Buongiorno.

Cerco di rendere comprensibile il quesito.

Esiste una villetta bifamiliare, PT fondi e box comuni, P1 Abitazione Fratello 1, P2 Abitazione Fratello 2. Circondata da corte comune.

E' stato realiszzato un ampliamento dei singoli appartamenti in questo modo. Su un angolo del fabbricato, e quindi sulla corte comune, si è edificato un portico al PT, sormontato da una stanza per il piano 1 e ulteriormente sormontati da un'altra stanza destinata al piano 2.

Sono stati altresì costruiti due balconi aggettanti (sulla corte commune) ciascuno a servizio di un appartamento.

Sui balconi aggettanti mi pare la giurisprudenza abbia già espresso pareri riguardo la proprietà esclusiva di fatto dei balconi che sono estensioni degli appartamenti cui servono.

Sulle stanze mi viene un dubbio, ma sarei propenso a considerarle anch'esse (nella prossima variazione catastale) di esclusiva proprietà degli appartamenti di cui costituiscono estensione. Non mi convince l'idea di presentare unità unite di fatto. Non vorrei attribuire una comproprietà su di una stanza che poi in realtà non esiste.

Casi simili ne avete trattato ?

Primo: per le stanze ed il portico che occupano la corte comune va presentato un tipo mappale da firmare da parte dei due fratelli.

Secondo: in sede di costituzione di quanto oggetto di ampliamento devi costituire:

a) il portico come B.C.N.C. ai due appartamenti esistenti e come B.C.N.C. alle due unità abitative oggetto di ampliamento;

b) la stanza con balcone a piano primo come abitazione a se stante da unire di fatto al resto dell'appartamento ubicato nello stesso piano (più che altro per permettere di poterlo accatastare come abitazione in caso di mancanza di un locale cucina ubicato in detto ampliamento);

c) la stanza con balcone a piano secondo come abitazione a se stante da unire di fatto al resto dell'appartamento ubicato nello stesso piano (più che altro per permettere di poterlo accatastare come abitazione in caso di mancanza di un locale cucina ubicato in detto ampliamento);

d) i due rispettivi appartamenti vanno variati come porzioni unite di fatto alle suddette rispettive porzioni, oggetto di ampliamento, dello stesso piano;

e) l'intestazione delle due porzioni abitative oggetto di ampliamento saranno: Primo Fratello per 1/2 quote provvisiorie da definire con atto legale e Secondo Fratello per 1/2 quote provvisorie da definire con atto legale.

Terzo: per regolarizzare il tutto basta fare un atto di divisione e/o permuta mediante il quale ogni fratello si prende la sua porzione di ampliamento del proprio appartamento.

Quarto: per concludere è preferibile fare unteriori Docfa, dopo le volture, per fare in modo che per ogni piano risulti un unico appartamento intestato al rispettivo proprietario ovvero fratello.

Diversamente, se l'ampliamento ricade sul B.C.N.C. , non puoi essere propenso a considerare nulla di diverso da quanto sopra suggerito.

Esatto, e visto l'enorme dubbio di spallax, qui si parla di diritto , il ragionamento è lo stesso anche per i balconi, in questo caso.



Saluti

Vi ringrazio per l'intervento.

In questi giorni ho tentato di ampliare la comprensione del problema, sia con ricerca di sentenze o simili, sia con colleghi coi quali mi capitava di imbattermi.

Rilancio solo per piacere di ampliare le mie conoscenze il più possibile.

Col portico con i locali soprastanti ho ottenuto due versioni diverse, una parte considerava che non avendo (il portico) limitato il godimento dell'area comune, i locali soprastanti potevano essere considerati di proprietà esclusiva agli appartamenti cui servono. Altri concordavano sull'accessione e quindi li consideravano di proprietà comune. Direi che posso seguire le vostre indicazioni con sufficienti argomenti per difendere il mio operato di fronte al cliente, si tratta di volumi nella colonna d'aria comune.

Coi balconi aggettanti invece purtroppo non sono stati edificati nei nuovi volumi in modo che sia semplice considerarli un tuttuno. I balconi sono in altra zona e quindi volendoli trattare come u.i.u. unita di fatto dovrei crearne una composta solo dal terrazzino dandogli la consistenza di un vano.

I balconi però, tutti mi hanno indicato di aver sempre unito i nuovi terrazzini, alle u.i.u. a cui servono senza passare dall'intestazione ad altri e ad atti notarili e poi fusione finale. I colleghi che hanno agito in questo modo, col benestare dei notai che non hanno mai sollevato questioni di legittimità sono tanti.

Il percorso dei due fratelli è ormai tracciato e la proprietà globale si riunirà naturalmente all'unico figlio di uno dei due, essendo scapolo il secondo, ed avendo ormai età che rendono impensabili cambiamenti. Quindi non è previsto nessun atto di divisione tra i due.

Se voleste, potreste condividere le vostre conoscenze ed esperienza in materia così da poter sottoporre la procedura ai clienti senza tema di smentita.

Grazie infinite a chi vorrà aiutarmi.