Una domanda agli esperti su un caso veramente unico:
l'Adt ha scritto a un mio cliente sostenendo che da un controllo con le ortofoto ha individuato che l'area in una zona commerciale adibita a parcheggio non è stata interamente accorpata al fabbricato ma che risulta ancora a catasto terreni. L'area è infatti destinata a strada e parcheggio standard di lottizzazione. Risulta ancora intestata al mio cliente in quanto il comune per evitarne la manutenzione ha voluto in convenzione semplicemente asservire ad uso pubblico dette aree. Il tecnico che ha effettuato l'accatastamento non ha quindi accorpato al fabbricato dette aree. Premetto che tutta l'area intorno al fabbricato destinata a parcheggio pertinenziale è stata invece accorpata e computata nella rendita. Personalmente ritengo sbagliata l'imposizione dell'Adt poichè l'uso è in carico al comune (parcheggio verde e strada) quindi anche la rendita (vedi usufruttuario) è in carico al comune. Cosa ne pensate?

è stato legittimo il dubbio dell'AdT a loro primo impatto; è legittima comunque l'obiezione della parte interessata, da rappresentare così compiutamente all'AdT, con le modalità che avranno avuto l'accortezza di comunicare insieme alla notifica.
ciao

Ho scritto di non condividere quanto sostenuto dall'AdT perchè il mio cliente ha già risposto con le motivazioni di cui sopra, ma la replica è stata che o esegue la fusione delle particelle con il fabbricato e le computa nella rendita oppure lo fanno loro a spese del cliente. Credo che sia un abuso di potere quindi chiedo a chi conosce meglio di me le normative catastali qualche lume in merito. Grazie

credo che tu debba fare riferimento alla definizione di unità immobiliare di cui all'art. 2 del DM 28/1998.

--Ciao

l'ART.2 del D.M. 28/1998 cita:
"L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale."
La mia domanda a questo punto e': in base a quale normativa o circolare o altro l'Adt considera pertinenza di una unità immobiliare anche le strade ed i parcheggi pubblici od asserviti ad uso pubblico della lottizzazione o Piano Attuativo in cui l'unità immobiliare è sorta?
Nella lettera di risposta l'Adt sostiene che l'uso pubbico sia una semplice limitazione al diritto di proprietà, io penso invece che sia un modo di godimento della proprietà altrui al pari dell'usufrutto e quindi il reddito derivante competa all'usufruttuario e non al proprietario.
Sbaglio?

Da quello che ho letto, credo che questa cosa sia ritenuta equivalente ad una imposizione di servitù anzichè ad un ususfrutto, questo spiegherebbe la richiesta dell'adt.

www.consulenzaespropri.it/documentoMostr...

--Ciao

"...E’ questo, ad esempio, il caso in cui si realizzano condotte interrate (acquedotti, fognature, cavi, ecc) la cui permanenza sul fondo non pregiudica, per terreni agricoli, le possibilità di coltivazione o, qualora si tratti di terreni edificabili, non pregiudichi l’utilizzo edificatorio del fondo..." La convenzione prevede la completa disponibilità di tutte le aree "verde, strada, parcheggio" a favore del Comune e l'impossibilità di utilizzi a scopi diversi, credo che questo limiti al quanto il diritto di proprietà, la differenza sostanziale è che il privato non può in nessun modo utilizzare dette aree ma deve solo provvedere alla manutenzione. Io a questo punto potrei portare le aree al nceu mettendole in categoria D/8 come vuole l'AdT ma assegnerei un sub ad hoc e direi al cliente di non pagarci l'ici in quanto opera a destinazione pubblica. Così poi il cliente se la vedrà con l'ufficio ICI del Comune che è certamente più al corrente dell'Adt sulle previsioni della convenzione che ha stipulato.
Sarà la soluzione giusta?

Non puoi censire -un'area- in D/8, puoi metterla in F/1.
Per il resto il discorso fila.

--Ciao

In un accertamento di due mesi fa l'AdT ha censito un'area originariamente F/1 portandola in D/8 sostenendo (in questo caso a ragione) che fosse area suscettibile di redditualità separata (utilizzata a piazzale espositivo). Quindi anche senza nessuna struttura fissa è possibile accatastare un'area in D/8 attribuendo valore di mercato (riferito al biennio 1988/1989) all'area e alle relative finiture (verde o piazzali, recinzioni, ecc...).
ciao