ultima rettifica: creo si i bcnc censibili con la dicitura uso esclusivo, ma sulla scheda della u.i.u. devo poligonarli come corti di proprietà.

eh, questo è ciò che richiedono.

i beni comuni, censibili o no che siano, vengono sempre compravenduti, nel momento stesso che un'unita' che ne ha diritto , viene compravenduta.




...non concordo affatto, tu devi procedere alla redazione di una pratica corretta per il tuo cliente, che deve vendere, in modo che il notaio non fermi l'atto al momento della stipula, il tecnico catastale non puo' decidere che una corte esclusiva sia rappresentata come comune.




...ma ti rendi conto che e' un controsenso, o si ha un bcc o un bene esclusivo, le due cose non possono coincidere e a parte il tecnico che la vuole cosi', tutti, dico tutti i tuoi colleghi che la esamineranno dopo , cosi' come i notai, si renderanno conto dell'errore commesso nella redazione della pratica, il tecnico resta l'unico responsabile della pratica che redige...poi se vuoi farla come dice il tizio , solo per averla approvata, fai come vuoi, io per esperienza, a costo d'andare dal dirigente , voglio presentare una pratica corretta e non sbagliata ma approvata.

Per Testolina: Approvo quanto da te riportato sopra.

Saluti.

...o totonno, non e' possibile, lei dice che nessun metro quadro delle corti viene compravenduta, ma questo non e' vero, esistera' un elaborato con indicati i sub. che hanno diritto alla corte medesima, pertanto in tutti gli atti d'acquisto io, compratore, divengo proprietario anche , in quota, di quel bene comune (in sostanza lo pago) e poi lascio l'uso esclusivo a qualcun'altro perche' lo dice il regolamento?....

L'uso del BCNC può essere regolamentato al di fuori dall'atto tra gli aventi diritto al bene. Certamente non tra quelli che sul bene non hanno diritto. In sostanza il giardino è comune a tre proprietari (quelli che lo possono utilizzare perchè ci accedono direttamente). I tre proprietari poi, per il miglior godimento del loro bene comune, ne regolamentano l'uso privatamente dividendolo in tre parti pur sapendo che il bene intero è indivisibile dal puntio di vista della proprietà. Questo tipo di accordo nessuno lo può vietare. Caso simile e più frequente sono i cortili condominiali dove si regolamenta l'uso esclusivo, perenne o temporaneo, a rotazione, per il parcheggio delle auto ai condomini senza averne il diritto esclusivo di proprietà. C'è il vantaggio dell'uso più ordinato della cosa e l'interesse maggiore alla manutenzione.
Assolutamente errato è, tornando alla questione, indicare l'uso esclusivo catastalmente senza cedere la proprietà esclusiva della porzione di giardino. D'altronde mi sembra che il comune abbia vietato la vendita frazionata del giardino, pertanto l'unica cosa che il comune non può secondo me vietare è l'uso regolamentato.

Saluti.

Buondì,
mi riallaccio speranzosa di soccorso
sono proprietaria per successione di X, di 2 appartamenti siti al primo piano, di un fabbricato.
Al piano 1 vi sono altre 3 ui di uno stesso proprietario, erede di Y e acquirente del subalterno di Z.


Il fabbricato fu (ri)costruito nel 1952 da X, Y e Z, che acquistarono separatamente, ma in unico rogito, tutti i subalterni, al tempo semi demoliti, che precedentemente costituivano una palazzina, di proprietà indivisa di due sorelle. X acquistò i sub X1, X2, X3 mentre Y acquistò Y1, Y2 e Z acquistò Z1 (non demolito). Il rogito riporta come parti comuni solo ingresso, vano scale e corte interna al piano terra.


X, Y e Z chiesero poi a nome congiunto permesso di ricostruzione (che non fu fedele e lo si intuisce analizzando quanto descritto nel rogito, rispetto al progetto presentato, anche se si mantennero le numerazioni dei sub. originali a fine lavori).
Nel progetto definitivo approvato c’è un grande terrazzo posto al piano primo (che nel rogito non è menzionato, credo non esistesse nel palazzo pre-demolizione), il quale è copertura di un negozio (X3), al tempo acquistato e (ri)costruito da X.
Tale terrazzo, a livello degli appartamenti X1, X2, Y1, Y2, Z1 è, di fatto, un lastrico solare senza particolari affacci, intercluso in un quadrato formato dal palazzo in questione su 3 lati, e da altro palazzo per il restante lato, ma accessibile solo dal palazzo in questione, mentre l’altro palazzo ha solamente finestre che affacciano su esso.
In progetto esso viene mostrato “diviso” in due porzioni: in una c’è scritto terrazzo X, nell’altra terrazzo Y (il cognome è anche quello di Z, padre di Y). Nello stato di fatto, da sempre, esiste una ringhiera di separazione tra le due porzioni, ed ogni porzione è accessibile in modo esclusivo da parte di X o di Y.
La porzione di X è accessibile dal pianerottolo comune “condominiale” da un corridoio chiuso con porta e serratura (di cui solo erede di X ha chiavi) che è comune ai sub X1 e X2, ed anche da porta finestra del sub X1, che quindi ha accesso diretto su terrazzo.
La porzione di Y è accessibile da una porta finestra di Z1, e dal pianerottolo comune “condominiale” tramite una porta di cui ha chiavi solo l’erede di Y: tramite tale porta, e attraversando questa porzione di terrazzo si ha accesso (unico modo di accesso) a Y1 e Y2.


Ai tempi dell'accatastamento (1964) i rispettivi tecnici agirono così: il tecnico di X accatastò X1 come ufficio privato e X2 come studio. Poiché solo X1 è adiacente al terrazzo e ha su esso affaccio, il terrazzo venne raffigurato (ma solo parzialmente) solo nella planimetria di X1, e si scrisse terrazzo comune.
Nelle schede si compilarono, per entrambi X1 e X2, le voci: dipendenze di uso comune “terrazzo usufruibile”; beni in comunione: terrazzo, corte (comune al piano terra).
Le schede di Y1 e Y2, anch’essi studio ed ufficio privato, furono fatte con lo stesso criterio. Le planimetrie di Y1 e Y2 mostrano entrambe porzione completa di terrazzo, con scritto solamente terrazzo, e non terrazzo comune.
Nei quattro casi si calcolò la corte del piano terra al 2% dei vani per la consistenza.
Z1 risultava esistente (non demolito), non vi è scheda, e la sua planimetria, del 1950, mostra come “balcone” una porzione del terrazzo di Y, in adiacenza a Z1 stesso, e prossima all’ingresso dal pianerottolo. Non c’è separazione fisica tra balcone di Z1 e resto del terrazzo di Y.


Z1 è stato compravenduto nel 1986 senza citare nulla circa il terrazzo.
Anche X3 (negozio di cui il terrazzo è copertura) è stato compravenduto nella stessa epoca, senza citare il terrazzo.
Nel 2010 Y1 e Y2 sono stati uniti in unico sub, W1 (nel dimostrativo dei subalterni la porzione di terrazzo di Y la si mostra indicata con W1), che è stato compravenduto menzionando di avere terrazzo a livello.


Preciso che la documentazione al catasto è lacunosa (sono stati persi i frazionamenti degli originari sub acquistati da ricostruire) e non è mai stato accatastato nessun BCNC.
E’stato fatto solo nel 2008 un dimostrativo dei sub del piano 1, che mostrava la separazione del terrazzo con scritte in entrambe le porzioni “terrazzo comune”, poi ripreso nel 2010 dal tecnico dell’altro proprietario, che mostrava la fusione dei suoi 2 sub e l’assegnazione della porzione di terrazzo sua al suo nuovo sub. fuso).


Io vorrei accatastare la porzione di terrazzo di X, assegnandolo come BCNC comune a due subalterni X1 e X2 della stessa ditta (sia ora che al momento dell’accatastamento di X1 e X2), per poi vendere, ma notaio e catasto mi fanno storie impuntandosi sulla planimetria di X1 che dice “terrazzo comune” perché presumono il terrazzo sia comune a livello condominiale o comunque comune con gli altri sub del 1 piano (i sub del piano superiore non mostrano in scheda del 1964 di avere terrazzo del primo piano come beni in comunione, né dipendenze di uso comune, e anche per essi in consistenza si computò la corte del piano terra, ma al 3%) e che manca l’atto.


Secondo me l’atto è l’acquisto dei sub demoliti e licenza edilizia per loro ricostruzione, ritengo debba considerarsi probatorio il progetto approvato, dove si mostra con colorazioni diverse il “da costruire di X” e “da costruire di Y” e il “terrazzo X” e “terrazzo Y”.


Il BCNC che vorrei accatastare lo devo firmare in nome di erede di X e poi fare integrativa di successione? O direttamente accatastare a firma mia? Cosa ne dite? Io vorrei evitare che mi appongano la riserva e vorrei evitare di dover fare causa di usucapione per la mia porzione di terrazzo.


Confido in vostro aiuto, perchè ho chiesto a tutte le figure professionali coinvolte ma non ho trovato molta elasticità nel calarsi nella situazione specifica.