Mi è capitato questo caso:

Viletta singola con 3000 mq di terreno, senza piscina e senza elementi di particolare pregio. Nel 2006 l'originaria unità immobiliare A7/4 16 vani viene divisa in due unità immobiliari, la prima A7/4 6 vani, la seconda A7/4 10 vani. Completa il complesso un garage C6. Per motivi familiari il mio committente mi chiedere di fondere le due unità immobiliari per tornare in A7/4 16 vani. Facendo la docfa con classamento automatico la fusione delle due mi porta in A8/3 16 vani. Le superfici sono le seguenti: Catastale 457mq, Lorda 392. Secondo me la classificazione A8 non è corretta. Capisco che la superficie supera i 240mq ma non capisco come si possa affermare che diventa A8 (poi perchè se vengono riunite). Vorrei capire quante possibilità ci sono che proponendo A7 il classamento venga POI RETTIFICATO. I fabbricati circostanti sono tutte villette singole in prevalenza A7. Grazie a tutti!

Suppongo che il timore sia quello di non essere più esenti da IMU per la prima casa.

Ma per questo devi dare un'occhiata anche alle caratteristiche delle abitazioni di lusso, perchè anche se censita in A/7, ma ha le caratteristiche di un'abitazione di lusso, non è esente da IMU, e l'Agenzia potrebbe comunque classrla in A/8 o A/1.

Comunque così a naso, senza vedere niente, direi che una abitazione di 392 mq lordi e 3000mq di corte, putrebbe si essere considerata una villa, altrimenti in che casi potrebbe accadere?



Saluti

Per carità, sono assolutamente d'accordo che le dimensioni tradiscono l'immobile però non ripecchiano la sua effettiva classificazione!. Allora mi chiedo: Ma se era A7/4 16 vani prima, adesso perchè deve diventare A8? Mi viene da dire tornerà com'era in origine. Avevo anche pensato di proporre la categoria A7 ed allegare foto e relazione tecnica ma non sò quanto poi verrà recepita dall'ufficio. Il rischio è sicuramente alto. Per me, a parte la superficie, nessun altro elemento la rende "immobile di lsso".

Comunque il classamento automatico non vale niente, se devi fare la pratica , conferma il tuo A/7, e avvisa il cliente che l'Agenzia entro un anno può rettifciarlo.



Saluti

Giustissimo, però se poi viene rettificato in A8 son dolori. Ripeto, il rischio per me è alto. Fare ricorso contro un accertamento è pratica rognosa, costosa, e dall' esito incerto (a mio modo di vedere). Sto cercando di capire se il gioco vale la candela.

Ma le opere per la fusione le devi eseguire tu ?

Non capisco.

Non è che a seconda degli interessi economici fiscali prevalenti al momento si può fondere o dividere catastalmente un immobile. Ci vogliono opere di un certo rilievo per giustificare una variazione di rendita, di consistenza e di categoria di un fabbricato.

Secondo me il catasto interviene, in questo caso. Troppo forte il sospetto che non essendo state eseguite le opere oppure queste sono di modesta entità, la variazione sia eseguita solo per motivi fiscali e non per motivi familiari. Che vuol dire familiari ? Lo spazio è sempre quello.

Detto ciò, bisogna confrontare l'edificio ed il suo classamento con il classamento in atti di altri edifici simili della zona, e fare le conseguenti valutazioni. Se ci sono edifici in A7 di 16 vani con giardino nella zona classati dal catasto, l'ufficio non può inserire l'edificio in una categoria diversa perchè non può motivarlo con elementi probatori.

Saluti

Premetto che le opere che verranno eseguite per fondere il villino in un unica unità immobiliare consistono nella riapertura di una porta ed una fusione impiantistica. Tutti gli altri villini nelle vicinanze (considerate che è una lottizzazione) sono A7 con superfici catastali anche importanti (uno con superficie maggiore di 540mq altri viaggiano con medie di 300mq, ovvero da 330 a 260 mq).

La mia superficie catastale viene di 460mq.

Quello che dico è che se prima della divisione avevo un unica unità immobiliare A7 di 16 vani mentre ora ho 2 unità A7 da 10 e 6 vani procedendo alla fusione devo avere per forza un A7 di 16 vani, tornando cioè alla situazione iniziale.

Perchè deve passare di categoria???

Che cosa ne pensate?

Io penso che per poter evitare l'accertamento devi giustificare il classamento in A7 che poi devi far intendere all'ufficio che sarà la memoria di un ricorso di contestazione per eventuale accertamento d'ufficio.

Se i villini della lottizzazione son tutti A7 (non in prevalenza! Basterebbe un solo villino inserito in A8 per accertare il classamento da parte dell'ufficio) non vedo motivo affinchè l'ufficio possa accertare la categoria. Ovviamente tu, come tecnico, non puoi garantire che l'ufficio non intervenga entro un anno ma anche oltre.



Saluti