Ciao a tutti,

avrei il seguente dubbio, sperando possiate darmi qualche gentile dritta.

Un cliente aveva una villa con giardino di pertinenza, tutto censito come mapp. 100.
Alla sua morte la villa è stata frazionata in 5 appartamenti (mantenendo il mapp. 100), così come il giardino in 5 aree + un area comune attribuendo a ciuscuna un nuovo numero di mappa.

Ci si accorge oggi che le 6 aree non sono mai state scaricare al CF, ma risultano ancora terreni intestati al defunto.

Ora dovrei procedere innanzitutto a scaricarle al CF creando un 5 ENTI URBANI, dopo di chp censirli al CF.

Il dubbio è: è corretto, ad eccezione dell'area comune, censirle come "F1-aree urbane"? Sbaglio o le cat. F1 non hanno rendita? Non comporterà questo un problema ai fini ICI-IMU ?

Grazie mille per qualsiasi dritta,
Marta

E' possibile che all'epoca non furono passate all'E.U.. Qundi procedere con TM
per il passaggio a E.U..
Poi fare le variazioni alle 5 u.i.u. attribuendo (graffando) a ciascuna l'area giardinata di pertinenza.
Ai fini della rendita non incide di molto a meno che non superi una quantità di superficie rispetto al fabbricato o all'u.i.u. di una percentuale che in questo momento non ho tra le mai i valori.
Ti voglio rammentare che le categorie "F" sono fittizie pertanto sono meramente temporanee in attesa di una destinazione ben precisa.
Presto l'Agenzia del Territorio provvederà ad eliminare anche questa anomalia soprattutto per queste situazioni.
In sostanza è o non è un bene che il proprietario gode di quell'area annessa all'u.i.u? A te la risposta.
Gionata

Buongiorno Laudani,

intanto grazie per la risposta, ma devo precisare mi sa il mio quesito perchè, nel tentativo di semplificarlo, ho omesso il seguente aspetto:

- mentre i 5 appartamenti sono ciascuno di proprietà esclusiva dei 5 figli, le aree di giardino sono cointestate in parti uguali a tutti i fratelli, frutto della succesione, e di non successiva divisione, in virtù del buon rapporto dei fratelli che di fatto hanno voluto mantenere il giardino integro come ai tempi della villa (quindi non ci sono recinzioni, etc.). Quindi mi trovo nell'impossibilità di anetterli fisicamente agli appartamenti perchè non avrebbero uguale intestazione.

- solo un'area di questa è al 100% di uno de fratelli (perchè acquistata prima della morte del padre), ma farebbe capo ad un appartamento al 1° piano ... è possibile inserirla sulla stessa scheda dell'appartamento anche se sarebbe un'area un po' a se stante?

Grazie ancora!
Marta

E' doverosa una puntualizzazione, perchè ritengo il quesito posto in maniera del tutto ... confusa, circa la consistenza reale e sua collocazione nell banca dati, e mi spiego facendo il solito spellingo del quesito, Marta mi scuserà e mi correggerà se ho male interpretato:
[quote] ....- A - Un cliente aveva una villa con giardino di pertinenza, tutto censito come mapp. 100.
....- B - Alla sua morte la villa è stata frazionata in 5 appartamenti
( mantenendo il mapp. 100 ), così come il giardino in 5 aree + un area comune,
....- C - attribuendo a ciuscuna un nuovo numero di mappa......[/quote]
- A - ..... presumo censito al NCEU )
- B - ..... presumo che l'area comune è stata classificata ( BCNC )
- C - ..... presumo quindi che alle aree è stato attribuito un subalterno proprio e ne è seguita la regolare procedura di assegnazione agli aventi diritto .... )

[quote] ....- D - Ci si accorge, oggi, che le 6 aree non sono mai state scaricare dal CF, ma risultano ancora terreni intestati al defunto.......
Ora dovrei procedere innanzitutto a scaricarle al CF creando un 5 ENTI URBANI, dopo di che censirli al CF......[/quote]
- D - è un caso ricorrente, spesso! e dovuto alla inefficienza dell'apparato burocratico catastale e di risolve redigendo:

1.- il tipo mappale per scaritare l'intero lotto al NCEU, tuttora censito al CT, puramente e semplicemente, avendo cura di scrivere in relazione che trattasi di allineamento, perchè quello che fa fede non è tanto le intestazioni risultanti al CT, bensì quelle risultanti al NCEU!

2.- rivedrei meglio la denuncia di successione e tutti i documenti che ne sono seguiti, perchè ritengo molto strano che è stato prodotto un frazionamento dei fabbricati per intestare a ciascun avente diritto le uiu costituite da immobili e non anche la contestuale intestazione delle corti annesse - già frazionate, ma lasciate intestate in comune, a parte una assegnata ad un avente diritto con altro atto!
qualcosa non torna!.....

in sostanza, c'è bisogno di:
- una corretta valutazione del'intera storia dell'immobile, e solo poi
- redigere il tipo mappale per allineare i due catasti, e poi
- redigere un nuovo elaborato planimentrico e poi eventualmente
- redigere atti di rettifica per poter intestare correttamente i beni caduti in
successione secondo le volontà del defunto.

comunque io non costituirei le aree urbane, bensì rifarei le schede attribuendo a ciascuna la propria corte di pertinenza.

oh mamma ... che caos ... grazie Geoalfa per avermi puntualizzato il tutto.
Ora confronto ben tutti gli atti e la successione (il pasticcio delle intestazioni è nato perchè il defunto nel corso degli anni ha venduto e donato ad alcuni fratelli già qualcosa, poi una volta morto, il rimanete, è passato in successione a tutti, quindi ogni mapp. è intestato con quote diverse) ...
Cmq faccio il punto e torno ...
Grazie mille,
Marta

Un dubbio,....se il giardino di pertinenza era tutto censito all'urbano come mapp. 100, vuol dire, a mio parere, che era già ente urbano, e non ai terreni come si deduce da: Ci si accorge oggi che le 6 aree non sono mai state scaricare al CF, ma risultano ancora terreni intestati al defunto.

Questa contraddizione non l'ho ben capita, o era un unico mappale con numero 100, e quindi all'urbano anche il giardino di pertinenza, oppure era un terreno staccato catastalmente dal resto del fabbricato ma utilizzato come se lo fosse !!! Attendiamo lumi - Buon fine settimana

OK ... DOVREI ESSERCI ...
Vi riepilogo di seguito quando ricostruito da lettura atti vari, è un po' complicato ma spero questa volta di risultare più chiara:

Inizialmente si ha un fabbricato identificato come mapp. 100/a costituito da:
- sub. 1 e 2: intestati al padre A
- sub. 3: intestato al figlio B
- sub. 4: BCNC
Il fabbricato ha inoltre un giardino diviso in:
- mapp. 100/b: intestato al padre A
- mapp. 100/c: intestato al figlio B
- mapp. 100/d: BCNC.

Il tutto come si evince anche dal Tipo Frazionamento approvato nel 1980 (la mappa ad oggi risulta correttamente suddivisa).

Nel 1984 il padre A dona il sub. 2 al figlio C.

Nel 1995 muore A che lascia in eredità in qualità di comproprietari:
- sub. 1 a B+C+D
- mapp. 100/b ad B+C+D

Nel 1996 i fratelli dividono il sub. 1 in n. 3 appartamenti (701-702-703) intestandosene ciascuno uno, mentre confermano la comproprietà del mapp. 100/b in base ai millesimi degli app. 701-702-703.

Morale ad oggi:
- (ex sub. 1) sub. 701: figlio D
- (ex sub. 1) sub. 702: figlio C
- (ex sub. 1) sub. 703: figlio B
- sub. 2: figlio C
- sub. 3: figlio B
- sub. 4: BCNC
- mapp. 100/b: figlio B+C+D comproprietà su base millesimale
- mapp. 100/c: figlio B
- map. 100/d: BCNC

Il problema è nato quando facendo oggi una serie di visure … è saltato fuori che i mapp. 100/a-b-c-d sono ancora censiti come terreni seminativi al CT e intestati ancora al vecchio padre A defunto nel 1995.
Ora, ho capito che devo scaricare i 4 mapp. al CF in modo che risultino finalmente ENTI URBANI.
Il dubbio è poi come censirli al CF, vista l’eterogeneità delle quote di proprietà.
L’unica intestazione al 100% è quella del figlio B (sub. 3 e mapp. 100/c) … che però si ritrova l’appartamento al 1° piano, e l’area giardino al piano terra … è possibile cmq censirli sulla stessa scheda?
Mentre per gli altri che pesci piglio?

GRAZIE A TUTTI VOI!!!
Marta

Riflessione domenicale ...
E se trattassi queste aree anch'esse come BCNC?

- mapp. 100/b (circa 500 mq): BCNC ai sub. 701-702-703
- map. 100/d (circa 250 mq): BCNC ai sub. 701-702-703-2-3

Rimarebbe fuori solo:
- mapp. 100/c (circa 300 mq): figlio B che essendo di proprietà al 100% dovrei capire se censirlo come area urbana (quindi senza rendita come gli altri, il chè potrebbe avere un senso) o come giardino di pertinenza da anenttere all'appartamento al P1 (questo potrebbe creare un po' di disparità tra i fratelli).

Che ne pensate?
Grazie e buona domenica,
Marta

No, non è assolutamente valida la tua proposta estemporanea domenicale, rileggendo il tutto, mi sono fatta questa convinzione:

1 - Ferma restando la convinzione che ce ne vuole ..... per arrivare ad una conclusione del genere!
e dal momento che non puoi essere stata tu l'artefice di questo guazzabuglio difficile da comprendere ed ancora più difficile da risolvere:
[quote] ... Morale ad oggi:
- (ex sub. 1) sub. 701: figlio D
- (ex sub. 1) sub. 702: figlio C
- (ex sub. 1) sub. 703: figlio B
- sub. 2: figlio C
- sub. 3: figlio B
- sub. 4: BCNC
- mapp. 100/b: figlio B+C+D comproprietà su base millesimale
- mapp. 100/c: figlio B
- map. 100/d: BCNC ...... [/quote]

2 - ferma restando la soluzione già proposta per allineare le posizioni fra il CT ed il NCEU che qui confermo, rimane il compito di "strecciare" la confusione al NCEU.

3 - dato che la proprietà del padre A caduta in successione p 100/1 che divenuta 701, 702, 703 è rispettivamente attributa ai figli D C B.

4 - assodato che la redazione del TM serve per allineare i due catasti e non per attribuire le rispettive proprietà,

5 - accertato che la proprietà delle corti, da assegnare a ciascuna uiu, è indivisa e quindi cointestata per quote millesimali,

6 - preso atto che il fratello B è regolarmente intestatario del sub. 3 al 1° piano e dell'ex mapp. 100/c e quindi va rifatta la scheda del sub3 includendo l'area esclusiva ex mappale 100/c e redigendo anche l'EP;

la soluzione più indolore e più pratica, secondo me è quella di :

A- redigere il TM;

B- redigere il DocFa della uiu del Fratello B come detto al punto 6;

C- redigere il DocFa per le corti F1 ( e solo in questo caso rettifico quanto già detto in proposito ) necessarie per redigere atto pubblico di divisione ;

D- dopo la volturazione dell'atto è necessario redigere i DocFa delle uiu dei fratelli C e D e quindi vanno rifatta le scheda dei sub di pertinenza includendo l'area esclusiva che proverrà dalla divisione citata.

In che senso non credi che sia farina del mio sacco? Ci ho messo un pomeriggio a studiarmi e ciostruire tutti i singoli atti, la successione, etc. .... In quanto alla soluzione domenicale ne prendo atto ... anche se però ... non avrei capito tanto bene il perchè non è valida ... in fondo sono comproprietà in funzione dei millesimi ... non è lo stesso ragionamento che può valere per un vano scala? Forse la differenza sta solo che un giardino è più redditizio del vano scala? Ma se poi lo censisco come F1 ... dov'è la redditività?

Cmq, mi permangono i seguenti dubbi della tua soluzione:
- perchè dai per scontato che ci sarà un atto di divisione? I fratelli sono concordi del matenere la comproprietà delle aree, anche perchè, come spiegavo, sul posto l'intero giardino si presenta un tutt'uno, senza recinzioni, sipepi, accessi ... in pratica, con il dovuto rispetto tra fratelli, tutti possono accedere a tutto ...
- il giardino di B, l'unico al 100%, posso rappresentarlo sulla stessa scheda dell'app. sub. 3 anche se su piani diversi? Risultrebbe un rettangolino un po' nel vuoto, con una serie di tratteggi non essendo individuato da recinzioni per 2 lati ... anche se mi premurerò di ancorarlo a qualche spigolo magari del fabbricato ...

Ancora grazie per lo sforzo che stai/state facendo per darmi una mano,
Marta

perchè mi parli di operazioni catastali molto in là con gli anni e ne deduco che non puoi aver commesso tu tutte quelle serie di incongruenze!

per il resto, pensando al futuro che potrebbe avere questa proprietà ritengo del tutto ovvio attribuire alle varie proprietà i rispettivi diritti, indipendentemente dalla situazione bonaria che c'è oggi!

ritengo che, in qualità di tecnico chiamato a risolvere una situazione catastale incarbugliata, è mio compito dare soluzioni del tutto orientate verso una definizione chiara e moderna.
inoltre predisporre una F1 ha solo lo scopo momentaneo di consentire un atto traslativo, quindi per un breve periodo, poi va trattata come detto.

per quanto riguarda l'attribuzione di una corte ad una uiu, sì si può anche inserire nella stessa scheda, ma devi fare attenzione con la scala di rappresentazione;
solitamente io non la metto nella stessa scheda, ma opto per fare una scheda aggiuntiva, che mi consente di rappresentare la corte con la scala voluta.

ah ... in quel senso ... si confremo ... il pastrocchio non è farina del mio sacco ... a quell'epoca ero una bimba

Ma per dividere il mapp. 100/b come suggerisci tu, significherebbe dividerlo ulteriormente in altre 3 porzioni ... e con quale criterio? Romarebbero dei ritagli che se anche un domani vengono trasferiti al 100% ... dicono poco o niente ...

Io davvero, sopratutto ipotizzando in futuro una trsferimento extra-famiglia, vedrei tutto questo giardino (ad esclusione dell'unico al 100% da 30 anni del figlio B) .... come giardino condominiale!
Mi riesci a spiegare meglio perchè il discorso del BCNC non funziona?

Scusa l'insistenza, ma proprio come dici tu ... vorrei arrivare preparata al colloquio ....

Grazie!
Marta

chiarisco che solo la volontà delle parti deciderà come meglio definire le rispettive proprietà, ma in qualità di tecnico di fiducia mi sento in dovere di consigliare al meglio i clienti!

però ritengo che attribuire una porzione di giardino di 250 mq a ciascuno dei due fratelli rimasti C e D ( perchè mi sembra che B sia stato già soddisfatto) non è cosa di poco conto!

un conto è il valore di un immobile con giardino esclusivo, un conto è lo stesso valore con giardino in comune!

Il giardino da dividere và diviso anche con B, perchè l'area vendutagli dal padre 30 anni prima insieme all'appartamento ... sono altra storia ...
Infatti l'ex sub 1 e il giardino di proprietà del padre sono passati in successione a tutti i 3 i figli.

Bisognerebbe quindi dividerlo in 3 aree da circa 160 mq, ok anche a me non fanno schifo ... ma loro mi chiederanno sicuramente se il gioco ne vale la candela, rispetto che censirlo come cortile condominiale.

Come cortile condominiale, ok non contribuirà ad aumentare il reddito dei loro appartamenti, ma si risparmiano un TM per frazionare il mapp. 100/b in ulteriori 3 aree (oppure basta dividerlo al CF?), un atto dal notaio per il trsferimento dei diritti (solo questo inciderà min. 1500 €), 3 docfa con rilievo di 3 appartamenti ...

Se il mio ragionamneto è giusto ... proverò a sottoporgli entrambe le soluzioni ....

Intanto grazie mille per l'aiuto!
Marta

UM...Great looking...Waiting for writing again!!!
__________________
Cheap WOW Gold丨Runescape Gold