Buon giorno!

È una discussione interessantissima di cui condivido le conclusioni che richiede però una decisa presa di posizione per non perdere di vista la domanda iniziale di anonimo_Leccese che qui condenso:
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un'abitazione a rustico a piano terra, la medesima sarà catastalmente suddivisa in due unità distinte per donazione, la committenza ha anche richiesto, ed è giusto, creare anche i rispettivi lastrici solari in corrispondenza del fabbricato sottostante, per una futura sopraelevazione.
Si desume quindi che l’immobile tuttora in costruzione deve essere accatastato e regolamentato in modo tale che quando sarà… si potrà agevolmente trasferire :
1.) sia la proprietà
2.) che il diritto di sopraelevazione [/size]

Risolto il problema degli aggetti….

Rimane invece da risolvere il problema della proprietà, ma dal momento che, le uiu sottostanti sono ancora di un unico intestatario, ne consegue che una volta censito il lastrico solare, lo stesso sarà intestato allo stesso del piano sottostante.

Invece per quanto riguarda il diritto di sopraelevazione, se si vuole regolamentarlo preventivamente, ritengo che l’attuale proprietario, lo regolamenterà con un atto opportunamente registrato o registrabile, per fugare ogni e possibile dubbio futuro.

Dirò di più.
Quello che vorrei precisare è l'inutilità dell'accatastamento del lastrico solare, oltre che quello del trasferimento della proprietà dello stesso. Quello che viene richiesto è che sia trasferito ad altro soggetto diverso da quello dell'ultimo piano, il diritto di sopraelevazione. Questa è la volontà delle parti. Non serve a niente trasferire la proprietà del lastrico solare, e non serve a niente accatastarlo per questo. Di contro, serve comunque sempre trasferire assieme alla proprietà del lastrico anche il diritto di sopraelevare, se questo intendimento mancasse, della proprietà del lastrico il nuovo proprietario non se ne farebbe un fico secco, se non per fare una festa di compleanno all'aria aperta, sopra un lastrico. Ma se nel suo titolo di proprietà non è trasferito anche il diritto di sopraelevazione, questa rimane al proprietario del piano sottostante.
Ci sarebbe tanto da scrivere, anche sulla definizione giuridica di lastrico solare che si differenzia da quella di terrazza esclusiva, ci sarebbero altre sorprese, se interessa, sono pronto a riportare altre notizie al riguardo.

Saluti lastricati solarmente. :wink:

Alt !!! fermi tutti, per un attimo.
E se, forti dell'esperienza appena conclusa degli Standard del CNG, in cui alcuni di noi sono riusciti, nell'ombra, a definire modalità operative relative alla professione, provassimo, dietro le quinte, a riordinare le idee prima di esporci, con frammenti difficilmente riassumibili così come normalmente scritti nel Forum ?
Si tratterebbe di prediporre una specie di grossa Faq, a più mani, che vedrebbe la luce, però, quando la si riterrà completa.
Nell'attesa, ciao e buon lavoro.

Mi sembra doveroso aggiungere un'altro particolare a questa questione, che vedo, ha suscitato un bel dibattito. Dunque il problema principale è che c'è attualmente una sola scala d'accesso al lastrico solare. collegata ad un solo immobile del piano terra Pertanto, hanno deciso di sudduvidere il medesimo in due, onde evitare che chi accede al piano copertura si appropri di tutta la terrazza. alla seconda terrazza vi si accederà tramite scala da progetto, ancora non realizzata, allego disegnino:

Antonio e Claudio, concordo!

suggerisco, nel frattempo che Tony prepara il terreno ...... di predisporre la bozza di FAQ ...... nella quale ciascuno si esprime per le proprie idee....

poi quando la riterremo quasi pronta ce la scambiamo e proviamo a fare un collage....... :!:

Però ( :?: non so se sbaglio ) propongo di farne una per ciascun argomento di pertinenza con tanto di indice, in modo tale da consensire a chi vuole consultarne una parte di proprio interesse, di farlo autonomamente ....
:arrow:

Buongiorno a tutti i colleghi e colleghe.

Anonimo_Leccese ci delizia con altri particolari che aggiungono un buon condimento alla questione assai interessante.

Visto l'interesse, per alimentare il dibattito riporto di seguito parti del testo trovato sul web al link www.101professionisti.it/guide/condomini...
dove si può trovare un significato di lastrico solare (che può essere condivisibile o meno) il quale scrivente anonimo (non leccese), sostiene che c'è una sostanziale differenza tra lo stesso lastrico e la terrazza: l'assetto giuridico di proprietà.

Il lastrico solare
Spesso accade di confondere il lastrico solare con la terrazza a livello; anche se gran parte della disciplina è comune, notevoli permangono le differenze, specialmodo per ciò che attiene l'assetto proprietario. Infatti, mentre il lastrico solare assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto è soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

Questa, che può essere solo una opinione, che riguarda oltretutto la differenza tra il lastrico e la terrazza a livello e non la terrazza intera, situata sul capo di un edificio, mi aiuta però a capire i dubbi che a me sono venuti riguardo al fatto strano che il Catasto abbia permesso e regolamentato la costituzione di un bene, quale il lastrico solare che, udite, udite, è privo di rendita! Evidentemente la natura condominiale della copertura e la necessità di dotare in alcuni casi lo stesso di identificativi catastali, ha prevalso sulla richiesta di tassazione che lo Stato attua sempre sugli immobili.
Il lastrico solare ha la funzione principale e direi (mi sbilancio un pò...), esclusiva di copertura piana di un edificio condominiale, ed è elencata nel C.C., tra le parti comuni di un edificio.
Se questo lastrico, però, assume le tutte le caratteristiche di una terrazza esclusiva, a servizio di una unità immobiliare dotata di rendita, allora, pare strano, ripeto, che il Catasto permetta di distinguerla come F5.
Mi chiedo, poi, perchè una copertura piana, praticabile, accessibile, e protetta con ringhiera, situata alla sommità di un edificio, di proprietà esclusiva di un singolo appartamento sottostante, non debba essere accatastata come accessorio, invece che come F5.

Queste mie deduzioni, credo possano alimentare il dibattito, io ho la mia opinione che ho già espresso parzialmente, attendo però altre osservazioni, così da poter arrivare assieme alla soluzione del caso di Anonimo_Leccese.
Di sicuro occorre accatastare l'immobile senza alimentare sospetti che sia stato inserito il bene in una categoria priva di rendita per non pagarci le rispettive imposte di trasferimento! Questo è il dubbio, più importante che considerare o meno la superficie dell'aggetto al presunto lastrico solare.

Saluti dibattuti. :wink:

Antonio, io penso invece che l'Agenzia abbia introdotto la categoria F/5 per riuscire ad attribuire un'identificazione catastale ad un'unità immobiliare affinchè possa essere trasferita, con conseguente regolare aggiornamento storico della Banca Dati.
Nel caso non ha importanza la natura condominiale o meno, se non per individuare la proprietà del Lastrico ed introdurla nell'intestazione.
A quel punto l'unità è trasmissibile .... logico che, dietro questa operazione, vi deve essere un interesse ben specifico per utilizzare l'unità immobiliare (sia una sopraelevazione che la possibilità di fusione con unità adiacenti per ricavare, ad esempio, una terrazza di proprietà, oppure altro, con la conseguenza che quel Lastrico con Rendita = 0 sarà alla fine variato e produrrà reddito).
Altre considerazioni ?

Chiedo se sei d'accordo con la proposta fatta poco sopra.
Ciao, buon lavoro.

Perfettamente d'accordo. Ma nel caso di Anonimo_Leccese, il dubbio che la copertura piana dotata di scala fissa di accesso e ringhiera sia una terrazza che doveva essere censita come accessorio dell'unica abitazione sottostante di stessa ditta.... per me è forte.




Condivido anche su questo. L'unica importante osservazione che posso obiettare è che, il diritto di sopraelevazione non nasce con l'accatastamento del lastrico solare in F5, ed il trasferimento di tale diritto disgiunto dalla proprietà dell'ultimo piano è completamente eseguibile anche senza l'accatastamento della copertura in questa categoria fittizia.
Sempre nel caso in questione, secondo me, dal punto di vista soprattutto fiscale, il lastrico è da considerarsi una terrazza, accessorio dell' unità sottostante. Se il lastrico fosse stato un normale tetto a falde e ci fosse la finalità di dividere l'immobile e trasferire il diritto di sopraelevazione, a me non verrebbe in mente di accatastare il tetto a sè come F5 per trasferirlo ad altro soggetto che vuole invece acquistare il diritto di sopraelevazione. Anzi, il soggetto venditore, non avrebbe un vantaggio nel vendere quella che deve essere anche la sua copertura in futuro e dopo la vendita del diritto di sopraelevare. Anzi, il soggetto che acquista il diritto di sopraelevare e che esegue le relative opere, è obbligato a ricostruire la copertura (che ritornerebbe ad avere natura ancora più condominiale) a sua cura e spese, sopra la propria nuova unità costruita.

Una unica unità immobiliare di unico piano, coperta da struttura piana, appartenente ad unica ditta proprietaria, si può dividere in due UI terra-tetto, senza accatastare a sè il tetto piano o a falde che sia, e senza che sia scalfito il diritto di sopraelevazione che tacitamente per C.C. hanno i soggetti proprietari ognuno della sua porzione di edificio che include anche la rispettiva parte di copertura. In questo caso l'identificazione catastale a sè stante del tetto è puramente ininfluente e può probabilmente causare equivoci anche tra le parti attrici, oltre che all'Agenzia Delle Entrate che controlla la parte più puramente fiscale.




Certo che sono d'accordo. Magari però fissando dei punti fermi in cui concordiamo.

Dopodichè, possiamo individuare i capitoli come per esempio:
-definizione di lastrico solare, sua natura, e motivi per i quali viene richiesta la sua identificazione catastale.
Poi:
-considerazioni sul trasferimento del lastrico solare.
-significato del diritto di sopraelevazione e suo trasferimento.
etc.., etc...

Ci sarebbe da scrivere un testo vero e proprio, possiamo però aspettare magari il termine della discussione per poter aggiungere più elementi possibile e procedere alla raccolta e alla sistemazione dell'argomento molto esteso, oltre che dare una soluzione più congrua al caso di Anonimo_Leccese.

Saluti cordiali per natura. :wink:

Il dubbio è lecito, però sarebbe necessaria una più dettagliata descrizione dello stato dei luoghi,in quanto non sono sufficienti la scala e la ringhiera (ammesso che ci sia) per la "qualifica" di terrazza accessoria; ad. es. se non fosse pavimentata e ci fosse solo la guaina bituminosa, quindi non servibile all'uso di terrazza?

E' ovvio che se siamo in presenza di una effettiva terrazza, pienamente godibile ed accessibile ci troviamo in presenza di pertinenza esclusiva dell'abitazione e come tale deve essere accatastata.





Vero anche questo, però, di norma, si sa che quando ci sono le condizioni, un eventuale acquirente sicuramente preferirebbe acquistare il lastrico e non solo il diritto di sopraelevare, così non sarebbe tenuto ad alcun indennizzo agli altri condomini, nè avrebbe l'obbligo di ricostituire il lastrico, ma si potrebbe fare una normale copertura con tanto di soffitta esclusiva.




Vero anche questo, però, nel caso specifico, dal momento che un soggetto può usare agevolmente il lastrico/terrazza e l'altro no, non è escluso che a lungo andare si potrebbe configurare una sorta di incertezza del diritto (usucapione ?)

Quindi, quello che attualmente non ha l'accesso, dovrebbe, perlomeno, farsi subito una scala, in modo da essere nelle stesse condizioni dell'altro, in merito all'utilizzo della cosa.
Saluti

Il proprietario dell'ultimo piano ha il diritto acquisito da C.C. sul diritto di sopraelevare, e a me risulta, chiedo conferma, che non debba indennizzare nessuno dei proprietari condomini del lastrico solare comune, avendone il diritto di costruire anche su solaiocondominiale, acquisito per legge, tant'è che vi è automaticamente , sempre per legge acquisito, tacitamente, anche il diritto di superficie sul lastrico, ed è ininfluente richiederlo ai condomini.




Se io compro il Diritto di Sopraelevazione, certamente ho la certezza del diritto di sopraelevare, se sono incerto non lo compro. Il diritto di usucapione è sempre possibile esercitarlo quando ci sono i presupposti, non è che con l'acquisto del lastrico lo elimino. Se acquisto in proprietà il Lastrico e il confinante lo utilizza, lo mantiene e ne coglie i frutti per venti anni, quest'ultimo può esercitare il suo diritto di usucapione.
Nel caso di Anonimo_Leccese, non c'è comunque il passaggio del diritto di sopraelevare a soggetto diverso dal proprietario del piano sottostante.
Il problema dell'utilizzo della copertura è propriamente fisico, e non credo che qualsiasi cosa si decidesse di scrivere sull'atto possa eliminare l'inconveniente di un uso improprio dell'oggetto.




Concordo.
Saluti accessibili. :wink:

Solo per ringraziarvi per l'interessamento :wink:

Art.1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio - Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

saluti

Sono stato clamorosamente smentito dall'Art.1127 C.C. richiamato giustamente da Gaetano. non ero sicuro di quello che scrivevo, infatti chiedevo conferma.
Come disposto dall'Art.1127 citato, l'indennizzo spetta a chi sopraeleva, sia questo proprietario dell'ultimo piano, sia solo del lastrico solare. Quindi, Gaetano, a differenza di quanto sostieni, questa indennità dovuta non la sgami, se sei proprietario del solo lastrico solare, e neanche l'approvazione ed il consenso dei Condomini che hanno potere sull'aspetto estetico e strutturale e "luminoso" dell'edificio, ed ha, inoltre, il soggetto che sopraeleva, anche l'obbligo di rifare il lastrico solare eliminato dalla costruzione, anche se esso è il proprietario del solo lastrico solare.

Ora si apre un nuovo scenario.

Se il soggetto proprietario dell'ultimo piano di un condominio, si vede soffiare il lastrico solare condominiale che copre la sua abitazione, da un altro soggetto, quest'ultimo acquisice automaticamente anche il diritto di sopraelevare, oppure questo diritto rimane in capo al proprietario della abitazione e non a quello del lastrico solare? Seguendo pari pari la disposizione del codice civile, possiamo arrivare alla conclusione che se il solo lastrico solare è di proprietà condominiale, il soggetto proprietario dell'ultimo piano mai potrà sopraelevare, avendolo, per codice civile, il diritto a sopraelevare, il condominio proprietario del lastrico solare. Occorre approfondire questo aspetto, perchè c'è qualcosa che mi sfugge. Speriamo di trovare qualche caso o sentenza od opinioni che chiariscano l'argomento.

Gaetano ha aggiunto un importante tassello alla costruzione della FAQ sopraelevata alla massima potenza. Siamo ancora lontani dal traguardo ma noto con piacere che le nostre opinioni non sono poi così divergenti e questo agevolerà il nostro impegno.
Speriamo che Gianni e Claudio non abbiano mollato...

Comunque io cerco sempre di tenere aperta la discussione, per misurare anche l'interesse dei partecipanti.

Saluti solari. :wink:

Non è cosi, pensaci un attimo......una volta che l'hai comprato quale indennizzo devi dare più? Nessuno! Per sopraelevare non occupi alcuna area condominiale, l'hai comprata, e tua.
Per lo stesso motivo non hai l'obbligo di ricostituire il lastrico condominiale, se è diventato esclusivo, cosa devi restituire al condominio?




Il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario esclusivo del lastrico, non resta in capo al proprietario sottostante. "La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare" (quando vi la proprietà esclusiva del lastrico, automaticamente è il lastrico l'ultimo piano)




Non è cosi, è una prerogativa data dalla legge quella del diritto a sopraelevare al proprietario dell'ultimo piano, in presenza di lastrico condominiale, salvo l'indennizzo pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica e l'obbligo della ricostituzione del lastrico condominiale al piano superiore.

Spero di essere stato chiaro, è tardi la stanchezza si sente.
saluti

Signori………..no…non ci siamo!!

Credo che la discussione abbia perso il senso ed il tematismo di fondo per cui era stata posta la domanda iniziale……….

Ovvero: cosa si intendesse per “lastrico solare” rilevante ai fini della superficie catastale….

Nello specifico: c’è o non c’è una differenza tra LASTRICO SOLARE e BALCONE?

Lasciamo stare tutte le altre disquisizioni che hanno squisitamente carattere civilistico e/o rilevanza condominiale cui possiamo attingere a piene mani sia dal web che da editoria specializzata……senza contare anche ridondanti riferimenti giurisprudenziali, a volte anche con sentenze contraddittorie.

La domanda fatta da anonimo_leccese era: il balcone in aggetto perimetralmente al fabbricato cosi come rappresentato nel suo grafico è da conteggiarsi nella superficie del lastrico solare?

Io sostenevo (e sostengo) che il balcone, come elemento in aggetto rispetto al perimetro di base del fabbricato non puo’ rientrare nel concetto di lastrico solare e quindi da escludere dalla superficie ai fini catastali.
Qualcuno nella discussione riteneva che, sostanzialmente, ai fini fiscali, la questione non avesse rilevanza in quanto, essendo un bene privo di rendita, in caso di alienazione, si dovesse ricorrere per forza ad un valore venale.
Giusta osservazione!! Ma mi sovviene che alcuni comuni (a mio giudizio a torto) abbiano sottoposto all’ICI anche i lastrici solari per cui l’assoggettabilità a tale tributo determina, evidentemente, rilevanza sulla superficie degli stessi espressa in mq.
Senza contare che l’AdE potrebbe fare il suo bell’accertamento sul valore dichiarato prendendo come parametro tecnico proprio i mq rilevabili in visura!!
Comunque la mia resta solo una opinione senza rimaneggiare cio' che gli altri intervenuti hanno diversamente sostenuto.

Salute e fratellanza!