Buongiorno a tutti,

sono nuovo del forum, non mi occupo prevalentemente di pratiche catastali, di solito mi limito a semplici variazioni o accatastamenti di semplice entità, quando si tratta di qualcosa di più complesso di solito mi appoggio ad altri professionisti di comprovata esperienza.

Ringrazio comunque tutti i partecipanti a questo forum in quanto, pur non avendo mai partecipato attivamente, ho trovato spesso utili spunti di riflessione e non di rado la risposta chiara ai miei dubbi a volte banali.

Detto questo, spero che qualcuno possa essermi d'aiuto per fugare un mio dubio.

Due coppie di miei clienti hanno intenzione di acquistare una cascina e realizzare congiuntamente un intervento di ristrutturazione.

Attualmente la cascina è così strutturata:

- FABBRICATO PRINCIPALE (unico proprietario XXXXXX): due appartamenti categoria A/3 disposti uno al piano terra e uno al piano primo più sottotetto comune e cantina comune;

- STALLA (altra ditta YYYYYYY costituita da diversi eredi): unico subalterno C/6 costituito da stalla al piano terra, fienile al piano primo e cortile esclusivo.

Le due coppie avrebbero intenzione di acquistare il tutto e poi realizzare due appartamenti non più disposti sui due piani distinti, ma che si sviluppino in verticale ovvero due appartamenti affiancati disposti ciascuno su due piani.

A questo punto, sentito il notaio, per evitare un acquisto pro indiviso e successivo frazionamento che comporterebbe maggiori oneri e complicazioni anche con le iscrizioni di ipoteca da parte della banca, bisognerebbe procedere prima ad un "frazionamento per trasferimento di diritti" delle due unità A/3 in modo da ottenere 4 subalterni tutti di categoria A/3, ciascuno dei quali rappresenterà una porzione di u.i.u. di fatto unita ad una seconda u.i.u. e quindi dotato di redditività propria in quota parte dell'appartamento nel suo assieme.

Fin qui mi sembra tutto filare liscio, ai sensi della circolare n. 4/2009 procederò a variazione con la causale "frazionamento per trasferimento di diritti" e presenterò al piano terra una scheda sub.xxx in cui rappresenterò in linea continua la parte che farà parte del subalterno in oggetto ed in linea tratteggiata quella che farà parte del sub.yyy unito di fatto al precedente.

Lo stesso varrà per il piano primo, anche in questo caso due subalterni uniti di fatto rappresentati come esposto sopra.

Naturalmente il frazionamento dovrà rispecchiare quella che sarà la divisione effettivamente realizzata in fase di ristrutturazione e questo è possibile in quanto è già stato steso e condiviso un progetto d'assieme piuttosto definitivo.

il mio dubbio riguarda questo fatto: il progetto, nella divisione dei subalterni originari, non corrisponde esattamente ad una divisione fisica esistente, in particolare uno o più vani attualmente esistenti ricadrebbero parte su un subalterno, parte su un altro, quindi come faccio ad identificarli correttamente sulla scheda?

Mi sembrava di aver letto da qualche parte (forse proprio su questo forum) che nel caso di frazionamento di vani fosse necessario costituire un F/4 (in corso di definizione) il quale non sarà rappresentato su una scheda, ma solo sull'elaborato planimetrico e la sua consistenza dichiarata in relazione tecnica, ma questo mi comporterebbe diverse complicazioni anche perchè u.i.u. F/4 ha di per se carattere di temporaneità e dovrebbe essere classata entro 6 mesi, mentre il progetto richiederà sicuramente più tempo per essere realizzato.

Qualcuno ha suggerimenti in merito?

Vi ringrazio anticipatamente anche per la pazienza di essere arrivati fin qui a leggere.

Buon lavoro a tutti

Se cè un progetto presentato e se tale progetto implica la redistribuzione, puoi comunque fare degli F3, che possono rimanere tali per più tempo.

L'unica cosa è che nell'atto di vendita verranno attribuiti valori che possono essere accertati

Tante F3 quante sono le proprietà attuali da modificare più tante unità F3 quante sono le porzioni che verranno spostate da un unità all'altra.



Verranno vendute a x le porzioni di F3 che alla fine della ristrutturazione costituiranno l'appartamento di X.(di cui magari una era già sua) La stessa cosa per Y.

Salve

Se al momento del docfa si trattano u.i. in categoria con rendita, la vedo dura fare risultare come costituite u.i. senza rendita.

Saluti cordiali

E' vero ciò che dici, infatti non è mia intenzione costituire u.i. senza rendita, costituirò 4 u.i. classificate A/3 le quali saranno unite di fatto a due a due specificando in relazione tecnica "rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali". La somma delle rendite delle due unità derivate da un subalterno originario, sarà uguale alla rendita dello stesso.

Il mio dubbio era soltanto per la rappresentazione grafica in quanto la suddivisione non avverrebbe in corrispondenza di un muro esistente, ma andrebbe a dividere in due un vano esistente.

E' una questione piuttosto banale, mi ero posto io un problema inesistente, ho parlato con un collega un po' più esperto di me il quale mi ha detto che è sufficiente identificare con linea continua la dividente posta in corrispondenza di dove avverrà la separazione fisica futura.

Comunque adesso predisporrò il docfa così, vi aggiornerò sugli sviluppi.

Grazie a tutti.

Riccardo