Vediamo se qualche GURU mi sa illuminare...

Devo redigere un docfa per accatastare un condominio che ricade a ridosso di 2 mappali (uno dei quali di proprietà del mio cliente) un altro di proprietà del comune ma con diritto di superficie del mio cliente; per questa casistica mi sembra di aver capito che non si scppa dalle unità di fatto; nell'atto della costituzione del diritto di superficie c'è scritto che il comune cede la superficie per realizzare la costruzione e viene specificato che resterà proprietario del portico che si realizzerà sino al solaio del pavimento del secondo piano, mentre il mio cliente avrà la proprietà dell'immobile sovrastante al secondo piano. Ora mi chiedo come dovrà essere accatastato il portico?
E un' altra cosa, su un'altra porzione di fabbricato dove il lotto è attualmente di proprietà del mio cliente una volta finiti i lavori dovrò cedere al comune la proprietà del marciapiede e fin qui tutto apposto il problema è che ho dei terrazzi che ai piani superiori sporgono sul marciapiede e mi chiedo se una volta che vado a frazionare per cedere il marciapiede mi trovo incasinato e magari mi tocca frazionare pure gli appartamenti (cosa che vorrei ovviamente evitare) a qualcuno è capitato qualcosa di simile? quale sarebbe il modus operandi più consono?

...da come hai esposto la cosa, non mi pare proprio che si tratti di diritto di sup....

,,nel senso che , se io ho il diritto di sup., la visura sara prop. superficiaria e prop. dell'area..........per cui risulta impossibile, distinguere il portico da quanto vi e' sopra (come ditta intendo)...

...a me sembra proprio che si debba procedre ad identificazione catastale , una volta denunciato il tutto, per identificare il portico che rimarra' prop. del comune ed identificare e volturare le unita' sovrastanti, che pertanto avranno stessa ditta del mappale confinante....

....non si tratta di unita' unite di fatto ai fini fiscali, ma dopo l'atto saranno tutte stessa ditta....

...penso che il notaio abbia fatto un bel casino......

rettifico,....non esiste ancora niente all'urbano?

...se non esiste niente, allora avrai un tm con ognuno per i propri diritti e nel procedere al docfa , farai due pratiche una intestata al comune, per il portico (che non potra' che essere un c/2 direi)...ed una intestata al tuo cliente, che diverra' prop. esclusivo degli appartamenti sopra, per cui non si tratta di unita' unite di fatto.........(in ogni pratica devi citare l'atto)

....comunque e' il caso di verificare bene l'atto ...che se cosi' come qui sopra esposto, non deve essere volturato.

..se lo e' allora la prop. superficiaria e' su tutto anche il portico.....

ECCO UN ESTRATTO DELL'ATTO CHE FARESTI TU IN QUESTO CASO? L'HO SNELLITO IL PIù POSSIBILE

OMISSIS
senza assistenza dei testimoni,
per avervi le parti rinunciato, d’accordo fra loro e con me in quanto in
possesso dei requisiti di legge, sono presenti i signori per conto delle società:
-SOCIETA’ PINCO
-SOCIETA’ PALLINO
Comparenti della cui identità personale io notaio sono certo, i quali
promettono:
- che la Società PINCO è proprietaria degli immobili di cui infra per atto
da me autenticato in data xxxxxxxxxx
- che relativamente ai citati immobili è stata stipulata con il Comune di
Adria la convenzione per l’attuazione del piano di recupero
d’iniziativa privata “xxxxxxxxx” per atto a mio rogito in data xxxxxxxxxxxxx,
convenzione con la quale la Società PINCO si è impegnata a realizzare le opere previste
nella convenzione medesima;
- che il Comune DI con atto a mio rogito XXXXXXX,
ha ceduto alla Società PICNO un diritto di superficie su piccolissima area distinta
nel Catasto Terreni - Sezione DI - al Fg.41 m.n.1259 mq.43, diritto di superficie della durata di anni 99 (novantanove), rinnovabile alla scadenza per un uguale periodo;
- che detta costituzione del diritto di superficie è stata consentita alla Società PICNO per costruire e mantenere la proprietà delle porzioni di fabbricato che eleverà a partire dal solaio di pavimento del secondo piano, rimanendo di proprietà comunale il piano terra destinato a portico pubblico dell’altezza corrispondente ai piani terra e primo. Il tutto in conformità ai progetti predisposti dalla Società PICNO.
Tutto ciò premesso e ritenuto come parte integrante e sostanziale, con l’atto presente, la Società PICNO, rappresentata come sopra, vende alla Società PALLINO, che in persona come sopra, compera:
A) - piena proprietà sopra:
- terreno classificato in zona “Ci” formante oggetto di un piano di recupero di iniziativa privata, regolato dalla convenzione citata in premessa, costituente in parte area di risulta di fabbricato demolito, con una volumetrica realizzabile di mc.15.879 in Comune DI nel vigente Catasto come segue:
- CATASTO FABBRICATI - -
Fg.xx m.n.yyy p.t.
- CATASTO TERRENI - -
Fg.xx m.n. ZZZ
B) - diritto di superficie sopra:
- CATATO TERRENI - -
Fg.41 m.n.1259 mq.43
In confine: con Comune da tre lati, con società venditrice nel quarto, salvi altri più esatti ed attuali.

inoltre con un altro atto (quello della convenzione) si dice che si dovrà cedere una piccola zona (marciapiedi) nessun problema fraziono e cedo ma il problema riguarda gli ormai famosi terrazi ai piani superiori che a questo punto la loro proiezione sarà nell'area appenza frazionata che dovrò cedere al comune ecco che mi chiedo avrò problemi sulle unità immobiliari sovrastanti quando andrò a frazionare il terreno, del tipo che devo frazionare pure quelle? o rimangono legate all'altro mappale?

scusami ho appena letto la tua seconda risposta, infatto all'urbano non esiste ancora niente.
infatti anche al catasto mi hanno detto di procedere come dici tu solo che mi dicono che dal piano secondo in poi per le U.I. che cadono a cavallo dei 2 mappali (di proprietà e in superficie) le unità dovranno essere divise (per poter fare una pratica ogni mappale) quindi 3 pratiche:
-una per il portico che sarà del comune
-una per le unità sul mappale di proprietà (unità di fatto)
-una per le unità sul mappale in superficie (unità di fatto)
ma io mi chiedo devo perforza fare le unità di fatto? in realtà dal secondo piano in poi il mio cliente è pienamente proprietaio!!! e il diritto di superficie secondo me si intende solo nel sendo del diritto di edificare!!!
pertanto mi sembrerebbe più giusto procedere a U.I. normalissime ma che hanno il doppio identificativo poichè ricadono a ridosso di 2 mappali...

Se ne vengo fuori ti offro un caffè...

..anche per me...

...ho appena fatto un docfa, dove con atto notarile, si dava il diritto di sup a tizio , mentre marco e luca rimanevano prop. dell'area.
.....nel mio caso si trattava di area urbana (f/1 intendo) e tutto il fabbricato edificato era di tizio col diritto di sup....

..nel mio caso e' stato obbligatorio procedere per unita' unite di fatto, perche' da una parte avevo tizio prop., mentre dall'altra, tizio prop. superf. e marco e luca prop. per l'area.....

...nel tuo caso invece l'unita a piano terra rimarra' del comune, (percio' l'area e' rappresentata in questa scheda ed e' per questo che non viene fatta la voltura prop. dell'area e prop. sup.), ....mentre quanto sopra rimane del tuo cliente, percio' non si tratta di unita' unite di fatto, ma stessa ditta...

un tm, ognuno per i propri diritti, ed all'urbanao due docfa, uno intestato al comune (portico, citando e allegando magari l'atto) e altro docfa prop. 1/1 al tuo cliente...

Intervengo per porre un dubbio sulle unità immobiliari poste dal secondo piano in poi:
mi sembra di capire che queste unità insistono su particelle di differente intestazione (una porzione di UI su proprietà del cliente ed una porzione di 43 m² su proprietà del Comune, con Diritto di Superficie) e che, pertanto, si debba per forza procedere con la presentazione di "Porzioni di unità immobiliari unite di fatto".
Oppure le UI hanno esattamente superficie di 43 m² ed insistono solo sulla particella di proprietà del Comune ???
Tra 99 + 99 anni le porzioni di UI poste in quella posizione diverranno di proprietà comunale e devono pertanto essere ben definite sin da oggi.
O mi sono perso per .... strada ???
Nell'attesa, ciao e buon lavoro

...per quanto capisco e per quanto ne so', o tizio ha il diritto di sup., sull'area percio' su tutto cio' che viene edificato (se vogliamo scrivere diritto di sup.) e non solo una parte, tutto quello edificato e' di sua prop. (come prop. superficiaria ) oppure come specificato nell'atto il comune rimarra' prop. del p.t (portico).

....perico' a logica, l'area rimane del comune, cosi' come il p.t. ed il fabbricato sopra e' di tizio.....

..questo e' quello che significa prop. sup. cioe' che il fabbricato e' di tizio, mentre prop. dell'area rimane il comune.

...visto che il comune rimarra' prop. del portico (e percio' anche dell'area), la parte sopra e esclusiva di tizio ....a me sembra che scrivere prop. sup. e prop dell'area per queste unita' non sia corretto, perche' e' evidente che l'area e' del comune visto che avra' una sua scheda di prop. 1/1.

...altri pareri??

...diciamo che l'atto confonde , ma a me sembra di capire che dica che tizio puo' edificare sull'area del comune, che quest'ultimo rimarra' pro. del p.t., mentre tizio prop. di tutto il resto.

...questo mi sembra spieghi l'intenzione con cui e' stato stipulato l'atto

bioffa hai proprio centrato il punto pensandoci bene il tuo ragionamento è proprio quello più chiaro e semplice...

...mentre per l'area a marciapiede che andrò a cedere farò il discorso inverso, quando la cedo specifico nell'atto che il comune acquista solo la proprietà dell'area (che sarà un F1) e il mio cliente manterrà la proprietà di ciò che sta sopra al primo piano...

comunque oggi vado dal notaio a farmi spiegare bene quest'atto... così poi vi tengo aggiornati anche a pratica conclusa così che il forum si arrichisca sempre di più di casi particolari...

...è grazie per la disponibilità e l'aiuto...

ma mi chiedevo cosa intendi quando dici che c'è da fare la voltura?
adesso in visura del mappalino di propr de comune e superfice del cliente compaiono già entrambi:
Comune DI (10) Oneri CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI
Società Pallino (10) Oneri CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI

..no, per come la capisco, le ditte si separeranno, per cui non serve la voltura, se invece il diritto era sull'area, allora andava volturato come prop. area comune e prop. sup. tizio, cosi' sarebbe rimasto all'urbano e , in questo caso , avresti dovuto procedere per unita' unite di fatto....

...ma nel tuo caso a me non sembra che si debba procedre cosi', per cui niente voltura, sarai tu, nel fare il docfa , ad intestare correttamente il tutto (se l'altra porzione e' gia' all'urbano, procederai per ampliamento delle unita', che saranno gia' di tizio, mentre farai un docfa n.c. per il portico).

Ma quindi nel TITOLO della ditta da intestare che devo scrivere 01 proprietà.

ma quindi quando vado ad accatastare il fabbricato del mio cliente nella ditta da intestare devo soltanto mettere il mio cliente proprietario per 1/1 senza citare il comune proprietario per l'area perchè a quanto ho capito (essendo il mio cliente pienamente proprietario di ciò che sta sopra al piano primo)
(nella visura si legge comune di adria (10) ciascuno per i propri diritti;
(mio cliente (10) ciascuno per i propri diritti.
Non ricado nella fattispecie n. 5 della circolare 15232 del 21 febbraio 2002...

Correggetemi se sbaglio...

...per come la capisco io il tuo cliente e' unico prop. dal 1 piano in su, non si tratta di prozioni unite di fatto, pero' verifica cosa dice il notaio.

..ai terreni l'intestazione e' giusta, sarai tu , di conseguenza all'atto, a dividere le due ditte con docfa diversi all'urbano.