Ciao a tutti! Premetto che non sono molto esperto ma mi è successo di dover aggiornare una planimetria per delle probabili varianti in corso d'opera non aggiornate catastalmente: la posizione del balcone risultava diversa e una tramezza che separava soggiorno e cucina non c'è.

Facendo il nuovo calcolo dei vani si passa da 4 a 3,5 ma io ho usato la causale "esatta rappresentazione grafica".

Al catasto mi hanno risposto cosi: " PER TALE CAUSALE IL

CLASSAMENTO NON DEVE CAMBIARE. CONFERMARE I 4 VANI.NB.EVENTUALMENTE

VENGONO CONFERMATI I 3,5 VANI FORNIRE BREVE RELAZ.NEL QUADRO PREVISTO.IN

TALE CASO SCATTA SANZIONE AMMINISTRATIVA."

Quando ho letto sanzione amministrativa mi sono irrigidito e preferirei chiedere consiglio a chi ci è già passato. Mi sarebbe piaciuto lasciare 4 vani ma contando e ricontando è dura arrivarci visto che oltre a un vano (la misura complessiva di questa cucina-soggiorno è 18mq) viene a mancare anche un corridoio...

Per quanto dici mi sembra che il tuo caso non sia di esatta rappresentazione grafica, ma di diversa distribuzione spazi interni, parli di varianti in corso d'opera, per cui fai intendere che ci sia stata un progetto.



L'esatta rappresentazione grafica in genere la si usa se in seguito a rilievo ti accorgi che le proporzioni, l'inclinazione dei muri ecc ecc., non tornano con quanto dichiarato , ma non per denunciare una diversa distribuzione spazi interni.



Saluti

E' come dici tu...tuttavia le mie sono supposizioni in quanto non si trova nessun progetto in comune e visto che è spostato addirittura il balcone penso sia stata una variante in corso d'opera o semplicemente accatastato basandosi su chissà quale planimetria o chissà cosa poteva succedere anni fa...

Attualmente non so come comportarmi perchè eviterei di fare una cila non essendoci state opere, senza contare poi il problema del balcone...

ok, ma presentare la pratica catastale con causale esatta rappresentazione, non risolve il problema, il problema con il comune rimane ugualmente, ed in più , a mio avviso, hai usato una causale non corretta per quello che hai denunciato.



Saluti

La strada sarebbe cercare per mare e per terra un progetto, sanare il condominio (non so manco se c'è un amministratore in quanto è abitato quasi interamente da extracomunitari) e vedere se c'è da fare una CILA per sanare l'appartamento...

Sarebbe letteralmente un ginepraio! Lo stesso proprietario si dice disposto a pagare eventuali sanzioni nel caso dovessero spuntare fuori ma adesso ha un rogito da fare e quindi i tempi sono anche relativamente brevi...

La causale esatta rappresentazione grafica mi sembra il modo migliore per sbrigare la faccenda ma sono ovviamente aperto a consigli :'(

Eventualmente lasciassi 4 vani cosi intanto passa la pratica quali potrebbero essere le sanzioni future? C'è scritto da qualche parte?

Salve, come dice Bioffa la causale corretta è diversa distribuzione interna.

A questo punto, visto che hai già presentato la planimetria in catasto e non ti puoi più tirare indietro, e visto che la strada catastale e urbanistica viaggiano separate, presenterei subito la scheda correttamente con causale diversa distribuzione interna e con il numero di vani inferiori, in maniera tale che fiscalmente sei a posto e ci sia conformità considerando anche che deve vendere. Tra l'altro riduci i vani e di conseguenza la rendita, per cui anche in termini di Ici, Imu e quant'altro ha sempre pagato in più e non in meno.

Come data di fine lavori inserirei quella corrispondente all'anno di costruzione (visto che si presume ci siano state varianti in corso d'opera non autorizzate). E se questa data è molto vecchia (superiore ai 5 anni) le sanzioni catastali non ci sono poichè si sono prescritte.

Poi se come dici il proprietario è disposto a sanare la situazione allora ben venga e aggiornerei subito dopo la situazione urbanistica con una sanatoria, che in ogni caso è comunque necessaria in vista della vendita.

Saluti

Credo che la cosa importante sia ritrovare il progetto originario e/o l'ultimo approvato. Se l'errore è solo nel Catasto e non inerente la parte urbanistica devi adottare un causale congrua come se i lavori fossero stati eseguiti realmente, alleghi relazione e se possibile anche foto dove spieghi che non si tratta di effettive modifiche, mai eseguite, ma di errore del tecnico precedente. Come data di variazione metti quella di costruzione e non ci sono sanzioni. Giorni fa mi è capitato un caso simile (non ti dico gli errori di vani mancanti, soffitta mancante, balconi mancanti, finestre mancanti, spazi interni non coerenti con lo stato di fatto, superfici utili imponibili per le unità "C" risultanti metà di quelle effettive, dimensioni esterne discordanti di oltre 3 metri). Una dettagliata relazione e foto, come allegati Docfa, hanno dimostrato la vetustà degli elementi mancanti nel primo accatastamento solo per colpa del tecnico redattore. Per ogni unità (3 in tutto) ho adottato le causali congrue specifiche (ampliamento, diversa distr. spazi int. , ristrutturzione, ecc.). In caso di modifiche urbanistiche mai regolarizzate, se vuoi stare in regola, devi sanare prima gli abusi.

Grazie mille a tutti!

Mi pare di capire che almeno da un punto di vista catastale sono a posto se metto in relazione tecnica che non sono state eseguite opere ma l'errore è stato del tecnico precedente o di un mancato aggiornamento delle planimetrie. Magari allegando delle foto che mostrino che è tutto vecchio e non si tratta certo di nuove ristrutturazioni con diversa distribuzione.

In realtà va contro i miei interessi non presentare la classica CILA per sanare ma:

1) il progetto non si trova e la ricerca super approfondita, oltre a portare a un probabile buco nell'acqua, porterebbe via troppo tempo e salterebbe il rogito.

2)Ho paura che se presento la CILA si accorgono che il balcone è spostato...e li partirebbe un iter lunghissimo per sanare il condominio...facendo saltare il rogito! +_+



Quindi l'alternativa a sistemare la cosa solo a livello catastale come detto all'inizio potrebbe solo essere presentare una CILA con ultimo stato approvato la planimetria attuale nella speranza non si accorgano del balcone spostato. Cosi sarei sicuramente più sicuro che anche dal punto di vista urbanistico almeno l'appartamento sia a posto. Non vedo alternative a queste 2 soluzioni viste le contingenze e non so quale delle 2 sia meglio!

Credo che non possiamo presentare pratiche edilizie solo perché in Catasto lo stato di fatto è diverso ma possiamo presentare pratiche edilizie solo se siamo sicuri che dal primo progetto approvato, o nei casi di costruzioni ante '67 di piccoli comuni allora sprovvisti di Piano Regolatore, siano state realmente eseguite modifiche successive. Quindi per prima cosa procursarsi tutte le pratiche edilizie. Se non è sufficiente verificare se effettivamente il balcone sia stato spostato oppure se lo ha solo spostato per negligenza il precedente tecnico in sede di accatastamento. Un tecnico deve sapere indagare per ricercare la verità. A volte la superficialità è fonte di problemi in sede di stipula ecc.

Hai ragionissima ealfin :( Il problema è che rogitano settimana prossima...quindi pur mettendo al corrente il proprietario di cosa sarebbe giusto fare non ho il tempo di fare una ricerca del genere, perchè è un ante67 e all'ufficio accesso atti non trovano niente...

Ho deciso che metto come ultimo stato approvato la planimetria con il balcone già spostato e faccio una CILA così: demolendo solo la tramezza.

A quel punto faccio la variazione catastale come Dio comanda.

Grazie a tutti colleghi, gentilissimi per il confronto!