"bertone" ha scritto:
Bel quesito, ce ne sono migliaia di fabbricati simili al tuo, e la stragrande maggioranza sono fabbricati edificati tra gli anni '60 e '70 (forse più i '60) - correggimi se sbaglio - . All'epoca non si poneva tanta attenzione all'accatastamento delle soffitte, disegnando solo le uu.ii. sottostanti.

Di sicuro ci sarà un'atto di divisione / cessione dove vengono assegnate le abitazioni ai rispettivi intestatari. Ti consiglio di leggerlo per vedere come sono state trattate (e se sono state elencate...) le parti comuni del fabbricato (ex art. 1117 c.c.), dubito ci sia un regolamento di condominio (ora se ne vedono di tutti i colori - vedi iperbonus -) .

Tempo fa ho provveduto ad aggiornare la planimetria di un appartamento all'ultimo piano di una palazzina al fine di annettergli la sovrastante soffitta (era accessibile mediante una scala interna).

Ricordo che ho allegato relazione tecnica dove citavo ANCHE (non la metto tutta...) OMISSIS ....

Ne consegue che, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio ne per atti, ne per uso, viene meno la presunzione che lo stesso possa essere compreso nelle parti comuni dell’edificio (ex art. 1117 del c.c.), ma bensì possa considerarsi parte integrante dell’appartamento sottostante. Tale principio è stato più volte espresso dalla Suprema Corte di Cassazione già a partire dal 1978 con la sentenza 2 febbraio n. 470 e successivamente riconfermato con varie sentenze (cfr. Cass. Civ. 1988 n. 6206; Cass. Civ. 2002 n. 18091; Cass. Civ. 2004 nn. 18131 e 24147). Ma la Corte di Cassazione si è spinta oltre, riconoscendo la proprietà esclusiva del sottotetto al proprietario dell’appartamento al piano più elevato anche in tutti quei casi in cui, pur avendo il sottotetto dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, non risulti in concreto, per le sue caratteristiche oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio comune, ponendo attenzione quindi alla funzione cui il sottotetto è destinato in concreto (Cass. Civ. 2003 n. 6049; Cass. Civ. 1999 n. 4266; Cass. Civ. n. 2067). .... OMISSIS



La seconda parte della relazione potrebbe essere stata scritta meglio, ma così è andata.

Buon Lavoro.

"Burbe" ha scritto:
Se può servire, riporto l'intero articolo che nel commento alla sentenza n.20.038 del 6 ottobre 2016, chiarirebbe la questione.

Presunzione di proprietà del sottotetto in Condominio

La Corte di Cassazione con Sentenza n. 20.038 del 6 ottobre 2016 ha fornito un chiarimento in merito alla delicata questione della presunzione di proprietà dei sottotetti nei Condomini.

Tale disposto giurisprudenziale afferma che:

“l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al TITOLO, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva”.

Pertanto per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche STRUTTURALI e FUNZIONALI, cosicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di ISOLARE e PROTEGGERE dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia DIMENSIONI e CARATTERISTICHE STRUTTURALI tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Secondo il concetto giurisprudenziale espresso a nulla vale, quale elemento probatorio della titolarità esclusiva, la presenza di una botola all’interno di una unità per accedere al sottotetto: d’altra parte tale fattispecie è comprensibile vista la possibilità che la stessa possa essere stata realizzata (anche abusivamente) in un tempo successivo alla costruzione, onde usufruire in via esclusiva di uno spazio che magari è effettivamente condominiale seppur “tacitamente” non reclamato come tale.

Fate le vostre considerazioni, tenendo conto però dell'orientamento giurisprudenziale, per non ritrovarsi in probabile lite con il vicino di casa.

"samsung" ha scritto:
Come ti è stato detto, in assenza di diversi accordi rilevabili da atti notarili, la camera d'aria sottotetto si presume di proprietà dell'utltimo piano. Se ha un accesso esclusivo dall'appartamento si presume sempre di proprietà dell'ultimo piano. Solo se l'accesso avviene da parti comuni si presume di proprietà comune.

Comunque procurarsi l'atto o gli atti di vendita non è mai tempo perso. Se questi riportano frasi soddisfacenti l'alleghi, altrimentio alleghi una relazione firmata da te e dai proprietari dove fai le opprtune precisazioni.

Saluti

"samsung" ha scritto:
Come ti è stato detto, in assenza di diversi accordi rilevabili da atti notarili, la camera d'aria sottotetto si presume di proprietà dell'utltimo piano. Se ha un accesso esclusivo dall'appartamento si presume sempre di proprietà dell'ultimo piano. Solo se l'accesso avviene da parti comuni si presume di proprietà comune.

Comunque procurarsi l'atto o gli atti di vendita non è mai tempo perso.

Se questi riportano frasi soddisfacenti l'alleghi, altrimentio alleghi una relazione firmata da te e dai proprietari dove fai le opprtune precisazioni.

Saluti

"Francy89" ha scritto:
... il tecnico del catasto sono 2, trovare un titolo che legittimi tale cosa della proprietà esclusiva, oppure visto che l'appartamento del piano 1 è accessibile da una scala esterna che risulta BCNC con l'altra U.I. al piano T, la soffitta andrà censita in maniera autonoma e intestata a tutti gli aventi diritto in quote provvisorie.

"Burbe" ha scritto:



O forse l'ha capito bene.

Il tecnico catastale a mio parere non fa una cavolata quando chiede un titolo di prorpietà che legittimi il diritto di possedere un sottotetto, proprio perchè la giurisprudenza indica esattamente che in assenza di quanto diversamente disposto dal titolo la presunzione è quella che la proprietà del sottotetto, come struttura, e non come intercapedine, è a comune indipendentemente da dove avviene l'accesso. Il fatto dell'assenza del titolo dove non si cita il sottotetto prova due cose al momento della sottoscrizione dell'atto di acquisto: 1_il sottotetto non c'è e c'è solo una intercapedine non calpestabile, 2_c'è il sottotetto ma questo è da considerarsi tra le parti comuni che negli anni 60-70 non venivano individuate con subalterno e citate in atto solo genericamente tra le parti comuni del fabbricato trasferite in quota parte di diritto.

L'ipotesi della dimenticanza è da scartare per ovvie ragioni soprattutto per il fatto che il sottotetto non è opponibile ai terzi se non esattamente individuato in atto pubblico di trasferimento. Della serie: come per l'abitazione, chiunque deve essere a conoscenza che il sottotetto è di proprietà esclusiva e il diritto di proprietà è intestato esattamente al soggetto proprietario dell'abitazione sottostante. Questo al momento dell'acquisto è una pretesa che deve avanzare chi compra se il prezzo che paga è riferito all'abitazione comprensiva del sottotetto. Altrimenti è molto presumibile che l'allora parte venditrice non aveva a sua volta titolo cheistituiva il proprio diritto esclusivo sul sottotetto e quindi non poteva inserirlo tra i beni da trasferirsi in via esclusiva.


Se si vuole che il docfa venga registrato senza titolo, si deve dimostrare che il locale sottotetto è stato realizzato dopo l'acquisto dell'appartamento sottostante al posto di uno spazio che serviva esclusivamente da intercapedine, delimitato dal famosissimo controsoffitto a stuoia, con tanto di pratica edilizia che legittimi l'esecuzione dell'opera con rilascio del permesso a costruire, e denuncia al genio civile per la realizzazione di solaio calpestabile, intercapedine che aveva funzione esclusiva di coibentazione a favore dell'abitazione sottostante, in questo caso, si può, anzi si deve, accatastare l'appartamento con la soffitta annessa realizzata dopo l'acquisto, con causale ampliamento e diversa distribuzione interna. Se non è così e si vuol comunque individuare catastalmente il sottotetto in maniera autonoma, si deve considerare l'orientamento giurisprudenziale. Altrimenti il rischio è appropriarsi catastalmente di una porzione di edificio di cui non si ha il pieno diritto di proprietà con conseguenze che vanno oltre la cavolata che viene effettuata ed è facile che qualche avente diritto terzo sul sottotetto faccia valere le proprie presunte ragioni nelle aule giudiziarie.

"Burbe" ha scritto:
Questo è un giallo dei più classici.

Ora che il sottotetto è iscritto agli atti del catasto, il dubbio che permane è:

Perchè mai il sottotetto nel titolo di provenienza sottoscritto nel 2018 è stato omesso nella consistenza dell'immobile compravenduto ? Visto che è stata accertata nettamente la proprietà esclusiva, l'errore della omissione dell'accessorio in atto è veramente incredibile.

Chissà se almeno nella pratica edilizia di comunicazione delle opere interne il sottotetto sia stato rappresentato, spero almeno in questa coerenza dichiarativa che tende almeno a sostenerela presunta proprietà dell'accessorio anche in comune, oltre che in catasto. Almeno la soffitta manca solo nella pubblica conservatoria dei beni immobiliari, (....e dico poco).

In questi casi mi viene da sostenere con forza che sia una fortuna che il catasto non sia probatorio e rimane tale anche se un accessorio viene rappresentato catastalmente in uno stato di diritto non legittimato da alcun titolo.