Buongiorno a tutti,

vorrei porre un quesito riguardante una problematica emersa su di un fabbricato di mia proprietà, recentemente acquistato.

Il fabbricato in questione mi è stato trasferito a mezzo decreto di trasferimento, a seguito aggiudicazione asta giudiziaria.

Da una visura mi sono reso conto, che in adiacenza alla corte esclusiva del mio appartamento, c'è l'esistenza al catasto terreni di una piccola particella prospicente all'ingresso pedonale, questa particella fu generata da un frazionamento del 2011; il problema è che non c'è traccia di essa al catasto fabbricati.

Si ipotizza che il suddetto frazionamento fu eseguito per rendere tale spazio (essendo la piccola particella adiacente anche a corte esclusiva di altra proprietà) un bene comune non censibile.

Non essendo presente però la sudetta particella al catasto fabbricati, nell'elaborato planimetrico e nelle planimetrie catastali questa superficie risulta all'interno della proprietà confinante.

Cosa può essere accaduto che non abbia permesso di completare le procedure catastali?

E' possibile ad oggi sanare la situazione sopra descritta?

Ringrazio anticipatamente per l'attenzione.

Saluti.

Bisogna fare una visura storica di quella porzione residua al Catasto Terreni.
Cercare di capire chi è l'intestatario precedente e collegarlo con gli atti di trasferimento.
Verificare se la p.lla in questione non sia sfuggita nella ricognizione d'asta.

Grazie @laudani per la celere risposta,

ho già provveduto a fare una visura storica di quella particella, la particella dalla quale deriva (frazionata) era di proprietà dell'esecutato (un costruttore), come tutto il resto del fabbricato oggetto di vendita all'asta in lotti.

Ti posso anche dire che la particella in questione è sfuggitta nella ricognizione d'asta, in quanto chi ha fatto visure, prima di procedere al pignoramento le ha fatte probabilmente al catasto fabbricati dove non c'è traccia di essa.

Ora la problematica sta nel fatto che le due corti adiacenti a questa particella (che dovrebbe fungere da accesso/disimpegno) sono state trasferite a due distinti proprietari, uno dei quali è il sottoscritto che ha anche un ulteriore ingresso di tipo carrabile, mentre l'altro proprietario tende a pensare che quella superficie e relativo ingresso pedonale sia di suo uso esclusivo. (nonostante in perizia era indicato come di uso comune)

Una cosa non mi è chiara, la corte viene rappresentata nell'elaborato planimetrico? se si quale è la sua destinazione d'uso? c'è scritto nell'elaborato?

Salve! La piccola particella di cui parlo (che deriva da un frazionamento del 2011) non è rappresentata nell'elaborato planimetrico che in prima emissione porta data 2007 (quando fu costruito l'immobile) poi c'è una revisione dell'elaborato planimetrico del 2014 (in seguito a un intervento su altra unità immobiliare del complesso) ma neanche quà c'è traccia della particella.

Ho dimenticato di fare una precisazione per @beorn82, le due corti esclusive sono presenti nell'elaborato planimetrico e la loro destinazione è A2 in quanto graffate con le particelle degli appartamenti. Manca invece la piccola particella oggetto del contendere, risultante dal frazionamento di una delle due corti sopra menzionate.

Per esercitare un qualsiasi diritto su quella striscia di terreno devi avere scritto nel titolo di assegnazione qualcosa in merito a quella striscia. Non nella perizia, nel contratto trascritto a tuo favore.

Saluti

Salve @totonno, so bene che il diritto di proprietà sulla particella in questione si ha, solo se la stessa viene menzionata nel decreto di trasferimento. Il problema deriva dal fatto che, come precedentemene descritto, la stessa non è stata individuata in fase di pignoramento, essendo presente solo al catasto terreni e non all'urbano, conseguentemente il Giudice non l'ha trasferita ne a me ne al mio vicino.

La mia domanda è la seguente, se si fa un frazionamento di un ente urbano, non si deve obbligatoriamente eseguire anche una DOCFA?

Si ma non serve a nulla per il tuo scopo.

Solo se la vuoi comprare ora, potrebbe servire obbligando l'attuale proprietario a censirla se la vuol vendere.



Saluti

E chi sarebbe l'attuale proprietario se l'ente urbano in questione non ha instestati ? E ne precedenti atti la particella in questione non è mai stata mensionata ?

Se non lo trovi è un problema che non si può risolvere. Devi andare da chi non ha provveduto a denunciare l'ente urbano, forse dallo storico al terreni dovresti vedere l'ultimo intestatario che poi sarebbe la ditta costruttrice, mi par di intuire. Perdi tempo e basta.

Conviene parlare a quattrocchi con l'occupante dell'ente urbano e mettersi d'accordo nel considerare l'appezzamento come bene comune di accesso alle rispettive unità immobiliari.

Dovresti farlo anche nei limiti dei periodo oltre il quale il tizio confinante possa esercitare a suo favore l'usucapione.

Con una raccomandata A.R. dovresti almeno evitare e bloccare questa ultima iniziativa del confinante e far rimanere il terreno a disposizione di entrambi i comunitari.



Saluti

Grazie per il prezioso aiuto !

L'ultimo intestatario, come hai giustamente intuito è il costruttore, che è anche colui che ha fatto predisporre il frazionamento della piccola area d'accesso ai due lotti, probabilmente l'intento era quello di vendere separatamente le due unità immobiliari, che in principio erano destinate ad un unico proprietario (lui).

Probabilmente il fallimento non gli ha consentito di ultimare le operazioni catastali intraprese.

Per quanto riguarda l'occupazione dall'area, in questo momento siamo in due a fruirne, in quanto tale spazio e anche le due corti esclusive, per il momento non sono delimitate da recinzione.

Spero il vicino sia disposto ad utilizzare quello spazio come zona di ingresso comune, anche perché è stato frazionato da quella che oggi è la sua particella, se si osservano quindi le planimetrie all'urbano (che non sono aggiornate con il nuovo numero di particella dell'ingresso) quello spazio è ricompreso all'interno della sua proprietà.

Nella frase in grassetto hai la risposta, se la consistenza del mappale frazionato nel 2011 ai terreni, è rappresentato nella planimetria del confinante, anche se non identificato con i mappali dei terreni, sembra evidente che la porzione sia di proprietà del tuo confinante.



Saluti

Beh, non è detto. Sarebbe facile così impossessarsi di un area senza averne il titolo solo rappresentadola nella propria rappresentazione planimetrica catastale dell'unità immobiliare. Bisogna vedere quando il tizio ha depositato la sua planimetria in catasto se prima o dopo il frazionamento. Da questa verifica si evince chi ha sbagliato, se l'impresa o l'attuale proprietario e agire di conseguenza qualora si avessero le prove che l'area in realtà e di fatto è a comune.

Ciao Antonio, per quello che si capisce, le plani esistevano, successivamente è stato fatto il TF ai terreni, ma mai frazionata la plani all'urbano, io la capisco così.



Petanto la consistenza della corte passata al confinante è quella della scheda.



Se l'intento era quello di dividerla, per assegnare una porzione comune, non è stato fatto prima del trasferimento, pertanto il confinante è il proprietario.



Per quello che capisco è così la situazione.



Saluti