Qualche tempo fa mi sono scritto le seguenti note relative ai fabbricati rurali, se qualcuno ha la pazienza di leggerle mi piacerebbe fossero commentate (magari da quelli più esperti di me) per conoscere quanto è corretta la mia interpretazione.
Grazie a tutti.
Sulla base delle vigenti disposizioni legislative non è più possibile procedere all'accatastamento di un fabbricato avente i requisiti di ruralità come “fabbricato rurale” con iscrizione al solo catasto terreni. Secondo quanto indicato nel D.P.R. 23/03/1998 n. 139 (art. 1 comma 1) l'accatastamento di nuove costruzioni rurali ma anche la variazione di quelli già censiti deve avvenire con le stesse metodologie utilizzate per i fabbricati “ordinari” all'interno del catasto fabbricati; tali fabbricati acquisiscono quindi una categoria e classe nonché una relativa rendita catastale. Lo stesso D.P.R. stabilisce inoltre che, in presenza di una serie di requisiti, il fabbricato (o un suo subalterno) seppur censito al catasto fabbricati presenta ai soli fini fiscali caratteristiche di ruralità. Tale evenienza non modifica la procedura di accatastamento o la sua variazione nella banca dati catastale ma solo il fatto che l'unità immobiliare sia assoggettata o meno a determinate imposte. Viene inoltre stabilito che i fabbricati o loro porzioni aventi caratteristiche abitative e le loro pertinenze vanno censite nelle usuali categorie A e C mentre i fabbricati strumentali alle attività agricole saranno classificati come D/10, sempre che per le loro caratteristiche tipologiche e di destinazione non possano mutare la loro utilizzazione senza radicali trasformazioni.
Il sopra citato D.P.R. innova quindi radicalmente la disciplina in merito ai “fabbricati rurali” e dichiara in pratica la loro soppressione. Il concetto di base è che tutti i fabbricati (qualunque sia la loro destinazione, rurali e non) debbano essere censiti al catasto fabbricati a nulla rilevando la ruralità o meno dell'edificio o del subalterno trattato. Le caratteristiche di ruralità, influenti per quanto riguarda l'imposizione fiscale ma NON per la metodologia di accatastamento, peraltro variabili non solo in funzione del fabbricato ma anche a seconda di chi lo possiede, dovranno essere dimostrate dal proprietario ogni qualvolta ritenga di poter accedere ad agevolazioni o esenzioni di imposta.
Per quanto riguarda le tempistiche di accatastamento dei fabbricati esistenti (ed anche di quelli mai dichiarati) il predetto D.P.R. e successivi differimenti dei termini aveva stabilito che i fabbricati NON AVENTI CARATTERISTICHE DI RURALITA' (e pertanto assoggettati alle imposte ordinarie) dovevano essere dichiarati al catasto fabbricati con attribuzione di rendita entro il 31 dicembre 2001. Per i fabbricati esistenti e allibrati come “fabbricato rurale” al NCT aventi le caratteristiche di ruralità la dichiarazione al catasto fabbricati avverrà invece in occasione di una variazione avente rilevanza catastale (il D.P.R. non chiarisce se per variazione si debba intendere solamente una modifica della consistenza o delle caratteristiche dell'unità immobiliare od anche una modifica della ditta proprietaria). In relazione a questa ultima evenienza comunque, considerando che in diversi tipi di trasferimenti della proprietà si può far valere la regola del calcolo del valore dell'immobile su base catastale in maniera da evitare successivi accertamenti, è consigliabile procedere alla dichiarazione al catasto dei fabbricati degli eventuali fabbricati rurali (anche aventi caratteristiche di ruralità) prima del passaggio di proprietà in maniera da attribuirgli valore certo.
Di seguito si riportano diversi casi di accatastamento di fabbricati in questione con l'indicazione delle operazioni necessari ed alla fine sono riportate alcune considerazioni in merito alle caratteristiche di ruralità ed i rapporti tra fabbricati rurali ed imposizione fiscale.
A) FABBRICATI DI NUOVA COSTRUZIONE O MAI CENSITI
NUOVA COSTRUZIONE AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE (garage, ecc.):
1.Inserimento cartografico con procedura PREGEO mediante redazione di tipo mappale ordinario;
2.Classamento al catasto fabbricati con DOCFA per nuova costruzione attribuendo alle unità abitative la categoria A più consona alle loro caratteristiche (A2, A4, A7 a seconda dei casi) ed alle pertinenze categoria C2, C6 ecc. anche in questo caso sulla base della destinazione e delle caratteristiche. E' preferibile evitare il classamento nelle categorie A1 ed A8 perché le unità immobiliari così classate non possono avere carattere di ruralità. Usualmente si evita inoltre il classamento nella categoria A6 in quanto rappresenta una tipologia attualmente non più ordinaria (come per le A/5) preferendo, nel caso di unità aventi dotazioni minime inferiori agli standard attuali, l'utilizzo della categoria A/4.
NUOVA COSTRUZIONE AD USO NON ABITATIVO
1.Inserimento cartografico con procedura PREGEO mediante redazione di tipo mappale ordinario;
2.Classamento al catasto fabbricati con DOCFA per nuova costruzione attribuendo la categoria D/10 (in questo caso come per gli altri D si può inserire più fabbricati con la stessa particella o subalterno) nel caso in cui i fabbricati abbiano caratteristiche tali da non consentire destinazioni d'uso diverse da quelle agricole senza sostanziali interventi. Rientrano in tale fattispecie ovili, stalle, fienili, rimesse, magazzini, i silos in muratura per stagionatura di foraggi o per la conservazione di cereali, locali o strutture a servizio dell'attività agricola adibite alla mera "protezione" di piante allo stato vegetativo non su suolo naturale, che siano, però, prodotti delle colture praticate dall'azienda cui i manufatti stessi sono asserviti, ecc. Rientrano inoltre in tale categoria, per espressa indicazione nel già citato D.P.R. 23/03/1998 n. 139, i fabbricati utilizzati per l'agriturismo.
Nel caso in cui il fabbricato non presenti le sopra indicate caratteristiche il classamento avverrà nella categoria C più vicina alle sue caratteristiche.
Per quanto riguarda, i fabbricati adibiti ad agriturismo si può ritenere (è comunque una opinione personale) che, nel caso presentino caratteristiche di abitazione e magari siano parte dell'abitazione del conduttore, possano essere censiti nelle ordinarie categorie A.
Con riferimento ai valori unitari da utilizzare per la stima del valore dei fabbricati classati come D10 le Agenzie del Territorio provinciali hanno di solito elaborato dei valori medi al mq od al mc da applicare in base alle sue caratteristiche costruttive.
N.B. Nel caso di edifici esistenti, a seconda della data di costruzione, sono dovute le sanzioni per ritardata dichiarazione.
B) FABBRICATI ISCRITTI AL CASTATO TERRENI COME “FABBRICATI RURALI”
FABBRICATO DI ABITAZIONE LA CUI SAGOMA CORRISPONDE CON QUELLA PRESENTE IN MAPPA.
1.Nel caso in cui il fabbricato in oggetto sia correttamente inserito nella mappa catastale e censito come “fabbricato rurale” si deve procedere alla sua trasformazione in “ente urbano” (codice 282 nel modello censuario) mediante un “mappale di rispondenza topografica”. Con PREGEO 9 si deve creare un nuovo libretto ordinario (e non di modesta entità) con le relative righe di tipo 0 e 9 (i dati da inserire sono quelli usuali e per la est media si mette quella passante per il fabbricato in oggetto non potendo più utilizzare il valore LC) e di seguito si crea una riga di tipo 6 con la dizione “SI ATTESTA LA RISPONDENZA TOPOGRAFICA DELLA PARTICELLA ....... “. Si procede poi all'elaborazione del libretto che Pregeo riconoscerà come “libretto in deroga” in quanto privo di misure. Nel modello censuario si compilerà la maschera relativa al tipo mappale indicando la particella originaria “fabbricato rurale” (codice 279) e quindi variarla ad “ente urbano” (codice 282) senza modificare naturalmente la superficie. Non è necessario procedere alla redazione della proposta di aggiornamento ne all'associazione dell'estratto di mappa e dopo queste operazioni (ricordarsi di compilare anche la relazione) si può procedere alla creazione dell'atto di aggiornamento per la presentazione alla AdT non compilando la parte che riguarda l'aggiornamento geometrico. Alcune AdT chiedono che sia allegata al tipo mappale una semplice fotocopia della mappa con il fabbricato la cui presentazione è comunque facoltativa. E' richiesta poi una autocertificazione del proprietario del fabbricato sulla sussistenza o meno delle caratteristiche di ruralità ai sensi dell'art. 2 del D.P.R. 23/03/1998 n. 139 (si veda alla fine della dispensa alcune considerazioni in merito alle caratteristiche di ruralità).
3.Classamento al catasto fabbricati con DOCFA per nuova costruzione attribuendo alle unità abitative la categoria A più consona alle loro caratteristiche (A2, A4, A7 a seconda dei casi) ed alle pertinenze categoria C2, C6 ecc. anche in questo caso sulla base della destinazione e delle caratteristiche. E' preferibile evitare il classamento nelle categorie A1 ed A8 perché le unità immobiliari così classate non possono avere carattere di ruralità. Usualmente si evita inoltre il classamento nella categoria A6 in quanto rappresenta una tipologia attualmente non più ordinaria (come per le A/5) preferendo, nel caso di unità aventi dotazioni minime inferiori agli standard attuali, l'utilizzo della categoria A/4.
FABBRICATO AD USO NON ABITATIVO LA CUI SAGOMA CORRISPONDE CON QUELLA PRESENTE IN MAPPA
Si procede alla loro trasformazione in “ente urbano” come indicato nel punto precedente e quindi al loro classamento al catasto fabbricati come indicato al precedente punto A) per i fabbricati di nuova costruzione o mai censiti.
FABBRICATI AD USO ABITATIVO E NON LA CUI SAGOMA NON CORRISPONDE CON QUELLA PRESENTE IN MAPPA.
Si procede all'aggiornamento della mappa catastale mediante la procedura PREGEO con redazione di tipo mappale utilizzando la procedura per “modesta entità” nel caso in cui l'ampliamento sia inferiore al 50% della parte già rappresentata in mappa oppure con procedura ordinaria (rilievo con appoggio ai PF ecc.) in caso di ampliamenti aventi sviluppi maggiori. Successivamente si procederà al classamento al catasto fabbricati similmente a quanto descritto in precedenza.
FABBRICATI SEMI DIRUTI
Nel caso in cui il fabbricato sia semidiruto ed inutilizzabile e si voglia comunque mantenere “traccia” della sua presenza si può utilizzare, in luogo del classamento in una categoria ordinaria, la categoria F2 (unità collabente) in sede di trattamento dell'immobile con il DOCFA. Si riporta di seguito la definizione di unità collabente riportata nella dispensa “Tipologie catastali” presente nel sito www.pregeo.it:
“F/2 - UNITÀ COLLABENTI.
Si tratta delle unità che in parte o in toto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, dirute, o che, in ogni caso, non producono reddito. Per queste unità è necessaria una relazione tecnica che sia breve, ma non lapidaria, contenente i dati del tecnico dichiarante; gli identificativi catastali dell'u.i.; la descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture, le dotazioni tecnologiche e lo stato di manutenzione; documentazione fotografica (consigliabile, ma non obbligatoria). Non è consentito dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate, quindi è possibile presentare un'u.i. in F/2 solo con documenti di ACCATASTAMENTO, ma mai in variazione. Il solo modo di intervenire con DOCFA su u.i. divenute inagibili è la DEMOLIZIONE TOTALE.”
REQUISITI DI RURALITA' DEGLI EDIFICI
Come già accennato in precedenza il requisito di “ruralità” così come definito dal D.P.R. 23/03/1998 n. 139 è una particolare condizione che un immobile (o anche una sola sua porzione) può possedere in un determinato momento a prescindere dal suo classamento catastale che, in ogni caso rimarrà invariato e definito come descritto in precedenza. Tale condizione si verifica nel momento in cui il fabbricato e chi lo possiede ed utilizza presenta determinate caratteristiche stabilite dal decreto in questione. Si evidenza che tale impostazione comporta che lo stesso immobile possa variare la propria condizione di “ruralità” o meno a seconda da chi sia posseduto o utilizzato pur rimanendo immutato il fabbricato stesso.
Il D.P.R. effettua una distinzione tra fabbricati ad uso abitativo e fabbricati strumentali alle attività agricole elencando per ognuno di loro i requisiti che devono possedere per poter potersi ritenere “rurali”. Per quanto riguarda i fabbricati ad uso abitativo si dovranno avere tutti i seguenti requisiti (ripresi letteralmente dal D.P.R.):
a)il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile e' asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura o da coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali;
b)l'immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attivita' agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento ovvero dalle persone addette all'attivita' di alpeggio in zone di montagna;
c)il terreno cui il fabbricato e' asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno e' ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;
d)il volume di affari derivante da attivita' agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla meta' del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita' svolta in agricoltura. Se il terreno e' ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del 1994, il volume di affari derivante da attivita' agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
e)i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unita' immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.
Qualora quindi un fabbricato ad uso abitativo (e quindi classato in una categoria A con esclusione della categoria A1 ed A8) presenti tutte le predette caratteristiche lo si può ritenere “rurale” ai soli fini fiscali e pertanto può essere assoggettato alle agevolazioni previste dalla normativa.
Nel caso di fabbricati ad uso non abitativo il D.P.R. prevede che:
Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attivita' agricole di cui all'articolo 29 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Deve, altresi', riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali all'attivita' agricola destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione, nonche' ai fabbricati destinati all'agriturismo."
PRINCIPALI AGEVOLAZIONI FISCALI PER FABBRICATI AVENTI CARATTERISTICHE DI RURALITA'
La vigente disciplina fiscale riserva ai fabbricati aventi caratteristiche di ruralità una serie di particolari agevolazioni che riguardano varie imposizioni tributarie. Tra le più significative si può ricordare il sistema di determinazione del valore catastale che costituisce il valore minimo da dichiarare in atti pubblici soggetti ad imposte di registro, successione, ipotecaria e catastale oltre il quale l'Agenzia delle Entrate non può procedere all'accertamento ed alla rivalutazione del prezzo indicato. Nel caso di fabbricati aventi caratteristiche di “ruralità” quando gli stessi siano oggetto di un trasferimento insieme ai terreni a loro asserviti il “valore catastale” sarà costituito solamente da quello derivante dal reddito dominicale dei terreni in quanto in tale valore è compreso anche la quota parte relativa ai fabbricati strumentali. In pratica quindi nel caso per esempio di una successione di una azienda agricola comprendente alcuni fabbricati (sempre che siano presenti tutti i requisiti di ruralità) il valore da dichiarare sarà determinato dal reddito dominicale complessivo dei terreni rivalutato del 25% e moltiplicato per 90 senza inserire alcun valore aggiuntivo per i fabbricati. per maggiori chiarimenti in merito si veda la circolare n. 50/E del 21/03/2000 del Ministero delle Finanze. La fattispecie di cui sopra si applica anche ai fini ICI, come peraltro indicato nella predetta circolare. Il meccanismo di cui sopra non vale nel caso in cui il trasferimento del fabbricato avvenga separatamente dai terreni asserviti nel qual caso il valore sarà costituito dalla sua rendita rivalutata (per i casi in cui sia ancora valido il meccanismo della valutazione automatica).
Si ricorda infatti che le ultime disposizioni normative hanno limitato il meccanismo della valutazione automatica escludendo diverse tipologie di trasferimento della proprietà; allo stato attuale si ritiene che tale metodo sia ancora valido per i seguenti atti nel caso in cui riguardino il trasferimento di terreni e fabbricati strumentali:
successione ereditaria;
donazione;
divisione senza conguaglio di quote;
si ritiene invece che la fattispecie non sia più applicabile per le compravendite.
Per ulteriori approfondimenti:
1.D.P.R. 23/03/1998 n. 139.
2.D.legislativo 24 marzo 2004 n. 99.
3.Circolare 50/E del 21/03/2000 del Ministero delle Finanze.
4.Circolare 6/E del 06 febbraio 2007 dell'Agenzia delle Entrate.
5.Guida fiscale per il settore agricolo dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.it)
6.Studio n. 152-2006 T del Consiglio Nazionale del Notariato.
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