, a di esempio, vi racconto quanto capitò al sottoscritto i primi tempi dei controlli DOCFA: "accatastai" (lo metto fra virgolette perchè il verbo "accatastare" non mi è mai piaciuto) un opificio dotato di una palazzina di due piani destinata agli uffici aziendali ed all'alloggio del custode. Tempo dopo, un funzionario dell'AdE eseguì il sopralluogo di rito, obbligatorio per una u.i.u. a destinazione speciale, previo avviso. Si diede il caso che, nel frattempo, quest'ultima avesse venduto l'opificio ad una nuova società la quale, per sue legittime ragioni, aveva deciso di ristrutturare l'immobile. Dall'esterno non si vedeva nessun cantiere e nessuna manod'opera al lavoro tuttavia, quando vi entrammo, trovammo tutto l'interno svuotato ma nel senso letterale del termine: erano rimasti in piedi solo le strutture orizzontali e verticali e le scale, dentro non c'erà più niente di quanto rappresentato nelle planimetrie. Ovviamente, quella mattina non c'era nessun rappresentante della nuova proprietà e tanto meno dell'impresa, ed il il motivo è intuibile. Ovviamente il funzionario dovette prendere atto della difformità delle planimetrie ma anche che erano in corso lavori edili. Ultimato il sopralluogo, dopo poche ore si scatenò l'inferno: il funzionario rapportò al Dirigente dell'Ufficio quanto emerso dal sopralluogo, circostanza che fu immediatamente denunciata al Comune. Quest'ultimo attivò le indagini inviando la Polizia Locale la quale accertò la veridicità dei fatti denunciati e che non era stato chiesto alcun titolo abilitativo per i lavori edili.


L'Ufficio si comportò, secondo me, in maniera ineccepibile: il Funzionario ed il Dirigente, Pubblici Ufficiali, avendo l'obbligo dell'azione penale denunciarono immediatamente al Comune quanto riscontrato badando allo scopo fiscale, compito istuzionale del loro Ufficio, non competendom loro il ruolo giurisdizionale. Il Comune fece anch'esso il suo dovere. Il corso delle cose, quindi, prese la via giusta.

Tornando al caso nostro, anche secondo me è opinabile l'annullamento le planimetrie. Di certo avrebbe dovuto immediatamente segnalare al Comune quanto riscontrato perchè previsto nell'ambito dell'interscambio delle informazioni all'interno della Pubblica Amministrazione, disposizioni spesso dimenticate ma oggi fondamentali grazie alle quali, ad esempio, accediamo alle planimetrie catastali: peculiriatà in origine riservata ai Comuni anche per l'ausilio alla repressione dell'abusivismo edilizio.

Grazie per la pazienza e buon lavoro.

Ma essendo cambiata la proprietà nel frattempo, eri obbligato a presenziare ? Tu eri il tecnico della proprietà precedente,.. io avrei evitato, magari scrivendo una lettera motivandolo con il fatto di essere "responsabile" delle sole variazioni catastali effettuate dalla precedente proprietà !!!

Per il caso parve in questione, non vorrei che la nuova proprietà nel momento del sopralluogo abbia fatto il furbo/a, affermando che ha trovato l'immobile già in quelle condizioni e che gl'interventi edilizi non li ha fatto lei/lui -

Ecco che allora se la son presa con il tecnico precedente, cioè parve, annullando il suo doc.fa. - Può essere andata anche così,..la ggente è cattiva !!!

Non facciamo come al solito: a parte che ho portato un'esperienza, un esempio che se può fare al caso potete fare vostro, non è di quella vicenda che si discute; per chiarire e non per allungare il brodo, se non ero al corrente dei lavori in corso per quale motivo non avrei dovuto andarci? Ci sono andato perchè responsabile sia di quanto co-dichiarato nei mod. 1N sia di redattore delle planimetrie. E poi, parliamoci chiaro, quando si tratta di responsabilità personali e di giudizi sul mio lavoro preferisco essere presente piuttosto che assente e dichiarare le mie ragioni immediatamente, proprio perchè "la ggente è cattiva" e chi si guarda i fatti propri non è chiamato fesso.

Nel caso in questione, non ho capito se parve è stato invitato al sopralluogo. Se no, è grave, secondo me. Se si e c'è andato ha fatto bene, soprattutto se ha fatto verbalizzare che quando ha redatto l'atto d'aggiornamento la situzione rilevata, rappresentata e dichiarata non era quella. Ne consegue che, secondo me, ha sbagliato a non andarci se invitato.

Si rubino,..hai ragione, però non era, fidati, un "appunto" al tuo caso specifico ma un ragionamento sui generis,... anche perchè ho sempre pensato che una volta terminata una pratica, qualunque essa sia, almeno che non sia una D.L. per cui devi essere sempre sul chi va là, (dato che la ggente è cattiva) ..ma nel caso specifico di variazioni catastali o anche frazionamenti etc... una volta che la pratica è andata in porto, non è che possiamo fare i vigili per verificare se la proprietà commette abusi edilizi dopo la data di approvazione della variazione catastale (terreni o urbano che sia) - Per cui se il giorno dopo l'approvazione e/o atto notarile buttano a terra o edificano un nuovo muro o spostano il confine, che possiamo farci noi ? Soprattutto poi se cambia proprietà, non ritengo opportuno, anche se la lettera è antecedente, di farsi vedere in giro, in quanto non stiamo facendo gl'interessi della nuova proprietà - Potrebbe anche essere non gradita la nostra presenza,..inoltre credo che sia anche un abuso da parte del catasto pretendere di visionare un immobile, se nel frattempo è cambiata la ditta,..la lettera di sopralluogo era per quella precedente, se io fossi il nuovo proprietario non li farei entrare neanche con mandato di perquisizione

Anche perchè nelle lettere d'avviso a sopralluogo non si menziona la presenza di tecnico firmatario ma di delegato, che non necessariamente deve essere il tecnico, si và per scrupolo di coscienza, certo vi sono le sanzioni in caso di diniego d'accesso, ma sono rivolte alla ditta in atti al momento della spedizione,.. e se nel farttempo cambia ? Come è successo nei due casi -

A quel che si intuisce il parve non apparve al sopralluogo,.. anche se tutta la faccenda non mi è proprio chiara !! La lettera d'avviso per il sopralluogo, è stata inviata al vecchio o al nuovo proprietario ?..e poi come ne è venuto a conoscenza che ha fatto questi lavori abusivi e dell'annullamento (?) della planimetria, forse è stato avvisato dalla nuova ditta ? Mha,..non mi è proprio chiarissimo !!!!

Buon uikend, e buon voto per chi deve votare domani !!!

In un caso di un edificio fotosegnalato (ovvero di un insieme di tettoie costruite alla buona, abusive) il proprietario non aveva provveduto ad accatastare nei termini. Non era, prima dell'incarico, mio cliente. Quando gli arrivò l'avviso di sopralluogo dell'A.D.E. , prima di accettare l'incarico, ho informato il Cliente della situazione non conforme ai progetti precedetemente approvati (prima di andare in qualsiasi sopralluogo pretendo che il Cliente mi fornisca tutta la documentazione urbanistica perché non mi va di uscire fuori ufficio senza che io abbia già le idee chiare di cosà dovrò trovare in sopralluogo). Durante il sopralluogo ho rilevato che le coperture arruginite e parte dei pilastri portanti in cls precompresso, legno ecc. erano stati rimossi ed accatastati per terra. In sostanza manco collabenti li potevo accatastare le tettoie. Solo un piccolo corpo di edificio in muratura, in regola con la normativa urbanistica, era rimasta da accatastare nel lotto. Ho fatto foto dettagliate e le ho allegate al Pregeo. Anche la relazione di Pregeo conteneva un'esauriente cronistoria della situazione. Almeno in caso di sopralluogo del Docfa ho le prove per dimostrare la situazione preesistente (non è escluso che, nel frattempo, il Cliente proceda alla riparazione delle tettoie abusive). Purtroppo per stare tranquilli, ogni volta che accatastiamo, dovremmo fare foto dettagliate dentro e fuori l'edificio, stamparle su fogli in bianco, firmarle e farle firmare anche da parte del Cliente, ripiegare in plico sigillato, fare apporre dei francobolli e timbri dalla posta oppure spedire il plico a se stessi. Non aprire e conservare (in caso di contenziosi) detto plico con fotografie allo scopo eventualmente di dimostrare la Nostra correttezza. Ma possiamo ogni volta fare tutto questo? Che siamo tecnici o forse dell'ordine?

@rubino:


abusi "catastali", ha detto l'accertatore che doveva variare in f4 e fare i lavori.

non è entrato in merito all'urbanistica. e non avendo alcun incarico dalla nuova proprietà non chiesto nulla neach'io.

si, mi hanno invitato telefonicamente e ci sono andato, ho fornit pure la copia del docfa con le planimetrie (lui le aveva scordate...) ed oralmente ho dichiarato che la situazione è diversa dalla precedete, ed il nuovo proprietario ha confermato



@anonimo_leccese

si, permesso di costruire per cambio destinazione d'uso e consegunte aggiornamento catastale.

si ho detto che io "rispondo" della vecchia proprietà, ma non l'ho scritto sul verbale, mi ha detto che nn serviva... no. a nuova proprietà ha ammesso che i lavori in corso li stanno eseguendo loro



@EALFIN

ha detto che procede all'annulamento delle planimetrie, chiedendo i nuovi docfa aggiornati, che poi non credo neanche lo possa fare.. i lavori mica sono finiti! l'aggiornamento è entro 30 gg dall'ultimazione.

--

a parte la telefonata per concordare il sopralluogo, nessuno ha ricevuto nessuna lettera. mi servirà per esperienza per la prossima volta

grazei a tutti. spero di aver chiarito.

se avrò nuove notizie vi farò sapere.

eanonimo_leccese

Grazie, tienici informati. Tuttavia, se volessimo continuare la discussione, mi permetto di dissentire dall'accertatore sulla procedura che "ha detto": variare prima in F4, fare i lavori e poi rivariare non è corretto: riporto quanto indicato nel vademecum dell'AdE Lazio: "(la cat. F/4) ... è utilizzabile nel caso di costituzione di porzioni di immobili non scucettibili di fornire reddito autonomo nel caso di ristrutturazione dell'intero "organismo edilizio" con abbattimento di muri divisori e di confine fra più uiu ... (esempio: trattasi di ristrutturazione globale dell'edificio che comporta la definizione di nuove uiu)"

Nel nostro caso, l'intervento edilizio riguarda "la distribuzione degli spazi interni" (si veda il post originario di parve) e non è riconducibile alla condizione sopra riportata ai fini del classameno in cat. F/4, seppur provvisorio. Secondo me (scusatemi se scrivo cose scontate: non è per fare il maestrino ma così ci capiamo meglio) la "cronologia" delle procedure avrebbe dovuto essere questa: ottenimento del titolo abilitativo (in questo caso era sufficiente una CILA) comunicazione di inizio lavori, installazione del cantiere mediante affissione del cartello con i dati del titolo abilitativo e della data di inizio lavori, esecuzione delle opere edili, fine dei lavori acclarata dalla comuncazione di ultimazione dei lavori e poi, entro trenta giorni, aggiornamento degli atti catastali e richiesta del certificato di agibilità ed abitabilità.

Buon lavoro.

Aggiungo, dopo aver letto la buona notizia di dado48: in alcuni Comuni mi è stato ridotto il tempo per l'esecuzione dell'aggiornamento catastale in quanto una inpretazione della normativa edilizia imporrebbe la richiesta del certificato di agilibilità/abitabilità entro venti giorni dall'ultimazione dei lavori e la presenza, nella documentazione da presentare per il rilascio del cert., della visura e della planimetria aggiornate.

Dico la mia.....

secondo me più di tanto non devi preoccuparti, in quanto in sede del rogito notarile di trasferimento ai sensi dell'art. 29 Comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52, come novellato dal comma 14° dell'art. 19 del Decreto Legge n.78 del 31 maggio 2010, convertito in legge 122 del 30 luglio 2010, la parte venditrice ed intestataria della/delle consistenze immobiliari ha dichiarato che lo stato di fatto delle stesse è pienamente conforme ai dati catastali ed alle planimetrie depositate in Catasto ed allegate all'atto.

Quindi il problema è del nuovo proprietario (a prescindere se le opere edilizie realizzate sono state eseguite abusivamente o meno)....

Saluti

... e dici bene: capitolo reponsabilità chiuso. Come la vedi quella faccenda dell'F/4?

allora ragazzi è successo proprio quello che avevo raccomandato e spiegato al tecnico ADE....

è arrivata la notifica al vecchio proprietario con l'invito a sistemare tutto entro 90 gg. ed a me hanno comunicato per conoscenza...

e pensare che gli avevo spiegato almeno 4 volte della vendita.

il vecchio proprietario mi sa che ha stracciato tutto...

anche qui finirà con ricorsi e controricorsi al momento delle sanzioni..