Salve a tutti.
Ho un problemino che necessita di aiuto, anche se non vedo vie d'uscita.

Allora viene nel mio studio un cliente, architetto, che mi chiede come può risolvere una situazione di questo tipo:

negli anni '80 abitava all'ultimo piano di un condominio, sopra di lui un lastrico solare condominiale che però era accessibile solo tramite il suo appartamento (cosa accertata e verificata).
Chiedendo il permesso al condominio, che con delibera unanime lo accordava, provvede a presentare regolare documentazione in comune e lo sistema.
Il problema si crea quando altro tecnico per suo conto accatasta il terrazzo ed erroenamente lo sbatte nella planimetria dell'appartamento in quanto, a suo dire, il tecnico catastale visto l'uso esclusivo ha preteso la compilazione della planimetria in questo modo per approvare la pratica.
Ovviamente sbagliando vista l'assoluta mancanza di titolo.
A questo punto lui vende l'immobile e la terrazza compresa nella planimetria entra a far parte della vendita per la quota intera (a questo punto metto le mani nei capelli) nonstante lui, acquirente, notaio e chi più ne ha più ne metta, fossero consapevoli della cosa.
Nessuna postilla, indicante che fosse condominiale ma ad uso esclusivo, è stata inserita nel rogito e nemmeno sulla scheda e relativo cartaceo.
Per i quasi 20 anni successivi nessun problema, fino a quando l'acquirente litiga con tutti nel condominio, che a questo punto rivendicano il terrazzo pur non avendo, DA SEMPRE, alcuna possibilità di accedervi e non da dopo i lavori di sistemazione.
Bel casino.
Vedo poche uscite da sta cosa.

N.B.: come spesso succede la pratica catastale l'ha fatta Tizio e l'ha firmata lui come trecnico.

Qulache consiglio da dare, oltre al fatto che è abbastanza nella ..... !

Grazie anticipatamente.

Salve.

Se sono passati più di venti anni, l'unica soluzione è l'USUCAPIONE.

Buon lavoro.

..non penso proprio che si possa fare l'usucapione, per poterla applicare infatti, il possessore deve averla utilizzata in buona fede pensando di esserne il proprietario, visto che dici che sono passati quasi vent'anni (percio' non vent'anni) e che il condominio ha rivendicato (giustamente direi io), la proprieta' del lastrico, non vi e' modo di dimostrare che per vent'anni l'ha posseduta in buona fede.
La responsabilita' e' sicuramente del tecnico che l'ha attribuita come esclusiva nella scheda e del notaio che non ha verificato le schede precedenti. atto nullo? altre oppinioni?

Scusate non l'ho scritto tra le premesse, ma l'usucapione è da escludere per due motivi:
1) non sono passati vent'anni;
2) non ha utilizzato il lastrico senza il consenso degli aventi diritto, ma
tutti ne erano a conoscenza ed i lavorisono stati autorizzati tramite
verbale con votazione unanime, favorevole dell'assemblea.
Il fatto che gli stato consentito l'uso esclusivo da tutti non ha ovviamente trasferito alcun diritto di proprietà ed inoltre l'assemblea ha deliberato solo per consentirgli di eseguire delle opere totalmente a carico suo.
La terrazza era comunque, anche prima dei lavori a suo uso esclusivo è infatti accessibile solo attaravesando per l'inetra lunghezza il suo appartamento.
Ora non dico che nella sua vendita, parte del valore non abbia compreso il valore della terrazza, sarei ingenuo solo a pensare lontanamente una cosa simile, quello che mi chiedo è come può essere considerata condominiale una porzione di fabbricato, come una terrazza, accessibile solo attraverso una proprietà privata.
E come se avessi la piscina condominiale nel retro di casa e gli altri per accedervi passassero dal mio salotto.
Cmq secondo voi la responsabilità va suddivisa tra tecnico, notaio e proprietario ?
Secondo me la responsabiltà maggiore è del notaio che avrebbe dovuto controllare i titoli di proprietà, per quanto riguarda il tecnico lui sostiene come detto che è stato il catasto a pretendere l'inserimento nella scheda dell'appartamento del terrazzo.
Mi si dice, inoltre, che trascorso il decennio il notaio non risponde più dell'eventuale danno !
Francamente io credo di dover dare al mio cliente solo brutte notizie.
Secondo voi se sulla scheda ci fosse stata una nota con scritto : terrazzo condominiale ad uso esclusivo - la situazione sarebbe stata diversa ?

Grazie a tutti per la collaborazione.

...io direi che il proprietario non ha colpe, si e' affidato ad un tecnico ed a un notaio.




..il notaio ha sicuramente una colpa, non avendo controllato lo storico, ritengo comunque che il tecnico abbia innescato la catena.
Che lui dica che il catasto non gli accettava la pratica, non ha alcun valore, anche perche' penso sia chiaro che se la proprieta' e' condominiale, non la posso sicuramente indicare come esclusiva, avrebbe dovuto far valere i sui diritti, invece d'aver fretta di concludere una pratica a mio avviso sbagliata.

Ritengo che ci si possa rivalere anche sul venditore , che nell'atto ha sicuramente dichiarato d'essere proprietario.




...i diritti scritti sulla scheda non valgono niente, avrebbe dovuto essere indicato nell'atto.

Concordo è quello che pensavo.

Da qualunque parte la si guardi sta cosa è chiara materia giurisprudenziale e come tale va trattata.

Troppo spesso c'è chi scherza sui titoli di proprietà. Prima o poi i nodi arrivano sempre al pettine ... capelli permettendo !

Cmq credo che ci sia stata incompetenza anche da parte del tecnico catastale nell'accettare la pratica di variazione.
Ah tra l'altro il tecnico che al tempo ha approvato oggi è capo area !

Grazie.

Buongiorno,
anch'io ho un problema di proprietà.
Ho un cliente unico proprietario di un edificio di 5 piani composto da diversi appartamenti tutti regloarmente censiti. Ha deciso di vendere uno degli appartamenti di ultimo piano, ma vuole riservare per se la proprietà esclusiva del lastrico solare che attualmente risulta censito come BCC a tutti gli appartamenti. Il cliente mi chiede di fondere il lastico solare con l'appartamento in cui egli risiede in modo da rappresentarli come unica u.i.u. oppure di intestarlo catastalmente a se stesso.
Ho dei dubbi su entrambe le soluzioni e vi chiedo quale sia la più corretta da seguire ed anche se una semplice voltura possa essere la soluzione per la seconda.
Grazie

..il bcc, e' comune alle unita' indicate nell'elaborato, o se le schede sono datate, a tutte le unita' sulle quali e' rappresentato come comune, percio' la voltura e' impossibile.

..la cosa piu' semplice e corretta e' indicarlo come terrazza esclusiva, legata al suo appartamento, percio' sopprimi i due sub., costituendo un'unica iunita', rifai l'elaborato o tutte le schede in cui detto lastrico e' indicato.

puntuale e preciso come sempre, grazie bioffa.