Buongiorno a tutti. Allora il mio caso l'ho discusso presso la mia Agenzia ma non mi convince a pieno la soluzione prospettata. Ho un fabbricato composto da piano terra e primo. Nel 1975 il proprietario ha iniziato abusivamente a costruire il piano secondo. Nel 1985 ha presentato il condono edilizio per sanare l'abuso. Ha pagato tutto ma non ha dichiarato in catasto il nuovo appartamento.. Nel 1987 ha venduto il piano terra e primo. Oggi vuole regolarizzare!!!! Ora facendo il docfa per unità afferente edificata in sopraelevazione "dovrei" costituire un nuovo sub intestato alla ditta catastale sottostante che non coincide con il mio committente. Presso la mia agenzia mi hanno detto di fare un Docfa come nuova costruzione edificata in sopraelevazione e descrivere in relazione che trattasi di recupero di situazione pregressa ed intestare il tutto al mio cliente!!! E' una soluzione eccellente ma è percorribile o l'addetto dell'agenzia è in clima natalizio???? grazie

Invito a leggere l'art. 1127 del cod. civ.!

- Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche">fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo">titolo .

La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare">astrico solare.

- Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ha un diritto di sopraelevazione, sulla cui natura la dottrina si divide:

- per alcuni si tratterebbe di un autonomo diritto di superficie;

- per altri, di una facoltà che spetta al proprietario in quanto tale.

Si tratta di un diritto comunque imprescrittibile.

Il titolo in base al quale il diritto di sopraelevazione può spettare ad altri soggetti diversi, è costituito dal regolamento del condominio predisposto dal costruttore ed accettato da tutti i condomini (c.d. regolamento contrattuale), oppure da un contratto successivo tra tutti i condomini.

invito a leggere la GUIDA:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...

Comunque ritengo che la problematica principale sia quella di accertarsi che nell'atto di vendita il cliente abbia solo voluto vendere i piani sottostanti e quindi riservarsi il diritto di sopraelevazione.

Buon lavoro

Grazie per la gentile risposta. il C.V. è molto chiaro e da qui nasce il mio dubbio. Nell'atto l'unica cosa che c'è scritto, nella descrizione dei confinanti, è questa: "Il tutto confinante con con Via ....., con spazio pubblico da tre lati e SOTTOSTANTI A VANI DELLO STESSO VENDITORE". Quindi secondo quello che si capisce dice che sono sottostanti ma di fatto il lastrico o i vani nell'anno della vendita non erano costituiti. Può bastare questa dicitura??? Credo si tratti di una circostanza più o meno dichiarata.

Cosa ne pensate?

Non vorrei fare il lavoro e poi scontrarmi con i vari "respinto"!!!!

Grazie

Non sono avvocato, ma tecnico, e per potermi esprimere al meglio è necessario che trascrivi interamente il passo che hai appena accennato.

saluti

L'atto nella parte interessata all'immobile recita così:

Il sig. Tizio vende al sig. Caio casetta di vecchia costruzione sita in .... composta da tre camere, cucina, bagno, corridoio e porcile. Il tutto confinante con con Via ........, con spazio pubblico da tre lati e SOTTOSTANTI A VANI DELLO STESSO VENDITORE. Riportata nel NCEU alla partita 751 Foglio 12 princ. 701 Piano T e I° cat. A/4 cla. 3, vani 5,5 rendita catastale lire 478.

Questo è tutto. Potrebbe bastare allegando anche la copia dell'atto al Docfa??

Anzichè generare confusione, ti consiglio di parlarne approfonditamente con il notaio che ha stipulato, vedrai che una soluzione la troverete insieme!

Però ti chiedo di farci conoscere gli sviluppi!

Saluti

purtroppo il notaio è deceduto. Lui ha riportato quello che gli è stato riferito dal committente. Il problema è che in agenzia mi hanno dato una soluzione ottimale ma vorrei il supporto fatto dell' esperienza di voi colleghi che è molto più attendibile!!

Non so proprio cosa fare. Potrei provare ad inviarlo ma se poi non va spreco tempo, lavoro e il committente molte cose non le intuisce....

Di certo è che ti trovi in mano una patata bollente, visto la inesattezza del rogito!

Innanzi tutto di quanto sopra il cliente va informato e poi deve dare espresso incarico a proporre un accatastamento, ovviamente previo accordo con l' impiegato dell'agenzia del territorio che poi dovrà accettare il lavoro!

Visto quanto prevede l'articolo 1127 del C.C. che chiaramente indica come proprietario del diritto di sopraelevazione il proprietario dell'ultimo piano e da quanto descivi sopra, appunto dopo che il cliente sarà reso edotto, presenterei un nuovo accatastamento ( e non variazione ) attribuendo la proprietà al suo cliente ( un pò troppo facilone !?) descrivendo chiaramente la volontà anche dei nuovi proprietari sottostanti che avalleranno l'operazione, in quanto consci del fatto di non essere proprietari dekìl diritto di sopraelevazzione.

Saluti

Poiché il Catasto segue delle regole e il Codice Civile altre, credo che dovrai accatastare l'appartamento con la famosa Ditta complessa "proprietà superficiaria" (possessore dichiarante) e "proprietà per l'area" (possessori di tutte le unità sottostanti).

Allora vi aggiorno sulla "patata bollente"... Il notaio come vi dicevo è deceduto però ho avuto modo di parlare con un altro notaio che mi ha in qualche modo rassicurato. E' vero che l'atto è un po incompleto però quelle paroline magiche "..... e SOTTOSTANTI A VANI DELLO STESSO VENDITORE" mi salvano poiché si intende chiaramente che al di sopra c'erano dei vani del venditore. Ora provo a fare il docfa come unità afferente in sopraelevazione, allego l'atto e vediamo cosa dicono.

Vi aggiorno sul docfa.