Ho un dubbio che non riesco a dipanare, nemmeno avendo letto tanti altri post in materia ...
Ovvero: non riesco a capire che caratteristiche ha, dal pdv del diritto, un giardino di proprietà COMUNE dato in USO ESCLUSIVO a tizio.

Es. ho una palazzina le cui ui site al piano terra hanno acceesso ognuna ad un piccolo giardinetto che il notaio definisce come "area in uso esclusivo".

Io come le devo accatsatre?
Nella Circolare 9/2001 leggo:

D e E = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora comunicanti/non comunicanti ................"

Quindi le devo rappresentare nella scheda dell'appartamento? Le devo poligonale? Contribuiscono alla consistenza dell'ui?

Grazie a tutti per qualsiasi chiarimento!
Marta

Non le devi assolutamente indicare nella planimetria catastale dell'Ui interessata, tantomeno poligonarla perchè sulla porzione di area comune in quanto tale non è in essere un diritto reale e potrebbe essere un problema quando si verrà a trasferire l'intero bene che sulla planimetria possiede un giardino non individuato sulla trascrizione dell'atto di provenienza. Se te poi sai che è un bene comune questo sarà inoltre attualmente censito per intero, e non per porzioni, come BCNC. Capisci bene che non censibile vuol dire...
Se l'intento è quello di possedere il giardino con diritto di proprietà o altro diritto reale occorre redigere un atto di trasferimento notarile previa divisione del bene comune e costituzione di porzioni di area da censire successivamente all'atto come pertinenziali alle UI interessate.
Probabilmente da regolamento interno, il condominio acconsente l'uso esclusivo del bene comune alle rispettive unità immobiliari che se ne servono, ma è solo un regolamento interno che ha un suo indiscutibile valore solo per l'appunto all'interno della realtà condominiale.

Saluti.

hai verificato la situazione attuale/precedente in catasto?
prima di procedere con qualsiasi variazione, una copia dell'elaborato planimetrico e della scheda che devi variare io la visionerei.
Andrea

Si tratta di un nuovo accatsatamento, nuova palazzina.
Il progettista, che avrà i rogiti prossimamente, mi chiede com'è meglio definirli.
BCNC la vedo dura perchè le porzioni di giardino sono delimitate da cancelletti, come PROPRIETA' ESCLUSIVA forse teme che incida nella rendita, allora mi chiedeva se potevamo classarli come PROPRIETA' COMUNE AD USO ESCLUSIVO ............... ed io qui mi son persa un po' perchè non capivo cosa ci guadagnava.
Però Totonno nel dirmi che così facendo non li devo rappresentare sulle schede delle relative ui (quindi non entrano nel computo della consistenza) forse mi ha risposto ...
Il dubbio che permane è: il catasto accetta quasta cosa? Non è un modo palese per abbassare la rendita? e dal pdv del diritto cosa comporta per il proprietario avere il giardino in USO e non in PROPRIETA'?

Grazie!
Marta

a io avviso si tratta di elusione fiscale... pero' non tutti son d'accordo
hai provato, per curiosita', a vedere quanto aumenta la rendita delle u.i. con o senza corte?
Andrea

Non ancora, sto ancora sistemando le planimetrie ... Proverò ..
Ma devo dare urgentemente risposta al progettista, perchè vuole capire come impostare gli atti ...
Intanto grazie, Marta

Se ritieni che ci sia elusione fiscale è perchè viene usato ad uso esclusivo un bene censito come BCNC e questo effettivamente non è proprio regolare al massimo, ed allora prima di inserirlo in planimetria, occorre cambiargli la destinazione con la più consona categoria catastale di effettivo utilizzo ma per fare questo bisogna che i condomini che hanno diritti di proprietà in quota del bene comune ma che non utilizzano di fatto l'immobile cedano queste al condomino utilizzatore, in modo tale che egli abbia la titolarità del bene per fonderlo con la sua abitazione.

Saluti.

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in realta' i motivi possono ben essere altri....
ad esempio il Condominio e' bene che tenga la proprieta' in quanto in futuro potrebbe avere la necessita' di costituire servitu' sopra o sottosuolo, oppure di poter intervenire sui sottostanti solai interrati per la manutenzione, il tutto senza eventuali veti del condomino
o piu' ancora, il Condominio concede l'uso dell'area che deve essere mantenuta in ordine a spese del singolo condomino, e ove questo non provveda, l'uso potra' essere revocato dall'assemblea.
il tutto viene regolato esclusivamente nei termini del regolamento di Condominio, mentre a livello catastale deve essere trattata come BCNC (magari costituirne uno distinto comprendente tutte le aree in uso esclusivo).
ovviamente se necessita la corretta citazione in atto di compravendita con conseguente passaggio di proprietà, l'uso esclusivo decade e si rientra nel classico caso di U.I., con collegata area pertinenziale di proprietà.


buon lavoro

x TOTONNO: da quanto dice Marta, si tratta di un nuovo condominio e presumo la proprieta' sia unica.


....con i se e con i ma .....


mi pare un contro senso: son comuni o son esclusivi???
giusto per chiarirci, lascio in sospeso questo caso e vi chiedo la Vs. opinione su un altro caso:
fabbricato, unica u.i., diciamo un'abitazione in un qualsiasi centro storico costituita da pt+p1+p2 con al piano terra un portico che da sulla pubblica via e utilizzato da sempre come marciapiede pubblico coperto (la proprieta' e' esclusiva ma l'uso e' pubblico): in questo caso questo portico come lo censite?
- poligono D balconi e terrazzi simili comunicanti (ad uso esclusivo)
- poligono G superfici non rilevanti ai fini fiscali?

ultima cosa:
io penso che chi acquista un'abitazione con corte/giardino di pertinenza esclusiva ...voglia che sta benedetta corte sia di proprieta' al 100% al pari del fabbricato che ha acquistato ...
Andrea

Se il giardino rimane BCNC al catasto non puoi indicarlo nelle planimetrie catastali nè tantomeno poligonarlo. Il giardino deve rimanere di proprietà comune ed il suo uso esclusivo regolamentato da norme interne al condominio. In atti può essere descritta la condizione del giardino che viene utilizzato in uso esclusivo agli immobili al piano terra in cambio della loro manutenzione, il tutto come da norme condominiali sottoscritte.
Quest'ultima modalità, detto tra noi, io la sconsiglio perchè effettivamente può dare dubbi sulla effettiva destinazione che potrebbe non essere consona al BCNC. Preferisco un accordo privato scritto tra le parti interessate. Decide comunque il Notaio.

Saluti.

Allora ragazzi, aiutatemi a fare a questo punto chiarezza ...

Premesso che:
1. si tratta di una nuova costruzione, quini ad oggi unica proprietà, per la quale sono previsti gli atti di vendita a breve;
2. il Progettista mi ha chiarito che il problema di non poter dividere fisicamnete i giardini dipende da prescrizioni del Reg. Edilizio nelle quali non credo debba addentrarmi personalemnte, o almeno spero;

Quindi:
1. queste porzioni di giardino, che devo rimanere di proprietà COMUNE ma in uso esclusivo ad alcune ui, mi pare di aver capito che non le devo poligonare. detto questo mi sfuggono questi passaggi:
a. nell'elaborato planimetrico rappresento l'intero giardino come BCNC senza note, diciture, o altro?
2. quando faccio la planimetria delle ui interessate a queste porzioni di giardino, alle quali si accede direttamente da portafinetsra, non devo delimitarle neanche graficamente con un linea virtuale? Se lo faccio (per chiarezza agli occhi del Notaio e dell'acquirente) è corretto o scorretto? Devo scriverci dentro qualche specifica del tipo "porzione ad uso esclusivo"? Oppure a livello catastale è scorretto apporre tale diciture?

Grazie ancora a tutti,
Marta

visto che negli ultimi 3 mesi è la terza volta che affronto la stessa identica problematica, dimmi......non che è che stiamo lavorando nella stessa zona?????? :roll:

In che senso?
Questa è una nuova palazzina a Cologno Monzese (MI).
Tu dove operi?

scusami Marta, ma io ribadisco il mio pensiero:
come puoi vendere una porzione di giardino che deve rimanere COMUNE ma in uso ESCLUSIVO??
gia' se consideriamo le 2 parole si "sente" che stridono tra loro...non possono "convivere"
e' come dire "bella questa cosa NERA ... e' molto CHIARA"
oppure, per restare in tema catastale ...
ho un'autorimessa ESCLUSIVA ma la USANO TUTTI .....
questo e' e rimane il mio pensiero.
Rimango dell'idea che una pertinenza ad uso esclusivo va indicata nella scheda della relativa u.i. .... utte le altre "soluzioni", poco o tanto, non sono corrette.
spero che in qualche modo ti sia utile.
Andrea
p.s. non sono Dio in terra...non conosco la Verita' ... in questo caso mi sono un po' autoconvinto .. e se sono in errore ... aiutatemi a ricredermi

Il regolamento del Comune vieta la divisione fisica dell'area, non la sua vendita in porzioni.... Occorre meditare su questo. Quindi ci può anche stare di non censire l'area come BCNC e di dividerla in subalterni da trasferire come pertinenza alle singole UI. Questa è una ipotesi da percorrere in sintonia con tutti i soggetti interessati, dal Notaio, all'Architetto progettista, al venditore costruttore, al Geometra, al DDLL, al compratore, ecc..
Da solo, e se solo qualcuno non fosse convinto, come geometra incaricato dell'accatastamento la decisione sarebbe quella di inserirlo come BCNC con l'uso esclusivo regolamentato internamente al condominio con l'accordo di tutti. E se anche questo non va bene, allora solamente come BCNC.

Saluti.