Buongiorno a tutti,

chiedo un parere tecnico su una difformità riscontrata in un appartamento a Roma, attualmente in preparazione per la vendita.

Inserisco un link con un’immagine comparativa con:

A: estratto della planimetria catastale del 16 dicembre 1985, con evidenziato il simbolo oggetto del dubbio;
B: schema indicativo della situazione attuale, con la chiusura in cartongesso.

1. Storia dell’immobile

Originariamente la camera affacciava su un terrazzo a livello ed era dotata di una propria finestra.

Prima della domanda di condono del 1985 sono stati eseguiti due interventi:

trasformazione del terrazzo in veranda;
realizzazione di un’apertura ad arco per collegare la camera alla veranda.

L’arco esisteva quindi già quando fu presentata la domanda di condono del 1985.

Negli anni ‘90, successivamente a tali interventi, l’apertura è stata completamente chiusa mediante una parete in cartongesso, eliminando il passaggio tra i due ambienti.

Nel 1996 è stata rilasciata una concessione edilizia in sanatoria relativa all’ampliamento. Resta da verificare, sulla base degli elaborati approvati, quale configurazione del collegamento tra camera e veranda sia stata effettivamente legittimata.

2. Il dubbio sulla planimetria del 1985

Nel punto di collegamento tra camera e veranda compare un simbolo costituito da linee parallele e da un breve tratto perpendicolare.

Vorrei capire se, secondo le convenzioni catastali utilizzate negli anni ’70-’80, questo simbolo rappresenti:

un arco o vano di passaggio aperto;
una porta o porta-finestra;
un altro tipo di serramento.

Non vorrei attribuire al simbolo un significato senza riscontri documentali.

3. Le due soluzioni prospettate dal tecnico

L’architetto consultato ha indicato due alternative per raggiungere la conformità:

Soluzione A — Rimuovere il cartongesso, ripristinando la comunicazione tra camera e veranda.

Soluzione B — Mantenere il cartongesso, presentando una CILA in sanatoria, previa verifica dei rapporti aeroilluminanti della camera.

Prima di procedere con lavori o pratiche vorrei capire se queste siano effettivamente le uniche soluzioni e quali adempimenti siano necessari.

4. Domande ai professionisti


Esistono istruzioni catastali storiche, legende o planimetrie degli anni 1970-1985 che permettano di identificare con certezza il simbolo evidenziato?
Per verificare lo stato legittimo, quale valore assume la planimetria catastale del 1985 rispetto alla domanda di condono, agli elaborati allegati e alla concessione in sanatoria del 1996?
Considerando che l’arco era già esistente prima del condono, la rimozione del cartongesso e il ripristino del passaggio aperto potrebbero avvenire senza una CILA in sanatoria? Quali verifiche occorrerebbero?
Se invece si mantenesse la chiusura degli anni ‘90, potrebbe essere valutata la disciplina delle tolleranze esecutive dell’art. 34-bis, comma 2-bis, DPR 380/2001, oppure sarebbe necessaria una regolarizzazione edilizia?
La descrizione dell’intervento come ampliamento residenziale è sufficiente a dimostrare l’accorpamento funzionale dei locali oppure occorre verificare espressamente il collegamento rappresentato negli elaborati assentiti?

Obiettivo: individuare una soluzione urbanisticamente e catastalmente corretta, documentabile in sede di compravendita, evitando interventi o sanatorie non necessari.

Ringrazio chi potrà indicare riferimenti normativi, istruzioni catastali dell’epoca, casi documentati o esperienze professionali pertinenti.

Preciso che lo schema B è soltanto illustrativo e non costituisce un rilievo tecnico aggiornato.



https://ibb.co/FLxprhJC

Buongiorno, come suggerito dall'architetto la soluzione migliore è quella di rimuovere il cartongesso e ripristinare la comunicazione dei due vani a prescindere se l'apertura riportata in planimetria trattava una porta e/o una porta finestra (probabilmente era una porta finestra).

Saluti

Grazie per la risposta.

Vorrei chiarire un punto sulla soluzione che suggerisce.

Nel verbale del 25 ottobre 1985, relativo alla domanda di condono, viene dichiarato che «l’ampliamento del vano soggiorno sul terrazzo di proprietà è stato eseguito dal sottoscritto nell’anno 1971».

Il locale era quindi originariamente un soggiorno, successivamente trasformato in camera da letto. L’arco di collegamento con la veranda esisteva già prima della domanda di condono, mentre negli anni ’90 è stato completamente chiuso con una parete in cartongesso.

Quando consiglia di rimuovere il cartongesso e ripristinare la comunicazione, intende lasciare l’arco completamente aperto, senza porta né porta-finestra, anche se il simbolo del 1985 rappresentasse un serramento?

E soprattutto, considerando la concessione in sanatoria del 1996, il semplice ripristino dell’apertura sarebbe sufficiente a rendere l’immobile conforme urbanisticamente e catastalmente, senza necessità di una CILA in sanatoria o altri adempimenti?

La ringrazio per il chiarimento.