gentili forumers,

nonostante l'appuntamento di questa mattina presso l'ufficio del Catasto (front office DOCFA), non è stato possibile accordare una soluzione per variare una unità immobiliare (abitazione già in atti) da categoria A/4 a categoria F/4.



La questione verte sulla necessità (ineludibili motivi giuridici) dell'attuale proprietario a dover dichiarare nell'atto di vendita la conformità dei dati catastali allo stato odierno.
Quest'ultimo, come ben si riscontra nelle abbondanti immagini nella relazione illustrativa predisposta in allegato al DOCFA, è sostanzialmente diverso dalla planimetria in atti, giacché ha smesso di essere un'abitazione: circa due anni fa lì furono iniziati lavori di manutenzione e, subito dopo le demolizioni, sono stati interrotti per non essere più ripresi.

Dal punto di vista urbanistico si provvederà alla fine lavori parziale, ma non sembra trovarsi facile soluzione per l'aggiornamento dei dati catastali.

Nellì'uiu mancano le tramezzature, gli impianti e persino il pavimento col sottopavimento: l'ex appartamento è al piano terra ed il suo attuale piano di calpestio (-30cm. dalla quota originaria) è su terra smossa, su cui è iniziata a spuntare persino un po' d'erba...

Poiché il proprietario ha necessità di dichiarare la conformità dello stato di fatto ai dati catastali in sede di imminente rogito notarile, con ben note conseguenze economiche e penali in caso di falsa attestazione, è diventato imprescindibile trovare una soluzione adeguata per un aggiornamento in catasto.

Avevo pensato, quindi, di convertire l'A/4 in F/4 con pratica DOCFA, prevedendo soppressione e costituzione, ricorrendo alla causale "variazione della destinazione", allegando quindi solo l'elaborato planimetrico.

L'operatore DOCFA presso lo sportello catastale ha gentilmente motivato verbalmente il rifiuto dell'ufficio all'accettazione della pratica, adducendo che in passato furbescamente sono state presentate soluzioni di questo tipo al fine di eludere le tassazioni. Ovviamente non è questo il caso, ma l'operatore si è detto comunque impossibilitato all'eventuale accettazione, salvo diversa valutazione e specifiche indicazioni del suo dirigente.

Voi che fareste? Vi è mai capitata una situazione simile? Io non credo che la vendita di un immobile in corso di trasformazione debba ritenersi un caso isolato.

Ringrazio in anticipo quanti avranno la pazienza e la gentilezza di condividere suggerimenti in funzione della propria capacità ed esperienza.

Come A4 l'abitazione è catastalmente idonea ad essere compravenduta.

La categoria F4 non può essere assegnata.

Procedere alla vendita lasciando inalterata la situazione catastale agli atti.

E tu dichiaresti DA PROFESSIONISTA, con una relazione SCRITTA E FIRMATA, che la piantina catastale di un'unità immobiliare censita come A/4 costituita da 6 vani quando nella realtà trovi un unico vano, casomai anche senza wc, senza cucina, senza tramezzi interni, etc, come CONFORME allo stato di fatto?

Io NO.

Io farei variazione catastale come proposto dall'autore del post allegando foto e relazione tecnica esplicativa.

Poi voglio vedere se l'impiegato si permette di dire per iscritto che lo scopo del Docfa è quello di eludere le tasse. Anzi è proprio il contrario: quello di procedere ad una stipula con conseguente pagamento di imposte e tasse.

Ricordo però che le categorie F3 e F/4 sono (erano!) provvisorie.

P.S. Dato che oggi vanno di moda anche i video (per Deloitte) si allega anche un file del video (Questa è una battuta naturalmente).

Saluti.

Ringrazio per la pronta risposta, ma magari può essere il caso di approfondire, visto che la questione potrebbe interessare in futuro altri colleghi.

Dalla lettura della norma, che tutti noi conosciamo, per la vendita appare necessario che lo stato di fatto dei luoghi deva essere conforme a quanto depositato in catasto, mentre non aggiornandolo in catasto non sembra verificarsi questa conformità.

@Manero: suggerisci di procedere al rogito senza aggiornare lo stato di fatto catastale. Sei certo che il venditore non stia dichiarando il falso?


All'occorrenza per più comoda consultazione riporto la norma di riferimento:

"14. All' articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari ."

Fonte: Decreto-legge del 31 maggio 2010 n. 78 Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitivita' economica. Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 125 del 31 maggio 2010 - supplemento ordinario - Nota: Convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010 n. 122.

In questi termini l'atto non lo puoi fare per legge e l'assegnazione dell'F4 non è consentito dalle norme per una unità in cui si stanno facendo opere di manutenzione straordinaria.

Buongiorno

La categoria F/4 non la puoi richiedere.

Apri una cila dichiarando lo stato dei luoghi è vari l'uiu in F/3.

Tieni presente però che l'atto in categoria F è sottoposto ad accertamento.

Come è andata a finire?

A seguito di consultazione con l'ufficio è stato fatto rilevare il paragrafo che segue, estratto dal vademecum DOCFA nazionale, che a pag.27 riporta quanto segue: “Non è, pertanto, ammessa la variazione in categoria F/4 di un’unica uiu oggetto di intervento edilizio35, atteso che la rendita catastale attribuita alle unità immobiliari urbane tiene già conto delle eventuali perdite reddituali connesse alla mancata utilizzabilità delle stesse per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria36.”

Il caso in questione coincide con l’eccezione indicata per cui è, quindi, esclusa la possibilità che l’UIU A/4 possa essere ricondotta ad F/4.

Avendo comunque necessità di far dichiarare lo stato di fatto così com’è (di fatto è in uno stato di cantiere edile post demolizioni, con opere che non verranno completate), per le predette necessità giuridiche connesse al prossimo rogito, è stato invece possibile variare la planimetria catastale con l’ambiente svanato, ossia così com’è, senza cucina, bagni e destinazioni di sorta, accludendo una relazione tecnica illustrativa correlata da ampia documentazione fotografica.
Le causali indicate sono stata “diversa distribuzione interna” e “ristrutturazione”, che hanno previsto la soppressione e la costituzione del nuovo subalterno, permettendo l’utile creazione dell’elaborato planimetrico.

Lascio questo messaggio perché così i colleghi che in futuro eventualmente dovessero avere necessità di una soluzione in merito potranno trovarla secondo quanto prodotto a termine di questa esperienza.

Adesso posso fare delle considerazioni, anche se non è chiarissimo il messaggio sopra, ritengo di poterlo decifrare.

L'unità è rimasta immutata nei dati catastali e in special modo nella categoria A4 in atti.

Nonostante sia ritenuta presunta incongrua rispetto allo stato di fatto, la categoria è rimasta invariata.

Pertanto l'unità immobiilare la si poteva trasferire regolarmente prima con dichiarazione di conformità e la si può trasferire ora, con la stessa dichiarazione di conformità, dopo la variazione catastale che non ha di fatto apportato nessuna modifica su quanto indicato in visura.

Ricordo che la dichiarazione di conformità riguarda i dati catastali (identificativi e di classamento), non la planimetria, la quale può presentare anche difformità che non incidono sui dati di classamento e sulla rendita (come è questo il caso dimostrato dalla variazione presentata).

Domando scusa a Manero se non sono stato abbastanza chiaro nell'esporre quanto sopra.

Confermo che la categoria non è stata cambiata: l'unità è rimasta A/4. E' stata, invece, debitamente aggiornata la planimetria, svanando gli ambienti, con conseguente variazione del numero dei vani e della rendita, accludendo alla pratica DOCFA una relazione tecnica utile a spiegare l'assenza dei classici vani (cucina, wc, etc..) ed a fotografare precisamente lo stato di fatto.

Dui qui è possibile uno spunto di riflessione.

Qualora ipoteticamente la rendita non fosse variata, a mio modesto avviso ("se mi sbaglio, mi corriggerete" ) la planimetria catastale, rappresentando un dato/elemento catastale in atti di quelli da dichiarare conformi per la già richiamata normativa vigente in sede di atto notarile, meritava di essere ripresentata.

Dalla mia interpretazione ne consegue che la planimetria catastale avrebbe dovuto comunque essere aggiornata perchè si potesse dichiarare in sede di rogito la conformità dello stato dei luoghi ai dati catastali.

Se ci sono idee diverse, potremmo confrontarci in modo costruttivo citando magari disciplinari del notariato o eventuali altre norme specifiche: l'argomento è delicato, ma interessante e tutt'altro che banale.

Giusto il confronto costruttivo ed in questi termini intervengo di nuovo.

Non l'avrei fatto mai specie con la variazione della rendita che speravo ottimisticamente non fosse stata modificata addirittura in riduzione.

Sarebbe interessante riportare disciplinari notarili che avallano la procedura effettuata. Ma non ce ne sono.

Non è stata affatto presa in considerazione la cautela che si deve avere in questi casi a tutela delle parti che si trasferiscono un bene immobile.

Il rischio, molto probabile, è che, con la scusa della conformità catastale che c'era di piu' prima della variazione, adesso l'Agenzia potrebbe ricostituire il vecchio classamento in atti con la stessa motivazione per la quale una manutenzione straordinaria in corso non può modificare i dati di classamento in essere. E' lo stesso principio scritto nel vademecum DOCFA nazionale, che a pag.27 riporta quanto segue: “Non è, pertanto, ammessa la variazione in categoria F/4 di un’unica uiu oggetto di intervento edilizio35, atteso che la rendita catastale attribuita alle unità immobiliari urbane tiene già conto delle eventuali perdite reddituali connesse alla mancata utilizzabilità delle stesse per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria36.”.


Ciò vale anche per la riduzione della rendita incautamente perpetuata.

Successivamente l'Agenzia potrà fare accertamento sul maggior valore impositivo in atto. Non sarà una grossa cifra, quindi le parti non avranno un grosso danno economico che dovranno sostenere in solido. Però, solo per il fatto certo che se ne poteva fare a meno, ciò che è stato fatto è ancora piu' fastidioso.

Questa effettuata è chiaramente una procedura tesa a ridurre l'imponibile con il tentativo maldestro di pagare meno tasse sulla compravendita che per il prezzo valore è riferita alla rendita catastale.

Ma si fanno i conti senza l'oste che negli accertamenti fa affidamento alla reale potenzialità reddituale dell'immobile e non allo stato di fatto TEMPORANEO in cui si trova l'unità immobiliare stessa in cui sono in corso lavori di manutenzione straordinaria alchè questi non saranno mai terminati e lasciati parzialmente a morire.

Pazienza, quello che è fatto è fatto. L'atto si può fare. Tutti contenti. Per ora.

Da un recente Vademecum della Regione Abruzzo,

www.agenziaentrate.gov.it/portale/docume...

da dove estraggo il seguente passo dove si legge:


" 1.3 Obbligo di denuncia e inventariazione.

Tutti i beni riconducibili alla nozione di “unità immobiliare”, così come definita nell’art. 2 del Decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 2 gennaio 1998, costituiscono oggetto di inventario nel Catasto Fabbricati.

Le unità immobiliari sono catastalmente definite e identificate con l’indicazione del Comune di appartenenza, l’eventuale zona censuaria e sezione urbana, il foglio di mappa, la particella e, qualora presente, il subalterno;

nel caso di unità graffata, l’unità è composta da più particelle e/o subalterni.

La denuncia di accatastamento deve essere presentata:

- per le unità immobiliari urbane di nuova costruzione;

- nei casi di variazione dello stato, della consistenza o della destinazione d’uso degli immobili già censiti (frazionamento e/o fusione di UIU, riduzione o ampliamento, variazione della distribuzione interna, cambio di categoria);

- per le nuove unità (afferenti) edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;

- per alcuni immobili non produttivi di reddito urbano, come i beni comuni e le relative variazioni.

Per le unità urbane di nuova costruzione è necessario l’aggiornamento cartografico (tipo mappale e/o tipo mappale e frazionamento) con il quale la particella cessa di vivere redditualmente al catasto terreni per continuare la sua vita fiscale al catasto fabbricati.

Il comma 2 dell’art. 3 del citato D.M. n. 28/98, prevede che “Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell’articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso”, anche le tipologie di immobili sotto elencate, al fine di poterli identificare in caso di atti traslativi e/o costitutivi di diritti reali:

a) “Fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione” - (categorie F/3 e F/4);

b) “Costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado” - (categoria F/2);

c) “Lastrici solari” - (categoria F/5);

d) “Aree urbane” - (categoria F/1);

e) “Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione” - (categoria F/7), In particolare, la categoria F/7 è stata introdotta dal 1° luglio 2016, in seguito alle disposizioni dell’art. 12 comma 2 del D.Lgs. n. 33 del 15 febbraio 2016, che esclude tali manufatti dal concetto di UIU.

Precedentemente essi erano censiti in categoria D/7, in base alle prescrizioni delle circolari dell’Agenzia n. 4/T del 2006 e n. 2/E del 1° febbraio 2016.

1.4 Immobili per i quali non sussiste l’obbligo di accatastamento

Il comma 3 dell’art. 3 del D.M. n. 28/98 riporta infine l’elenco degli immobili che, per le loro caratteristiche, non costituiscono oggetto di inventariazione “a meno di una ordinaria autonoma suscettibilità reddituale”, da valutarsi in ogni caso specifico:

a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;

b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;

d) manufatti isolati privi di copertura;

e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 mt, purché di volumetria inferiore a 150 mc;

f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Nel caso in cui le opere di cui alle lettere a), c) ed e) siano rivestite in paramento murario, e costituiscano accessori a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, esse “sono oggetto di iscrizione in catasto contestualmente alle predette unità”.

Ai fini dell’accatastabilità di tali immobili occorre sottolineare l'importanza di un corretto esame preliminare delle loro 6 caratteristiche, al fine di verificarne l’aspetto fondamentale dell’ordinaria autonomia funzionale e di reddito, che deve essere considerata prevalente sul dato dimensionale e delle caratteristiche costruttive (es.: chioschi per la vendita di bibite, edicole per la rivendita di giornali, cabine elettriche, ecc.).

Ringrazio Manero per essere intervenuto nuovamente.

o non ritengo che la variazione catastale denunciata, che ha comportato la minima diminuzione di vani e rendita, sia da considerarsi "incautamente perpetrata", come si è scritto.

Le ragioni, fondate sulla necessità di aggiornare la planimetria, hanno causato nuova poligonazione con conseguente riduzione (ad esempio) del numero dei vani, sebbene la superficie lorda complessiva (nota bene: svanata in complessivi due ambienti residui) sia rimasta identica.

Seguendo la procedura disponibile, infatti, quanto denunciato con l'ultima pratica DOCFA è stato concordato con l'ufficio accettante, ben spiegato in relazione ed, in fine, accordato dall'Ente che l'ha approvato. Tutti possiamo sbagliare, ma l'incautela non dovrebbe appartenere a questa pratica.

L'Agenzia delle Entrate, nel suo ramo catastale del Territorio, ha concordato ed avallato la procedura: qualora volesse effettuare accertamenti, la documentazione completa sarà a disponibile alla sua consultazione.

Quando si afferma che la scelta tecnica adottata da un professionista sia stata "incautamente perpetrata", magari potrebbe essere opportuno addurre anche argomentazioni utili a suffragare la propria posizione critica: ben venga il confronto, dal quale tutti gli utenti possono cogliere occasione di imparare, ma sarebbe meglio produrre elementi validi e riscontrabili.

Mi riferisco, inoltre, alla considerazione in cui "negli accertamenti fa affidamento alla reale potenzialità reddituale dell'immobile e non allo stato di fatto TEMPORANEO in cui si trova l'unità immobiliare stessa in cui sono in corso lavori di manutenzione straordinaria": un locale svanato conserva la medesima superficie lorda con la sua potenzialità ad essere suddiviso in due, tre, quattro..etc.. stanze. Se ci si riflette, una stima per valore di trasformazione, ossia per la sua capacità potenziale, può essere addotta in ogni caso su ogni immobile: dividendo diversamente la stessa uiu in cui ci troviamo adesso potremmo generare diversa rendita, pur conservando la sua superficie lorda.

Se accertassero questo studio, da cui scrivo, secondo le proprie potenzialità potrebbero infatti scoprire che secondo una stima per valore di trasformazione io stia evadendo tasse per una rendita sottostimata.. o viceversa. Questo immagino che possa valere anche per lo studio di chi stia leggendo in questo momento.

Sulla scorta di queste considerazioni, un'ampia relazione tecnica illustrativa ha fotografato l'immobile nella sua condizione lasciando che eventuali stime potessero realizzarsi non sulla sua potenzialità, che variabile a seconda della conformazione finale, ma sul suo stato di fatto. Tale operazione di estrema trasparenza costituisce un chiaro esempio di un proprietario (e, se si vuole, anche di un professionista) che non può ragionevolmente ricondursi ad un espediente per cercare di ridurre le tasse.

Ancor più, se ben ricordo, allorquando la tassazione nell'atto dovrebbe essere vincolata ad un valore minimo che raramente si supera nella compravendita di un appartamento (categoria A/4) di tipo popolare, ancorché in corso di manutenzione.

Trovo, quindi, privo di fondamento il ragionamento per cui si debba temere un accertamento dell'Agenzia che, qualora avvenga, troverà un professionista che non ha operato incautamente, ma secondo scienza e coscienza al massimo della sua capacità.

Non a caso, infatti, questo confronto è stato proposto proprio nell'interesse di operare la cosa giusta.

Condivido tutto sydbarrett soprattutto la parte in grassetto. Bravissimo.

E facile su un social dire "che si è operato incautamente", ma forse dispongono della sfera di cristallo per conoscere tutta la vicenda e tutta la documentazione in essere.

saluti

Considerata l'impossibilità di trasformare l'uiu in F4, la scelta adottata è la più logica e sensata per certificare la conformità.

Ricrodiamoci che la rendita sulle uiu oridnarie si calcola sui vani, io sono il primo a sostenere che se non si modifica la rendita per effetto della diversa distribuzione (vedi traslazione di un tramezzo) non è necessario aggiornare la planimetria. In questo caso l'aver demolito tutto o parte dei tramezzi, determina la variazione della rendita.

Questo è il fatto.

Ma il paradosso, a mio avviso, si verifica allorchè l'uiu non è utilizzabile come abitazione (ma nemmeno con altra destinazione) magari non ci sono bagni e cucina ad avvalorare l'unitilizzabilità.

La norma o regola che dir si voglia, di non poter trasferire la destinazione ad una categoria fittizia e temporanea è completamente sballata e si basa su un pricipio di presunzione.

Sono convinto che si volesse andare in fondo il catasto sarebbe costretto a rivedere la prassi, del resto con gli strumenti attuali è molto facile stabilire un termine entro il quale far ritornare abitazione l'immobile, trascorso il quale, senza aver adempiuto, potrebbero scattare sanzioni

saluti

Non sono sicuro che sia impossibile varare l'UIU da A/4 a F/4.

Consultate questo:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...



inoltre ho consultato le Linee Guida Operative pag 14 :

Categorie fittizie

Tratto dalle LINEE GUIDA OPERATIVEAdE Regione Marche per la redazione degli atti di aggiornamento del CEU DoCFa

www.agenziaentrate.gov.it/portale/docume...



Il gruppo F (categorie fittizie) comprende le unità immobiliari urbane (u.i.u.) non idonee a

produrre ordinariamente un reddito, anche solo temporaneamente.

Esse sono state previste per poter comunque consentire la presentazione in Catasto di

unità particolari.

Le unità immobiliari censite nella categoria F, oltre a non avere nessuna rendita, sono

rappresentate solo sull’elaborato planimetrico (circolare n. 9/T del 26 novembre 2001

dell’Agenzia del Territorio) con esclusione delle unità in categoria F/6 che viene generata in

modo automatico al CEU, solo al verificarsi delle condizioni richiamate dalla circolare 1/T

del 8 maggio 2009 dell’Agenzia del Territorio.

Di seguito si riporta una sintetica descrizione delle singole fattispecie.

F/1 - Area urbana

F/2 - Unità collabente

F/3 - Unità in corso di costruzione

F/4 - Unità in corso di definizione

F/5 - Lastrico solare

F/6 - Fabbricato in attesa di dichiarazione

F/7 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

........


Poi se ci sono novità che a me sfuggono, per favore fatelo sapere che provvederò ad aggiornare il post.

Grazie e cordialità