Buongiorno,
ho cercato nel forum ed alcune cose sono riuscita a risolverle, ma per avere più chiarezza vorrei sottoporvi il mio caso, così da essere sicura al 100%.

Dovrei accatastare una fusione di due unità immobiliari con cambiamento di destinazione d'uso di una delle due.
In pratica, in un edificio isolato a tre piani (+ terrazza sul sottotetto) di proprietà dello stesso individuo, abbiamo al piano seminterrato un'autorimessa, al piano terra un appartamento ed un autorimessa, e al piano primo un altro appartamento con annessa la terrazza sul sottotetto, per un totale di 4 subalterni.
Non è attualmente presente un elaborato planimetrico d'insieme per l'edificio e le scale sono rappresentate in ogni planimetria.

L'intervento eseguito è stata l'unione dell'autorimessa e dall'appartamento al piano terra per ricavarne un'unica abitazione.
Inoltre nel sub del piano primo (dove interverremo successivamente con una ristrutturazione interna) non è stata fatta la variazione catastale a seguito dei lavori della costruzione di una copertura a padiglione eseguiti nell'82 che ha diminuito di molto la terrazza presente sul sottotetto.

La cosa più semplice sarebbe sopprimere i due sub del garage e dell'appartamento e costituirne uno nuovo per fusione.
Però mi chiedevo se non è il caso, visto che per ora l'immobile è dello stesso proprietario, di costituire le scale come BCNC e presentare l'elaborato planimetrico completo.

Per fare un lavoro fatto bene, sempre se il cliente mi da il consenso credo di dover fare i seguenti passaggi:

-prima di tutto modificare il sub del piano primo per errata rappresentazione planimetrica e sistemare la terrazza. (o posso modificarla contestualmente quando andrò a fare lavariazione della distribuzione interna a seguito della futura ristrutturazione?). In questo caso, visto che non era stata modificata quando è stato eseguito l'intervento, deve pagare una sansione?

- poi in un secondo step dovrei andare a sopprimere i sulbalterni del piano terra, e costituirne due nuovi di cui:
_ la scala come bene comune non censibile
_ l'appartamento al piano terra risultato dall'intervento di fusione con cambio di destinazione d'uso eseguito.
e in questo secondo step consegno anche l'elaborato planimetrico.

Infine,quando finiranno i lavori al piano primo, faccio una variazione solo per quello.

Dite che come fasi ci siamo?per costituire la scala bcnb devo fare una denuncia a sè?
Volevo accorpare il più possibile per non far pagare i 50€ ogni volta.

Altrimenti, se il proprietario non vuole fare tutti questi giri, si può fare solamente la variazione per fusione con cambio di destinazione?
Fino ad ora mi sono occupara di variazioni per diversa distribuzione interna, quindi non vorrei sbagliare o fare troppo.

Grazie a chi risponderà, buon lavoro!

Qui mi sa che i VADEMECUM manco sapete cosa sono. Ma ho un debole per le donne in difficoltà…

Immagino che le pratiche edilizie siano a posto. (fusione, cambio di destinazione, sismica ecc)

la costruzione di una copertura a padiglione eseguiti nell'82 dici che ha diminuito la terrazza (da un lato) quindi nello stesso tempo è aumentata della superficie abitabile? (dall’altra)

Se c‘è stato un aumento di superficie abitabile o accessoria e il terrazzo in questione è nella stessa planimetria dell’appartamento non si tratta di un esatta rappresentazione grafica che prevede piccole correzioni quali spessore dei muri, posizione o larghezza delle aperture, lievi spostamenti delle pareti ecc (la rendita non cambia) bensì una diversa distribuzione di spazi ma con data ultimazioni 1982… Se la consistenza che deriva da questa variazione è più alta rispetto a quella preesistente in banca dati e l’unità in questione non è la sua prima casa allora la tua cliente dovrà corrispondere per un recupero IMU degli ultimi 5 anni (ovviamente della sola differenza ) ma non c’è sanzione catastale perché la data di realizzazione dei lavori è superiore ai 5 anni.

Se procedi cosi però dovrai comunicarlo al commercialista della tua cliente che ne tenga conto perché mi sembra che il recupero volontario incida meno rispetto ad un recupero forzato.(non ne sono sicuro non è il nostro lavoro) Non credo che sia tanta roba, magari è nulla (con rendite equivalenti). Facci due conti.

Dopo quanto sopra, se procedi a ristrutturazione dovresti fare un'altra variazione (a meno che la disposizione dei locali interni resti più o meno la stessa e la rendita non cambi)

Vuoi presentare detta variazione quando farai la ristrutturazione del piano primo? beh non è il passaggio corretto ma forse non se ne accorge nessuno.

In merito al piano terra, la fusione non è la “la cosa più semplice” ma quello che c’è da fare.

I beni comuni li puoi inserire con una pratica di variazione con causale ALTRE: “IDENTIFICAZIONE DI B.C.N.C. ma penso debba essere una pratica a se stante perché con la causale Fusione mi pare ci sia incompatibilità.(prova a compilare il docfa con entrambe le causali e vedi se ti da errore) Ovviamente se ci sono beni comuni c’è anche l’elaborato planimetrico e l’elenco subalterni

Io direi di costituirli sti beni comuni , certo che si! cosa ti costa santo cielo? Hai tutto in mano mi sembra.




No spiegami è il proprietario che decide cosa devi fare? Poi volevi accorpare il più possibile cosa significa?

Se ci sono gli estremi accorpi altrimenti no, a prescindere dai 50 euro!. Qui stiamo parlando di 3 unità finali obbligatorie in tutto… non esiste “se riesco a farne due….” Se sono 3 sono 3.

Poi scusa, vedo in alto una serie di interventi edilizi di un certo spessore e tentiamo di far risparmiare qualche euro per dei beni comuni fammi capire… I beni comuni definiti quando il proprietario è uno solo è “molto buona cosa” non aspettare che il cliente passi a miglior vita per poi far litigare della gente.



Visto che parli di cose fatte bene, in merito agli step come li chiami tu.

Come prima pratica in assoluto farei la definizione dei beni comuni. (per una corretta ricostruzione storica futura) Con l’elaborato planimetrico e l’elenco subalterni

Da questo momento in poi però dovrai presentare ogni volta l’elaborato planimetrico con la modifica dei subalterni. (Elaborato Planimetrico ed elenco subalterni)



Poi la fusione (visto che mi sembra di aver capito che ti serve subito questa) ripresentando l’elaborato planimetrico con i subalterni fusi e il nuovo elenco subalterni

Per la ristrutturazione spero tu abbia capito bene quindi deciderai tu se prenderti la responsabilità di fare una pratica unica per integrare quella “vecchia faccenda “ o se fare le cose come vanno fatte.

Grazie mille per la risposta, hai chiarito tutti i dubbi!

per quanto riguarda la terrazza non è aumentata la superficie abitabile, semplicemente la parte di terrazza che è stata coperta dalla copertura a padiglione è andata persa, non è più utilizzabile, quindi sicuramente non dovrà pagare nessun recupero IMU.

Per il resto sono d'accordo con te, sarebbe bene costituirli ora i bcnc perchè almeno si regolarizza tutto in vista del futuro.

Però, visto che non è obbligatorio e potrei lasciare tutto così (sena bcnc e senza EP), magari il proprietario mi dice che per il momento non vuole fare questo passaggio e faremo solamente la fusione e cambio di destinazione. [Era questo che intendevo con il proprietario che non vuole fare i giri]

Accorpare il più possibile significava capire se ci fosse il modo di presentare più "movimenti" in un'unica pratica di variazione (come ad esempio fusione e identificazione bcnc), ma alla fine come dici tu, per 50 euro in più a fronte di tutte le spese già sostenute, non credo che faccia chissà che differenza.

Ancora mille grazie e buona serata!

Se non è aumentato nulla allora vada per una sola pratica quando ristrutturi.



chiarisco la questione euro., nessun 50 euro (di tributi catastali) in più. I beni comuni non pagano.

Dicevo qualche euro in più (100- 200 euro non so) per la tua prestazione inerente ad una pratica aggiuntiva per la presentazione dei soli beni comuni dovuta all'eventuale incompatibilità delle causali (da verificare) che non ti permetterebbero di fare una sola variazione. (fusione+BCNC) o comunque anche eventualmente con stessa pratica "un centino" aggiunto lo avrei chiesto per produrre l'Elaborato

Altra cosa..almeno per noi in Emilia si tratta di fusione e basta e non fusione con cambio di destinazione. (perchè una sola unita cambia destinazione e non entrambe)

Quando mi capitano casi di denunce di variazioni di qualsiasi natura, ovviamente soprattutto quando c'è un unico proprietario per l'intero fabbricato (particella), procedo quasi sempre, preventivamente, a costituire i B.C.N.C.

Questo perché comunque prima o poi vanno costituiti detti B.C.N.C. e non mi va che un cliente, magari che abbia trovato un tecnico più economico, ad esempio, per predisporre i documenti allo scopo di poter effettuare una donazione e/o una vendita di un appartamento, mi possa rinfacciare di avermi pagato ma di aver fatto il lavoro a metà.

Quanto sopra perché se nel fabbricato si creano diritti condominiali non omogenei (in quanto a possesso) per le parti comuni, è sempre meglio identificare esattamente detti B.C.N.C. prima che detti diritti condominiali variano di possesso.

Stessa cosa quando devo eseguire una denuncia di variazione senza modifica del perimetro però in mappa il fabbricato non è correttamente rappresentato.

Nel tuo caso io farei quanto segue:

A) primo costituire tutti i B.C.N.C. ;

B) secondo procedere alla fusione dell'appartamento con il garage;

a proposito io ho sempre utilizzato, in casi simili, la causale ALTRE: FRAZ E FUS CON CAMBIO DI DESTINAZ, anche se una solo delle due unità cambiava di destinazione;

questo perché tanti anni fa mi fu bocciato un Docfa simile dove avevo messo semplicemente la causale codificata Fusione e mi fu imposto dal tecnico catastale di mettere la causale "Altre" anzi detta;

da allora ho sempre utilizzato detta causale (anche nei casi in cui, ad esempio, ho demolito un corpo di edificio, composto da una o più unità, posto al centro del lotto ed ho fuso la sua area di sedime al B.C.N.C. che lo circondava);

è pur vero che alcune Linee Guida Regionali dicono diversamente ovvero impongono detta causale solo se il cambio d'uso riguarda tutte le unità interessate dalla fusione, però leggendo le varie Circolari, ecc. non ho trovato alcun riscontro a quanto imposto dalle suddette Linee Guida Regionali;

naturalmente se in futuro mi boccieranno un simile Docfa dicendo di cambiare causale, chi se ne importa, farò come dicono Loro, tanto sempre di fusione si tratta.

C) terzo, solo dopo aver eseguito la ristrutturazione del piano primo, presenterei la variazione catastale dell'intera unità inserendovi anche la riduzione di superficie del terrazzo operata nel 1982 (pertanto non soggetta comunque a sanzioni);

quanto sopra perché non mi andrebbe di far spendere soldi inutili al cliente per doppio accatastamento, salvo se obbligato ad adempiere, in due distinte fasi, a causa di circostanze varie (richiesta da parte del Catasto e/o da parte del Comune, stipula di atti pubblici, ecc.).

Grazie mille per le risposte, ho parlato con il cliente e procederemo come detto da Ealfin ( ma anche da Geogradi), ossia prima costituisco i beni comuni di scale, centrale termica comune e corte esterna, poi faremo la fusione e solo successivamente, con un unica pratica Docfa, modificheremo il piano primo e la terrazza.

Sto appunto producendo l'EP al 500. Domani lo faccio firmare e poi lo invio, speriamo bene in fase di accettazione perché, essendo il lotto molto molto lungo, nello schema del piano terra l'ho messo parziale e ho messo nello stesso foglio il lotto al 1000 per completezza.

Vi farò sapere l'esito di tutto, intanto vi ringrazio infinitamente per le vostre risposte, che mi hanno aiutato molto!