salve a tutti, vorrei avere le vostre opinioni riguardanti il seguente argomento:

Un cliente ha stipulato un anno fa un atto pubblico per l'acquisto di un appartamento con annessi e connessi;
Premetto che precedentemente all'atto vi è stato un preliminare di compravendita compilato dall'agenzia, regolarmente sottoscritto nel quale l'oggetto viene descritto in: appartamento, cantina e garage.
Il primo accatastamento dello stabile condominiale è composto da 12 appartamenti e un bcnc(corte).
Successivamente, i proprietari di 8 dei 12 appartamenti decidono di costruire 8 garage sul bcnc che ovviamente vengono censiti come C6, con comproprietà di tutti e 12 i proprietari degli appartamenti (art. 1117 c.c.)
Nell'atto stipulato dal mio cliente non viene assolutamente citato il garage, ma viene riportato il subalterno comprendente appartamento e cantina con la dicitura "e tutti i relativi diritti sugli spazi comuni".
Il subalterno del garage non viene citato, e quindi neanche volturato successivamente all'atto.
Il venditore a questo punto vorrebbe far "rientrare" il garage in base alla dicitura sopra citata sugli spazi comuni e quindi fare una seconda voltura con la quale la COMPROPRIETA' dei garage passa all'acquirente.
Io ho invece suggerito al mio cliente 2 strade:
1) Farsi restituire i soldi del garage che non ha acquistato e che non era comunque vendibile.
2)Chiedere al venditore di fare un atto di divisione dei garage con i condomini e successivamente fare un atto integrativo per venderlo al mio cliente...
Aspetto opinioni...Grazie

...nessun commento?

Non è stata traserita la quota del garage, che non è un bene comune. I beni comuni non sono intestati perchè sono accessori per il regolare godimento dei beni esclusivi. Il garage è una unità immobiliare cointestata a tutti i condomini in quota parte poichè proveniente da un BCNC che ha modificato la sua natura in una unità immobiliare che produce una propria rendita. Nell'atto si sarebbe dovuto sottoscrivere il trasferimento della quota x del garage, così come è stato sottoscritto il trasferimento del 100% dell'abitazione. Il prezzo non si può modificare perchè riguarda solo l'abitazione e le sue parti comuni. Occorre fare un nuovo atto di trasferimento riguardante la quota del garage.

Mi raccomando non facciamo un atto correttivo! :lol: :lol: :wink:

Saluti.

Vatti a fidare delle Agenzie immobiliari che sì, loro, sono capaci di farsi pagare bene !

[quote]Nell'atto stipulato dal mio cliente non viene assolutamente citato il garage[/quote] Vatti a fidare dei Notai ...

[quote]... fare una seconda voltura con la quale la COMPROPRIETA' dei garage passa all'acquirente.[/quote] Si, la comproprietà di 1/12 degli otto garage, ma, secondo me, preceduta da un Atto di rettifica del primo Atto.
Altre considerazioni ?
Ciao, buon lavoro.

Mi correggo nel senso che nell'atto va messo la quota da trasferirsi di tutti gli 8 garage presenti e non solo di uno.


Per Dado48:
L'atto originario non è sbagliato. L'omissione dei garage esclude semplicemente il trasferimento degli stessi. La correzione comporterebbe una modifica dei patti e condizioni nonchè del prezzo concordato della sola abitazione.

Saluti.

Grazie mille della vostra opinione, condivido e volevo sentire proprio questo...
Chiunque altro volesse dire la propria opinione è comunque ben accetta...

Totonno, questo quanto affermato da Tony240588:
[quote]Premetto che precedentemente all'atto vi è stato un preliminare di compravendita compilato dall'agenzia, regolarmente sottoscritto nel quale l'oggetto viene descritto in: appartamento, cantina e garage.[/quote] Ne consegue, secondo me, che nel prezzo indicato nell'Atto è compreso anche il garage (per meglio dire la quota di 1/12 degli otto garage) che, di contro, non è stato trasferito per una "dimenticanza" notarile (?).
Se è posta in questo modo, sempre secondo il mio parere, è necessario un Atto di rettifica.
Ciao, buon lavoro.

al fine di maggiore chiarezza preciso che gli accordi verbali, nonche' quello che è stato indicato nel preliminare, si riferisce ad un GARAGE per intero, e non si fa nessun riferimento a comproprieta' o/o beni comuni;
Inoltre il prezzo che è stato pagato è comprensivo del prezzo del garage per intero!!! (dunque io non volevo dirlo ma a mio modo di vedere si tratta di una truffa bella e buona)...che ne pensate?

Ne consegue, secondo me, che nel prezzo indicato nell'Atto è compreso anche il garage (per meglio dire la quota di 1/12 degli otto garage) che, di contro, non è stato trasferito per una "dimenticanza" notarile (?).
Se è posta in questo modo, sempre secondo il mio parere, è necessario un Atto di rettifica.
Ciao, buon lavoro.[/quote]

No, Dado48. Il preliminare non è un trasferimento e non viene neanche richiamato nell'atto di trasferimento definitivo che è un documento completamente esclusivo e indipendente, dove viene riscritto l'oggetto da trasferirsi, nonchè il prezzo, letto dal Notaio e sottoscritto dalle parti, nonchè trascritto. Si deduce da questo che il garage erroneamente indicato nel preliminare, perchè in realtà dovevano essere otto in quota parte, è stato omesso come oggetto del trasferimento ma non ne inficia le regolarità del trasferimento dell'abitazione, nè complica la validità della trascrizione e della voltura conseguente.
Sull'errore di omissione, po,i saranno le parti danneggiate a chiamare i responsabili accertati (Notaio, agente immobiliare) ma l'acquirente ha comunque accettato il trasferimento della sola abitazione sottoscrivendo l'atto di compravendita dove chiaramente non erano descritti tra i beni, gli otto garage. Il compromesso o preliminare perde la sua efficacia di documento ufficiale, che esprime la sola intensione di addivenire ad un trasferimento di bene tra le parti contraenti, nel momento in cui viene a perfezionarsi l'atto definitivo di compravendita, tant'è che nel compromesso non si trasferisce di fatto niente.

Saluti.

[size=18]
Vatti a fidare delle Agenzie immobiliari che sì, loro, sono capaci di farsi pagare bene ! [/size]

Ma il Compromesso era stato registrato ?
Nessun Tecnico ha assistito all'Atto ?
Poi mi vengono a dire che noi siamo troppo cari .... ma che C[size=9]a[/size]Z[size=7]2[/size]O ([size=9]solfato anidro di calcio[/size]), un paio di cent'euri riconosciuti al Tecnico avrebbero evitato questi "casini".
Ciao, buon lavoro.

..devo dire che all'ultimo atto al quale ho assistito , ha partecipato anche l'agenzia immob. che aveva fatto il preliminare.
Il preliminare anche se non registrato, e' stato citato in atto ed allo stesso era allegato anche copia dell'assegno dell'acconto, che il notaio ha riportato in atto con relativi numeri e date....(tutto cio' a Cremona, ed era la prassi per il notaio e per l'agenzia).

Dado48, non ti avevo mai visto così fuori dai gangheri!
Comunque, per avere la certezza di sapere chi è il responsabile, non basta valutare il compromesso, occorre invece valutare con esattezza come sono addivenuti alla sottoscrizione dell'atto e perchè sia stata effettuata una così limpida leggerezza anche però da parte dell'acquirente al quale io do una parte di responsabilità. Tiro fuori migliaia di euro buoni e non mi accorgo che non sto comprando una parte di quanto promesso? Oppure le parti si sono accorti dell'errore di descrizione sul preliminare, ed il garage, in realtà, erano otto della quota di 1/12 ciascuno, e in conseguenza si sono modificati gli accordi già presi e l'acquirente ha tranquillamente firmato l'atto definitivo?

Saluti.

la penso esattamente come te, purtroppo loro si sono fidati dell'agenzia, che ha fatto incassare 15000 euro in piu' al venditore al quale e' rimasta pure la comproprieta' del garage...
sto provando a risolvere la questione in modo pacifico, ma se l'agenzia si rifiuta di seguire le due strade che ho indicato all'inizio si provvedera' per vie legali...
Grazie delle vostre opinioni sempre puntuali..

Qui, mi sembra, si dice il contrario.

Le novità introdotte dalla legge finanziaria 2007
Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro, la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.

Sull'acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare). Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).

Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad iva anche l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l'imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita, mentre l'IVA sull'acconto ecc. ecc.

Nelle compravendite soggette all'imposta di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito.

Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.

Sempre in rete ho trovato questo:

liguria.agenziaentrate.it/sites/liguria/...

Ciao, buon lavoro.

Beh, in questo caso che esponi la cosa assume un aspetto diverso. Se il preliminare descrive l'oggetto del trasferimento in maniera diversa dall'atto definitivo di trasferimento a cui è allegato, tale preliminare è parte integrante del trasferimento e quindi si evidenzia un madornale errore che può causare la non validità dell'atto vero e proprio perchè non è dimostrabile in maniera univoca cosa si va a trasferire e la sua consistenza.

Saluti.