Salve,

vorrei consigliarmi su un quesito:

- il sig. Mario ed il sig. Luigi sono comproprietari di 3 appartamenti di un unico fabbricato;
-ad oggi intendono fare un atto di divisione ed intestarsi un appartamento ciascuno;
- il terzo appartamento, dove vivono i genitori vorrebbero prenderne metà ciascuno .
- la prospettiva è quella che quando verranno a mancare i genitori andranno a creare con una ristrutturazione due mini appartamenti, io vorrei evitare di tornare due volta dal notaio, quindi:

-farei un docfa con causale frazionamento per trasferimento diritti, con cui divido il terzo appartamento in due nuovi subalterni;
-a questo punto faccio l'atto di divisione ed intesto i due appartamenti e le due nuove unità ai singoli fratelli;
-successivamente riaccorpo le due porzioni del singolo appartamento graffando i due subalterni e specificando nell'intestazione a chi appartiene ogni singolo subalterno.


che dite è gestibile???

oppure e meglio che tralascino il terzo appartamento fino a quando verranno a mancare i genitori e a quel punto fare prima una pratica edilizia di frazionamento, poi i nuovo accatastamento delle due unità ed infine l'atto di divisione.

grazie,
Cristian

direi che non si puo' fare, se attualmente il terzo appartamento e' una unita', non mi sembra possibile dividerlo in due unita'....semplicemente perche' cosi' facendo dichiari il falso.

secondo il catasto e l'ufficio urbanistica del comune si puo fare, a tal fine nella planimetria docfa va riportato in tratteggio la rimanente porzione stralciata ed indicando nelle note che trattasi di porzione di una unità immobiliare, al comune vanno inoltrate le due nuove planimetrie come presa d'atto con cui si specifica che il frazionamento catastale è al solo fine del trasferimento di proprietà e quindi di fatto rimane una unica unità immobiliare.

Il problema me lo creano i notai con cui ho parlato.

che problemi ti fa il notaio?

..a me sembra piu' strano poter applicare la circolare 15232/2002, visto che si tratta di stessa ditta, pero' se l'agenzia l'accetta, non capisco perche' il notaio no.

il notaio mi dice che nel momento che trasferisce le quote di proprietà andiamo a creare due unità distinte e quindi un aumento di carico urbanistico, lui vuole prima una pratica edilizia per frazionamento.

guarda, non mi e' mai capitato, pero' ragionando, se l'Agenzia accetta la pratica come da te detto (rimane il fatto che a me sembra un po' strana), tu dichiari e l'ufficio accetta un'unica unita' formata da due porzioni (anche se attualmente ancora stessa ditta), non vedo perche' il notaio dica che diventano due unita', conosce la nota dell'agenzia il notaio?
prova a sentire un'altro notaio.

ho sentito 3 notai e tutti e 3 hanno dubbi a fare l'atto, adesso gli porto la nota e vediamo cosa mi dicono

In rete ho trovato questo parere, di cui riporto uno stralcio, che, tra l'altro, rispecchia quanto penso anch'io:

Frazionamento e accorpamento di unità immobiliari: questioni urbanistiche e legali
.....
Ne consegue che per individuare il regime urbanistico-edilizio applicabile agli interventi diretti a frazionare unità immobiliari occorrerà fare riferimento alla normativa vigente al momento dell’intervento, con riferimento specifico alle disposizioni di piano urbanistico e regolamentari degli enti locali.
Per quanto riguarda il profilo civilistico delle conseguenze dell’intervento di frazionamento sul regime di circolazione del bene che ne sia stato oggetto, occorre premettere innanzitutto che, per giurisprudenza costante, il frazionamento di un’unica unità preesistente in due o più unità necessita della concessione edilizia del comune interessato. Torna utile, a questo punto, l’interpretazione data dal Consiglio Nazionale Notariato (C.N.N.) nella Circolare "Legge 28 febbraio 1985 n. 47. Criteri applicativi", secondo cui i frazionamenti non rientrano nell’ambito di applicazione degli artt. 17 e 40, 2¡ co. L. 47/85 (che sanciscono la nullità degli atti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti relativi ad edifici costruiti in assenza della dovuta concessione).
Tali norme, infatti, si riferiscono solo ai casi di invalidità e/o inesistenza della originaria concessione a edificare e non agli altri ulteriori interventi sull’edificio.
Trattandosi quindi, nel caso del frazionamento, di abuso c.d. non primario (secondo l’interpretazione del C.N.N.), non si configurerà la sanzione di nullità del contratto che consegue solo alla mancanza dell’originaria concessione edilizia, ferma restando tuttavia la responsabilità del venditore per il pregiudizio economico che da tale abuso sia derivato all’acquirente, nonchè la configurabilità di una responsabilità professionale a carico del notaio rogante (cfr. supplemento al n. 18 di CNN-Strumenti del 15/9/91).
.....
Avv. Luigi Cecchini

Questo il Link:
www.cecchinilaw.it/index2.php?option=com...

Ciao, buon lavoro.

Molto interessante l'articolo, grazie dado48, credo cmq che nel mio caso vado a individuare al catasto due porzioni di un'unica unità immobiliare non usufruibili divise in quanto viene divisa la zona giorno dalla zona notte e con le modalità definite dalla circolare suddetta, pertanto dovrebbe essere scontato anche per il notaio che non si va acreare un abuso edilizio.