Salve colleghi,

nel 2011 ho sistemato la situazione catastale di un mio cliente. Il suo immobile ricadeva per il 90% sulla particella a lui intestata e per l'altro 10% su di una particella confinante. Da premettere che poco dopo aver edificato e accorgendosi della cosa, il mio cliente ha sottoscritto una scrittura privata mai registrata con il proprietario del fondo vicino. Comunque ho predisposto il primo T.M. per la parte in ditta e poi successivo T.M. per la porzione residua. All'atto della predisposizione dei Docfa, ho seguito la procedura standard inserendo nella relazione, per la porzione in ditta, la dicitura "pratica collegata alla p.lla 395 sub 1" e sulla planimetria tratteggiando la porzione residua; mentre per l'altra porzione ho scritto "porzione di u.i.u. unita di fatto con quella al foglio 5 p.lla 393 sub 1" e tratteggiando la parte in ditta e nella sezione titolo ho inserito Riserva 1 - ditta priva di titolo legale reso pubblico. Siccome è un'unica unità immobiliare e secondo il commercialista non è dovuto il pagamento dell'IMU sulla porzione di un vano, e visto che puntualmente il comune gli notifica accertamento IMU per il pagamento delle imposte su quel vano, volevo sapere se è possibile fonderle costituendo così un'unica unità immobiliare (come di fatto è). La scrittura privata, mai registrata, tra il mio cliente e il proprietario del fondo vicino su cui è avvenuto lo sconfinamento, può servire a qualcosa? Grazie

Per fondere due unità catastalmente distinte la Ditta deve essere identica a pennello (Tizio e Caio proprietà per 1/1 e Tizio e Caio proprietà per 1000/1000 non sono identici a pennello). Il commercialista ha ragione solo se nel regolamento IUC il Comune ha previsto l'assimilazione ad unica abitazione principale di due unità unite di fatto. Se hai accatastato due porzioni unite di fatto vuol dire che in entrambe le unità vi è un intestatario comune, vero?

Si, entrmbe le unità risultano intestate al mio cliente con proprietà 1000/1000; è solo che su una delle due (1 vano catastale) compare la Riserva 1 - ditta priva d titolo legale reso pubblico. La scrittura privata tra il mio cliente e il padrone del fondo su cui è avvenuto lo sconfinamento serve a qualcosa?

La riserva 1, significa che non esiste titolo che attribuisca il bene alla ditta intestata in catasto.

Cioè significa che, sì, è intestata al tuo cliente, ma che il tuo cliente non ha un atto notorale con cui possa dimostrare d'averla acquistata.

Pertanto le uiu con riserva non possono essere oggetto di atto notarile, prorpio perchè non esiste titolo che accerti la proprietà al venditore di detta uiu.

Per cui è evidente che non puoi procedere alla fusione delle due uiu, .......e se mai riuscissi a procedere alla fusione (comunque sarebbe una pratica sbagliata), creeresti una gran confusione nei diritti.

Specifico anche che la dichiaraione di porzione di uiu, avviene tutte le volte che una uiu è divisa in una o più parti intestate a ditte diverse, indifferentemente che ci sia uno o nessun intestario comune, non è previsto nulla per le ditte, visto che è l'uiu l'oggeto della circolare.



Per cui lascia tutto così, devi solo dimostrare al comune che si tratta di un'unica uiu.



Saluti

Non credo che si possano dichiarare porzioni unite di fatto che non abbiano almeno un intestatario in comune. Tale procedura, a mio avviso non obbligatoria, dovrebbe essere una facoltà e viene richiesta ai soli fini fiscali per cui non avrebbe senso adottarla se una porzione è di tizio e l'altra è di caio. La Nota prot. 15232 del 21 febbraio 2002 al punto 1) sembra chiarire la possibilità di ricorso a detta procedura (fa pure un esempio per moglie e marito) solo nei casi di diritti non omogenei (di almeno un intestatario) e non per ditte completamente diverse. Se ho una porzione di immobile intestato a Tizio per 1/1 ed un'altra porzione intestata a Tizio per 1/1 ma con una riserva introdotta per mancanza di titolo legale, solo a livello catastale posso regolarmente fondere le due unità in una (nulla toglie che posso ripristinare la precedente situazione con un frazionamento). Mica posso pagare come seconda casa una delle due porzioni solo perché non ho un titolo originario? Al massimo sarebbe più giusto fare prima un atto di cessione dal confinante al proprietario attuale ma in tal caso occorre prima allineare la ditta cedente ovvero fare una rettifica affinche il nome del proprietario riportato con riserva in visura venga sostituito dal nome del venditore (dimostrando che la porzione ricade proprio sulla particella intestata al venditore medesimo). Poi per tutte queste porzioni unite di fatto siamo sicuri che a livello urbanistico tutto fila liscio? Cioè siamo sicuri che il titolo originario a costruire sia legittimo o non annullabile, ecc. ?

Tu non credi ma ti assicuro che non devono avere un intestario comune fra le due porzioni, ma dove l'hai letto?

Saluti

Salve

sono concorde con Fabio, la circ. 15232 non dice che ci deve essere un cointestato.

Saluti cordiali

In passato ho sentito che dopo 5 anni dll'avvenuta presentazione della pratica DOCFA, la RISERVA veniva tolta... è una bufala?